Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 сентября 2012 г. N Ф07-1853/12 по делу N А56-61353/2011

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест" Шамшева А.В. (доверенность от 05.07.2012), Рассказкина Н.Ф. (доверенность от 28.08.2012),

рассмотрев 30.08.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Симург" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.02.2012 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2012 (судьи Серикова И.А., Желтянников В.И., Жиляева Е.В.) по делу N А56-61353/2011,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Стройинвест", место нахождения: 195112, Санкт-Петербург, ул. Стахановцев, д. 2, ОГРН 1037843062619 (далее - ООО "Стройинвест"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Корпорация СК", место нахождения: 192029, Санкт-Петербург, ул. Дудко, д. 3, лит. АБ, ОГРН 1107847066931 (далее - ООО "Корпорация СК"), закрытому акционерному обществу "Симург", место нахождения: 198260, Санкт-Петербург, ул. Солдата Корзуна, д. 50, лит. А, пом. 9-Н, ОГРН 1097847052819 (далее - ЗАО "Симург"), обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Гарант", место нахождения: 192029, Санкт-Петербург, ул. Дудко, д. 3, лит. АБ, ОГРН 1117847015989 (далее - ООО "УК "Гарант"), об обязании зарегистрировать договор от 14.07.2010 N Ч/1 аренды здания ПТУ с кадастровым номером 78:7122:9:33 площадью 1124,5 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Дудко, д. 3, лит. Ч.

ЗАО "Симург" обратилось со встречным иском о выселении ООО "Стройинвест" из указанного выше здания.

Решением от 02.02.2012 суд обязал ЗАО "Симург" зарегистрировать спорный договор аренды, с ЗАО "Симург" в пользу ООО "Стройинвест" взыскано 4000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины, в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением от 03.05.2012 решение от 02.02.2012 изменено в части, резолютивная часть решения дополнена словами "В иске к ООО "Корпорация СК", ООО "УК "Гарант" отказать", идущими после слов "В удовлетворении встречного иска отказать".

В кассационной жалобе ЗАО "Симург", считая, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального права, а выводы судов не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, при рассмотрении дела допущено неправильное истолкование закона, неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора, просит отменить судебные акты, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Стройинвест".

По мнению подателя жалобы, суды не исследовали обстоятельства исполнения истцом обязанности по ремонту спорного объекта, что являлось одним из необходимых оснований для государственной регистрации спорного договора. ЗАО "Симург" указало, что, несмотря на незаключенность договора, воля сторон была направлена на то, чтобы зарегистрировать его после ремонта спорного объекта, ввиду чего вывод судов об уклонении ответчика от государственной регистрации несостоятелен.

ЗАО "Симург", ссылаясь на пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2004 N 85 "Обзор практики разрешения споров по договору комиссии" (далее - Письмо N 85), указывает, что перевод долга агента на принципала возможен только путем заключения соглашения о переводе долга (статья 391 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ), в связи с чем считает неправомерным обращение истца к нему с исковыми требованиями. Податель указывает, что суды необоснованно применили по аналогии пункт 23 Письма N 85, поскольку вывод о том, что с заявлениями о государственной регистрации могут обращаться лишь собственник либо лицо, действующее от его имени, не может распространяться на регистрацию договора аренды, при которой достаточно заявления одной из сторон договора.

Податель также указывает, что суды не дали оценки факту превышения срока договора аренды, заключенного агентом от имени принципала, сроку агентского договора.

В судебном заседании представители ООО "Стройинвест" просили отклонить жалобу по доводам, изложенным в отзыве.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "Корпорация СК" (арендодатель; агент) и ООО "Стройинвест" (арендатор) подписали договор от 14.07.2010 N Ч/1 аренды здания ПТУ площадью 1124,5 кв.м с кадастровым номером 78:7122:9:33, расположенного по адресу: 192029, Санкт-Петербург, ул. Дудко, д. 3, лит. Ч, сроком на 5 лет.

Согласно пункту 5.1.3 договора агент обязан в течение двух недель после выполнения арендатором предусмотренного дополнительным соглашением к договору аренды ремонта здания и прекращения обременения здания его арендой, указанной в пункте 1.1 договора, представить арендатору документы, необходимые со стороны арендодателя для государственной регистрации договора.

В силу пункта 5.2.23 арендатор обязан в течение семи рабочих дней после получения от агента указанных документов представить договор на государственную регистрацию.

Дополнительным соглашением от 14.07.2010 N 1 к договору аренды стороны предусмотрели обязанность арендатора отремонтировать здание.

Дополнительным соглашением от 14.07.2010 N 2 к договору аренды, подтверждено, что агент не возражает против использования здания для временного проживания рабочих при условии согласования вопросов об изменении его назначения - под общежитие.

ООО "Корпорация СК" при заключении договора аренды действовало от имени собственника здания - ЗАО "Симург" - на основании агентского договора от 11.05.2010 N 11/5, устанавливающего обязанность агента совершать действия от своего имени и за счет принципала (ЗАО "Симург").

