Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 сентября 2012 г. N Ф07-3935/12 по делу N А13-15054/2011

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Грачевой И.Л., Рудницкого Г.М.,

рассмотрев 10.09.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бюро недвижимости "Премьер" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 03.04.2012 (судья Колтакова Н.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2012 (судьи Писарева О.Г., Виноградов О.Н., Козлова С.В.) по делу N А13-15054/2011,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Бюро недвижимости "Премьер", место нахождения: 160000, г. Вологда, ул. Мира, д. 14, ОГРН 1043500044158 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный Вологодской области с иском к администрации города Вологды, место нахождения: 160035, г. Вологда, ул. Каменный мост, д. 4, ОГРН 1033500051683 (далее - Администрация), о признании за ним преимущественного права на заключение договора аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, переданных ему ранее Администрацией по договору аренды от 20.04.2007 N 6/8, и об обязании ответчика продлить срок действия данного договора до 01.07.2015 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

Решением суда первой инстанции от 03.04.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 23.05.2012, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, суды не учли, что в силу статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) разрешается заключение на новый срок (до 01.07.2015) договоров аренды, заключенных с субъектами малого и среднего предпринимательства до 01.07.2008.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит жалобу отклонить.

Участвующие в деле лица надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, однако своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие, согласно части 3 статьи 284 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 20.04.2007 N 6/8 аренды нежилых помещений площадью 89,5 кв.м, расположенных по адресу: г. Вологда, ул. Мира, д. 14, для использования под магазин продовольственных и непродовольственных товаров, сроком до 01.01.2008.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Вологодской области от 16.01.2012 по делу N А13-13893/201, на Общество возложена обязанность освободить указанные нежилые помещения и передать их Администрации.

Общество, считая, что имеет право на преимущественное заключение договора аренды без участия в конкурсах и аукционах, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в иске, сделав вывод о том, что истец выбрал неверный способ защиты, поскольку действующим законодательством не предусмотрена возможность признания преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок и обязания арендодателя продлить срок действия договора аренды.

Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

По смыслу статей 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по истечении срока действия договора аренды и при условии отказа арендодателя от продления данного договора договор аренды прекращается вне зависимости от желания арендатора на его продление. При этом факт добросовестного исполнения арендатором условий договора аренды в течение срока его действия не имеет правового значения. Мотивы, по которым арендодатель не желает заключать договор аренды, не имеют правового значения.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что Администрация в течение года после прекращения срока действия договора с Обществом заключила договор аренды названных помещений с иными лицами, поэтому суды правильно указали, что с учетом положений статьи 621 ГК РФ права Общества нельзя считать нарушенными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Указание в пункте 17 договора аренды от 20.04.2007 N 6/8 на то, что арендатор, надлежащим образом выполнявший принятые на себя по договору обязательства, по окончании действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на возобновление договора, не свидетельствует об обязанности Администрации продлить договор аренды на новый срок. Такая обязанность не предусмотрена и действующим законодательством.

Несостоятельна ссылка Общества на статью 53 Закона N 135-ФЗ, согласно которой до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов и аукционов договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных до 01.07.2008 с арендаторами, субъектами малого и среднего предпринимательства, поскольку заключение в названном порядке договоров на новый срок возможно только в случае согласия арендодателя.

Кроме того, согласно правовой позиции, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 16253/11 статья 53 Закона N 135-ФЗ не содержит предписания о заключении в обязательном порядке договора аренды с арендатором - субъектом малого предпринимательства - уже после прекращения договора аренды. При этом не имеет значения, прекратился договор в связи с окончанием его срока или в связи с расторжением по инициативе арендодателя.

Кассационная инстанция считает, что суды первой и апелляционной инстанций, правильно применив нормы материального и процессуального права, обоснованно отказали в иске, поэтому решение от 03.04.2012 и постановление от 23.05.2012 следует оставить в силе, а в удовлетворении жалобы отказать.

Руководствуясь статьями 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 03.04.2012 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2012 по делу N А13-15054/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бюро недвижимости "Премьер" - без удовлетворения.

Председательствующий

П.Ю. Константинов

Судьи

И.Л. Грачева Г.М. Рудницкий