Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 мая 2012 г. N 13АП-5949/12

г. Санкт-Петербург

03 мая 2012 г.

Дело N А56-61353/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 мая 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Сериковой И.А.

судей Желтянникова В.И., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: Суюнчалиевой С.Ю.

при участии:

от истца: Жукова А.Г. по доверенности от 18.11.2011 г.., Федоровой Н.А. по доверенности от 18.11.2011 г..,

от ответчиков: 2. Зеленко Д.В. по доверенности от 27.12.2011 г..,

1, 3 - не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5949/2012) ЗАО "Симург" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.02.2012 г.. по делу N А56-61353/2011 (судья Васильева Н.В.), принятое

по иску ООО "Стройинвест"

к 1. ООО "Корпорация СК",

2. ЗАО "Симург",

3. ООО "Управляющая компания "Гарант"

об обязании зарегистрировать договор аренды

и по встречному иску ЗАО "Симург"

к ООО "Стройинвест"

о выселении

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Стройинвест" (местонахождение: г.Санкт-Петербург, ул.Стахановцев, д.2, ОГРН: 10378430626190) обратилось в арбитражный суд г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Корпорация СК" (местонахождение: г.Санкт-Петербург, ул.Дудко, д.3, лит АБ; ОГРН: 1107847066931), Закрытому акционерному обществу "Симург" (местонахождение: г.Санкт-Петербург, ул. Солдата Корзуна, д.50, лит А, пом.9-Н, ОГРН: 1097847052819), Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Гарант" (местонахождение: Санкт-Петербург, ул.Дудко,д.3, лит АБ, ОГРН: 1117847015989) об обязании зарегистрировать договор аренды N ч/1 от 14.07.2010 г.. здания по адресу Санкт-Петербург, ул. Дудко, д. 3, лит. Ч.

ЗАО "Симург" обратилось со встречным иском о выселении ООО "Стройинвест" из здания по адресу Санкт-Петербург, ул. Дудко, д. 3, лит. Ч.

Решением от 02.02.2012 г.. суд обязал ЗАО "Симург" зарегистрировать договор аренды N Ч/1 от 14.07.2010 г.. здания по адресу Санкт-Петербург, ул. Дудко, д. 3, лит. Ч. С ЗАО "Симург" в пользу ООО "Стройинвест" взыскано 4000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении встречного иска отказано.

ЗАО "Симург" обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить. Податель жалобы считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли к ответчику. По мнению ЗАО "Симург", суд необоснованно сослался на п.23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 г.., поскольку правила п.1.ст. 996 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношениях аренды не применяются. Кроме того, ЗАО "Симург" полагает, что истец не доказал факт уклонения именно ЗАО "Симург" от регистрации договора аренды.

ООО "Стройинвест" в отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения, полагая доводы жалобы несостоятельными.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей ООО "Корпорация СК" и ООО "УК "Гарант", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Законность и обоснованность решения проверены апелляционным судом.

Как установлено, 14.07.2010 г.. между ООО "Корпорация СК" (арендодатель) и ООО "Стройинвест" (арендатор) подписан договор N Ч/1 аренды здания ПТУ с кадастровым номером 78:7122:9:33, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Дудко, д. 3, лит.Ч, площадью1124,5 кв.м.

В соответствии с п. 3.1. срок аренды составляет 5 лет.

Согласно п. 5.1.3. договора агент обязан в течение двух недель после выполнения арендатором предусмотренного дополнительным соглашением к договору аренды ремонта здания и прекращения обременения здания его арендой, указанной в п. 1.1. договора, представить арендатору документы, необходимые со стороны арендодателя для государственной регистрации договора.

В силу п. 5.2.23. арендатор обязан в течение семи рабочих дней после получения от агента документов, необходимых для государственной регистрации договора с его стороны, представить договор на государственную регистрацию.

Дополнительным соглашением N 1 от 14.07.2010 г.. к договору аренды стороны предусмотрели обязанность арендатора осуществить ремонт здания.

Дополнительным соглашением N 2 от 14.07.2010 г.. к договору аренды агент выразил отсутствие возражений использовать здание для временного проживания рабочих при условии согласования вопросов изменения назначения здания под общежитие.

ООО "Корпорация СК", заключая договор аренды, действовало от имени собственника здания - ЗАО "Симург", на основании агентского договора N 11/5 от 11.05.2010 г.., устанавливающего обязанность агента совершать действия от своего имени и за счет принципала (ЗАО "Симург").

Письмом от 31.05.2011 г.. ООО "Стройинвест" обратилось к ООО "Корпорация СК" с просьбой представить документы для государственной регистрации договора аренды в связи с выполнением предусмотренных договором аренды строительно-ремонтных работ.

В письме от 03.06.201ЗАО "Симург" уведомило ООО "Стройинвест" о расторжении агентского договора N 11/5 от 11.05.2010 г.., передаче здания ООО "УК "Гарант", просило ООО "Стройинвест" подписать договор аренды с ООО "УК "Гарант", а в случае отсутствия намерения продолжать отношения договор будет считаться прекратившим действие с 01.07.2011 г..

Письмом от 02.08.2011, направленным ООО "Стройинвест" в адрес ООО "Корпорация СК", арендатор вновь сообщил о выполнении предусмотренных договором аренды работ, просил предоставить документы для государственной регистрации договора аренды.

Соглашением от 31.08.2011 г.. ЗАО "Симург" и ООО "Корпорация СК" прекратили отношения по агентскому договору N 11/5 от 11.05.2010 г.., здание было возвращено собственнику.

