Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 сентября 2012 г. N Ф07-3413/12 по делу N А56-47708/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19.09.2012.

Постановление в полном объеме изготовлено 19.09.2012.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Стрелова И.М., судей Сапоткиной Т.И. и Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Лугаспецстрой" директора Ездокова В.В. (выписка из протокола общего собрания от 15.03.2010 и приказ от 16.03.2010 N 14-к) и Ежова И.В. (доверенность от 01.09.2012), от общества с ограниченной ответственностью "Вираж" Кривачева А.А. (доверенность от 27.03.2012),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лугаспецстрой" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.02.2012 (судья Преснецова Т.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2012 (судьи Серикова И.А., Желтянников В.И., Жиляева И.В.) по делу N А56-47708/2011,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Вираж", место нахождения: 188330, Ленинградская область, г. Луга, ул. Нижегородская, д. 126;

ОГРН 1024701557847 (далее - ООО "Вираж") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лугаспецстрой", место нахождения: 188230, Ленинградская область, г. Луга, ул. Победы, д. 21а; ОГРН 1024701562016 (далее - ООО "Лугаспецстрой") о государственной регистрации перехода к истцу права собственности на следующее недвижимое имущество, приобретенное по договору аренды с правом выкупа от 31.07.2002: разгрузочная площадка из щебня 400/55 м с железнодорожными путями общей протяженностью 1276 м, в том числе площадка-эстакада из сборных железобетонных плит, условный номер 47-35-5/2002-257; весовая площадью 72 кв.м, лит. А, условный номер 47-35-5/2002-254; битумохранилище площадью 285,1 кв.м, лит. М, условный номер 47-35-5/2002-251.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее - Управление Росреестра).

Решением суда от 09.02.2012, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 03.05.2012, иск удовлетворен в части требований о государственной регистрации перехода права собственности на разгрузочную площадку с условным номером 47-35-5/2002-257 и весовую с условным номером 47-35-5/2002-254. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе ее податель просит отменить принятые по делу судебные акты, считая их незаконными, необоснованными и вынесенными с нарушением норм материального и процессуального права, в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании представители ООО "Лугаспецстрой" поддержали доводы кассационной жалобы, а представитель ООО "Вираж" возражал против ее удовлетворения.

Управление Росреестра надлежащим образом уведомлено о месте и времени судебного разбирательства, однако своих представителей для участия в судебном заседании не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО "Лугаспецстрой" по договору аренды с правом выкупа от 31.07.2002 (т. 1, л. 11-14) передало ООО "Вираж" находящиеся в собственности следующие объекты недвижимости: разгрузочную площадку из щебня 400/55 м с железнодорожными путями общей протяженностью 1276 м, в том числе площадку-эстакаду из сборных железобетонных плит, условный номер 47-35-5/2002-257; весовую площадью 72 кв.м, лит. А, условный номер 47-35-5/2002-254; битумохранилище площадью 285,1 кв.м, лит. М, условный номер 47-35-5/2002-251 (т. 1, л. 134-136). Договор зарегистрирован в установленном порядке 24.09.2002 (т. 1, л. 131-133).

Дополнительным соглашением от 24.08.2005 N 1 к названному договору установлено, что имущество сдается в аренду до 31.12.2010 (т. 1, л. 15, 16).

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор за предоставленное ему в аренду имущество обязуется перечислить арендодателю денежные средства в сумме 2 200 000 руб., в том числе НДС - 366 668 руб., по годам: 1-й и 2-й годы - по 300 000 руб. за каждый год, 3-й и 4-й годы - по 290 000 руб. за каждый год, 5-й и 6-й годы - по 280 000 руб. за каждый год, 7-й год - 270 000 руб., 8 год - 190 000 руб.

Выкупная стоимость установлена пунктом 6.1 и составляет 2 200 000 руб., в том числе НДС - 366 667 руб. Согласно пункту 6.2 договора в выкупную стоимость имущества входит сумма арендных платежей за весь срок аренды.