Письмом от 03.06.2011 ЗАО "Симург" уведомило ООО "Стройинвест" о расторжении агентского договора от 11.05.2010 N 11/5, передаче здания ООО "УК "Гарант", просило ООО "Стройинвест" подписать договор аренды с ООО "УК "Гарант", а в случае отказа продолжать отношения договор будет считаться прекратившим действие с 01.07.2011.

ООО "Стройинвест" неоднократно (письма от 31.05.2011, от 02.08.2011) обращалось к ООО "Корпорация СК" с просьбой представить документы для государственной регистрации договора аренды в связи с выполнением предусмотренных дополнительным соглашением N 1 строительно-ремонтных работ.

Соглашением от 31.08.2011 ЗАО "Симург" и ООО "Корпорация СК" прекратили отношения по агентскому договору от 11.05.2010 N 11/5, здание было возвращено собственнику.

ООО "Стройинвест" 17.10.2011 направило письма ООО "Корпорация СК", ЗАО "Симург", ООО "УК "Гарант" с просьбой предоставить оригинал договора аренды для его государственной регистрации и кадастровый паспорт здания во исполнение пункта 5.1.3 договора аренды.

Поскольку требования истца, указанные в данном письме, выполнены не были, ООО "Стройинвест" обратилось с настоящим иском в суд.

ЗАО "Симург", обращаясь со встречным иском о выселении ООО "Стройинвест" из нежилого помещения, ссылалось на отсутствие каких-либо отношений между ним и ООО "Стройинвест" ввиду прекращения агентского договора от 11.05.2010 N 11/5, а также на нарушение ООО "Стройинвест" условий договора аренды.

Суд первой инстанции удовлетворил первоначальный иск, в удовлетворении встречного иска отказал, указав, что арендатор не имел возможности обратиться за государственной регистрацией договора самостоятельно.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

В силу пункта 3 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Так как срок действия договора аренды установлен его сторонами в течение пяти лет с момента подписания акта приема-передачи, договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

Разрешая спор в части первоначального иска, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что ООО "Стройинвест" доказан факт уклонения ЗАО "Симург" от регистрации договора аренды (обременения своего права собственности на переданное имущество), в том числе отказа ответчика от предоставления необходимых для осуществления регистрации документов.

Судами сделан вывод, что обязанность по регистрации может быть возложена на ЗАО "Симург" как собственника спорного здания. Обязанность зарегистрировать заключенный договор аренды не может быть возложена на ООО "Корпорация СК" или ООО "УК "Гарант", которые не являются собственниками спорного здания.

В соответствии с правилами статьи 1011 ГК РФ к отношениям, вытекающим из агентского договора, применяются правила, предусмотренные главами 49 или 51 названного Кодекса, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям Гражданского кодекса Российской Федерации или существу агентского договора.

Агентский договор от 11.05.2010 N 11/5 заключен по модели комиссии.

В силу статьи 1000 ГК РФ комитент обязан принять от комиссионера все исполненное по договору комиссии, освободить комиссионера от обязательств, принятых им на себя перед третьим лицом по исполнению комиссионного поручения. Данное правило регулирует внутренние отношения между комитентом и комиссионером и устанавливает обязанность комитента, которая может быть исполнена разными способами.

Согласно пункту 4.3 агентского договора в случае его досрочного расторжения по инициативе принципала все права и обязанности агента, связанные с управлением зданием, переходят к принципалу.

Как установлено судами, указанный агентский договор был расторгнут.

Несмотря на то, что арендодателем по договору аренды продолжает выступать ООО "Корпорация СК", с учетом прекращения агентского договора, суды правомерно посчитали ЗАО "Симург" надлежащим ответчиком.

В силу статьи 992 ГК РФ основная обязанность комиссионера - это исполнение поручения комитента на наиболее выгодных для комитента условиях в соответствии с указаниями комитента, а при отсутствии в договоре комиссии таких указаний - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Агентский договор не содержит конкретных указаний по исполнению поручения. Из материалов дела не следует, что собственник ссылался на ненадлежащее исполнение ООО "Корпорация СК" поручения по передаче в аренду истцу спорного здания. Поэтому несогласие подателя жалобы со сроком договора аренды не может быть принято.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, учтя специфику правового режима недвижимого имущества, суды правомерно пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска.

Вывод судов о недоказанности факта занятия ООО "Стройинвест" спорного помещения в отсутствие законных на то оснований правомерен, поскольку суды установили обязанность ответчика в регистрации договора аренды, соответственно удовлетворение заявленного встречного обоснованно отклонено.

Выводы судов соответствуют действующему законодательству и установленным по делу фактическим обстоятельствам. Оснований для их переоценки у суда кассационной инстанции не имеется.

При таких обстоятельствах доводы, изложенные в жалобе, подлежат отклонению.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.02.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2012 по делу N А56-61353/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Симург" - без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.С. Гафиатуллина Г.М. Рудницкий