17.10.2011 г.. ООО "Стройинвест" направил письма ООО "Корпорация СК", ЗАО "Симург", ООО "Управляющая компания "Гарант" с просьбой во исполнение п. 5.1.3. договора аренды предоставить оригинал договора аренды для государственной регистрации договора, кадастровый паспорт здания.

Поскольку требования истца, указанные в данном письме выполнены не были, ООО "Стройинвест" обратилось с настоящим иском в суд.

ЗАО "Симург" обращаясь со встречным иском о выселении ООО "Стройинвест" из нежилого помещения, ссылается на отсутствие каких-либо отношений между ЗАО "Симург" и ООО "Стройинвест" ввиду прекращения агентского договора N 11/5 от 11.05.2010 г.., а также на нарушение ООО "Стройинвест" условий договора аренды.

Суд первой инстанции удовлетворил иск ООО "Стройинвест", в удовлетворении иска ЗАО "Симург" отказал.

Как установлено частью 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу части 3 статьи 433 указанного Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. По смыслу указанной нормы Кодекса сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Обязанность ООО "Корпорация СК" в течение двух недель после выполнения арендатором предусмотренного дополнительным соглашением к договору аренды ремонта здания и прекращения обременения здания его арендой, указанной в п. 1.1. договора, представить арендатору документы, необходимые со стороны арендодателя для государственной регистрации договора установлена п. 5.1.3. договора аренды.

Материалами дела подтверждаются факты неоднократного обращения ООО "Стройинвест" к агенту с требованием о представлении документов для государственной регистрации договора аренды от 14.07.2010 г..

Доказательства того, что агент передал арендатору необходимые документы, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что бездействие стороны по договору, на которую его условиями возложена обязанность предоставить документы, необходимые для регистрации договора аренды (второй экземпляр договора, кадастровый паспорт здания) может быть квалифицировано как уклонение от государственной регистрации сделки, и правомерно удовлетворил исковые требования

Кроме того, суд обоснованно указал, что арендатор не имел возможности обратиться за государственной регистрацией договора самостоятельно до принятия агентом работ и прекращения аренды, которой на момент подписания договора было обременено здание.

Также, по мнению апелляционного суда, суд пришел к правильному выводу о том, что в обязанность по регистрации договора аренды может быть возложена на собственника здания - ЗАО "Симург".

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По договору N 11/5 от 11.05.2010 г.. ООО "Корпорация СК" было вправе от своего имени за счет ЗАО "Симург", совершать действия, связанные с содержанием и сдачей в аренду спорного здания.

В данном случае агент считается действующим в интересах собственника, выступает от своего имени, но за счет принципала, поэтому должен руководствоваться положениями главы 51 Гражданского кодекса.

Данный вывод следует из положений статьи 1011 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой к отношениям, вытекающим из агентского договора, применяются правила, предусмотренные главой 49 или главой 51 Кодекса, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям Гражданского кодекса или существу агентского договора.

В силу статьей 1000 Гражданского кодекса Российской Федерации комитент обязан принять от комиссионера все исполненное по договору комиссии; освободить комиссионера от обязательств, принятых им на себя перед третьим лицом по исполнению комиссионного поручения. В силу указанной нормы комитент обязан принять от комиссионера все исполненное по договору комиссии, включая обязательства по заключенным им для комитента сделкам.

Суд первой инстанции на основании ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно сослался на п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 г.. N 85 "Обзор практики разрешения споров по договору комиссии", в соответствии с которым сделка продажи недвижимого имущества, заключенная комиссионером во исполнение поручения комитента, не может быть самостоятельно исполнена комиссионером ввиду специфики правового режима недвижимости. В результате системного толкования правил пункта 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в качестве стороны договора, обладающей правом обращаться за государственной регистрацией перехода прав, не может рассматриваться комиссионер, не являющийся собственником. Поскольку на основании пункта 1 статьи 996 ГК РФ право собственности переходит непосредственно от комитента к третьему лицу (покупателю) или от третьего лица (продавца) к комитенту, с заявлениями о государственной регистрации перехода прав могут обращаться лишь указанные лица, но не комиссионер.

С учетом указанных разъяснений суд сделал обоснованный вывод о том, что обязанность по регистрации может быть возложена на ЗАО "Симург", как собственника спорного здания. Обязанность зарегистрировать заключенный договор аренды не может быть возложена на ООО "Корпорация СК" или ООО "Управляющая компания "Гарант", которые не являются собственниками спорного здания.

Суд первой инстанции в мотивировочной части решения от 02.02.2012 г.. указал на то, что в отношении ООО "Корпорация СК" и ООО "Управляющая компания "Гарант" иск удовлетворению не подлежит. Между тем, данный вывод не указан в резолютивной части решения, в связи с чем апелляционный суд считает необходимым изменить решение суда от 02.02.2012 г.. и дополнить его резолютивную часть текстом следующего содержания: "В иске к ООО "Корпорация СК", ООО "Управляющая компания "Гарант" отказать".

Удовлетворение иска ООО "Стройинвет" об обязании ЗАО "Симург" зарегистрировать договор аренды здания N Ч/1 от 14.07.2010 г.. влечет отказ в иске ЗАО "Симург", поскольку последним не доказан факт занятия ООО "Стройинвест" спорного помещения в отсутствие законных на то оснований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.02.2012 г.. по делу N А56-61353/2011 изменить.

Дополнить резолютивную часть решения после слов "В удовлетворении встречного иска отказать" текстом следующего содержания: "В иске к ООО "Корпорация СК", ООО "Управляющая компания "Гарант" отказать".

Апелляционную жалобу ЗАО "Симург" оставить без удовлетворения.

Председательствующий

И.А. Серикова

Судьи

В.И. Желтянников Е.В. Жиляева