В соответствии с пунктом 6.3 договора право собственности на арендованное имущество переходит к арендатору после полного внесения выкупной цены арендодателю согласно графику арендных платежей, предусмотренных пунктом 3.1 данного договора.

Письмом от 20.05.2011 N 147 истец уведомил ответчика о выполнении условий договора аренды, выплате в полном размере выкупной цены и потребовал в месячный срок с момента получения данного уведомления передать необходимые документы на имущество, а также согласовать дату совместного обращения в Управление Росреестра для регистрации перехода права собственности (т. 1, л. 22).

Письмом от 24.05.2011 N 33 ответчик сообщил о намерении расторгнуть договор аренды с правом выкупа от 31.07.2002 (т. 1, л. 23, 24).

ООО "Вираж", ссылаясь на истечение срока аренды и выплату в полном объеме арендных платежей и выкупной цены, а также на уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на приобретенные по договору аренды от 31.07.2002 объекты, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Суды первой и апелляционной инстанций установив, что заключенный договор аренды с правом выкупа от 31.07.2002 сторонами исполнен (арендуемое имущество передано арендатору, и до истечения срока действия договора выкупная стоимость имущества ООО "Вираж" выплачена полностью), удовлетворили исковые требования в части государственной регистрации перехода права собственности на разгрузочную площадку с условным номером 47-35-5/2002-257 и весовую с условным номером 47-35-5/2002-254. В удовлетворении требований в отношении битумохранилища с условным номером 47-35-5/2002-251 отказано в связи с прекращением на данный объект права собственности ответчика по причине его уничтожения (сноса).

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Судами установлено и подтверждается материалами дела, что битумохранилище демонтировано; следовательно, в силу упомянутой нормы право собственности ООО "Лугаспецстрой", а также договор аренды в части указанного имущества прекратились и регистрация перехода права собственности к истцу невозможна. В связи с этим является обоснованным частичное удовлетворение судами исковых требований в отношении разгрузочной площадки с условным номером 47-35-5/2002-257 и весовой с условным номером 47-35-5/2002-254.

Учитывая положения статьи 431 ГК РФ о правилах толкования условий договора, довод кассационной жалобы о том, что договором не предусмотрена выплата выкупной стоимости имущества, а только арендные платежи, противоречит его условиям, поскольку пунктами 6.1, 6.2 и 6.3 установлена выкупная стоимость имущества, предусмотрен график внесения платежей, а также указано, что в выкупную стоимость имущества входит сумма арендных платежей за весь срок аренды.

Не может быть принят во внимание довод подателя кассационной жалобы о том, что упомянутым договором не предусмотрено погашение стоимости спорного имущества путем взаимозачета, поскольку из имеющихся в материалах дела актов сверки расчетов видно, что сторонами договора такой способ оплаты неоднократно использовался. Следовательно, вывод судов об исполнении арендатором условий договора аренды с правом выкупа в части внесения выкупной стоимости имущества (в том числе путем взаимозачетов) обоснован.

Ссылка подателя кассационной жалобы на пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела не может служить основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов ввиду следующего.

Согласно правовой позиции, закрепленной в указанном пункте, ничтожными являются те сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу.

Между тем в соответствии с пунктом 6.4 упомянутого договора его стороны договорились, что право арендатора на земельные участки под арендованным недвижимым имуществом при наступлении случая выкупа будет определено дополнительным соглашением сторон в соответствии с действующим законодательством.

Учитывая указанное условие договора, отсутствуют основания считать, что воля сторон была направлена на отчуждение объектов недвижимости без соответствующего земельного участка. К тому же на момент заключения договора аренды с правом выкупа арендодатель не являлся собственником земельного участка.

Доказательств того, что ООО "Вираж" отказывается от заключения договора купли-продажи земельного участка под объектами недвижимости ООО "Лугаспецстрой", не представлено.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены принятых по делу судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.02.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2012 по делу N А56-47708/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лугаспецстрой" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.М. Стрелов

Судьи

Т.И. Сапоткина И.В. Сергеева