Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 октября 2012 г. N Ф07-6246/12 по делу N А56-4539/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 октября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Патрикеевой У.В. (доверенность от 27.12.2011), Чичкановой М.Б. (доверенность от 27.12.2011), от общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "РАНТ" Добровольской Е.В. (доверенность от 23.05.2012),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.04.2012 (судья Савина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2012 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.) по делу N А56-4539/2012,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "РАНТ", место нахождения: Санкт-Петербург, Кондратьевский пр., д. 62, корп. 3, ОГРН 1047841057219 (далее - Общество), о взыскании 299 000 000 руб. в качестве доплаты в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры.

Решением от 05.04.2012 в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2012 данное решение оставлено без изменения.

КУГИ в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. По мнению подателя жалобы, ошибочны выводы судов о том, что у Общества не возникло обязательство по доплате денежных средств, так как параметры результата инвестирования относятся к существенным условиям договора, исходя из которых рассчитывается стоимость права на заключение договора; необходимость доплаты при увеличении площади объекта инвестирования предусмотрена в качестве последствия за нарушение арендатором условий договора; в данном случае возможно применение по аналогии порядка определения платы в случае превышения параметров строительства по договорам аренды земельного участка, предоставляемого в целях строительства.

В судебном заседании представители КУГИ поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал, считая, что истец не обосновал исковые требования ни по праву, ни по размеру.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, КУГИ и закрытое акционерное общество "Инвестиционно-строительная компания "РАНТ" заключили договор от 27.02.2004 N 00/ЗК-02194(01) аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 9385 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, квартал 7-9, ул. Нахимова (юго-западнее пересечения ул. Нахимова и Малого пр. В.О.), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального жилого комплекса со встроенными помещениями и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта.

Согласно пункту 4.2 договора арендатор перечисляет в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры денежные средства в размере 900 000 долларов США, рассчитанном исходя из рыночной оценки объекта инвестирования, что по курсу Центробанка России на момент оценки составляло 27 449 820 руб.

Пунктом 8.3 договора предусмотрено обязательство арендатора осуществить строительство объекта инвестирования общей площадью не более 24 550 кв.м.

В соответствии с пунктом 9.6 договора в случае нарушения данного условия арендатор обязан произвести доплату в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры.

Разделом 5 определен поэтапный график осуществления инвестиционного проекта поэтапно с окончанием строительства до 26.07.2006.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Дополнительным соглашением от 25.07.2005 к договору арендатор в связи с реорганизацией в форме преобразования заменен на Общество.

Дополнительными соглашениями стороны продлевали срок действия договора.

Дополнительным соглашением от 02.02.2010 на основании распоряжения Комитета по строительству Санкт-Петербурга от 26.01.2010 N 13 срок действия договора продлен до 30.05.2010. Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано 10.03.2010.

В связи с окончанием строительства Обществу выдано разрешение от 24.12.2010 N 78-1502в-2010 на ввод в эксплуатацию многофункционального жилого комплекса со встроенными помещениями общей фактической площадью 39 077,0 кв.м при проектной общей площади 38 899,3 кв.м.

КУГИ, ссылаясь на то, что фактическая общая площадь построенного объекта инвестирования превышает площадь, указанную в пункте 8.3 договора, более чем на 60 процентов, в связи с чем в соответствии с условиями договора арендатор обязан произвести доплату в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При этом размер доплаты истец со ссылкой на Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и нормативные правовые акты Санкт-Петербурга, регулирующие инвестиционную деятельность, определил как положительную разницу между стоимостью права на заключение договора, рассчитанной с учетом фактической площади созданного результата инвестирования, и стоимостью права на заключение договора, рассчитанной до его заключения, исходя из указанной в договоре площади, определенных в ценах на дату согласования задания на оценку такой разницы. Согласно отчету общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Аверс" от 13.12.2011 N 1555-1/2011, составленному по заданию КУГИ, величина разницы между рыночной стоимостью права на заключение инвестиционного договора на текущую дату и стоимостью права на заключение договора аренды от 27.02.2004 N 00/ЗК-02194(01), определенной до его заключения, по состоянию на момент передачи объекта на инвестиционных условиях и в ценах на 29.11.2011 составляет без учета налога на добавленную стоимость округленно 299 000 000 руб.

Предъявляя настоящие исковые требования, КУГИ ссылался на условия договора от 27.02.2004 N 00/ЗК-02194(01), который, в свою очередь, должен соответствовать законодательству федерального и регионального уровней, действовавшему на момент заключения договора.

Между тем, как правильно установил суд, нормативными актами, действовавшими на момент заключения договора, порядок определения размера доплаты в случае изменения параметров объекта инвестирования предусмотрен не был. Закон Санкт-Петербурга от 26.05.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" и принятое в соответствии с этим Законом постановление Правительства Санкт-Петербурга от 20.04.2004 N 576 "Об исчислении стоимости права на заключение инвестиционных договоров" не применимы к отношениям, возникшим из договоров, подписанных до вступления названных правовых актов в силу, на что непосредственно указано в пункте 1.5 этого постановления.

В силу статьи 8 Федерального закона от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных этим Федеральным законом и другими федеральными законами.

Заключенным между КУГИ и Обществом договором от 27.02.2004 N 00/ЗК-02194(01) аренды земельного участка на инвестиционных условиях также не установлен порядок определения размера доплаты.

Кроме того, первоначальная сумма денежных средств, подлежащих перечислению в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры, была установлена в договоре (пункт 4.2) и, следовательно, считается согласованной сторонами. Согласно пункту 10.1 договора дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон, кроме случаев, касающихся изменения размера арендной платы. При таком положении изменение размера платы, перечисляемой в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры, может рассматриваться как изменение договора. С учетом статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора КУГИ не обосновал право на его изменение в этой части в одностороннем порядке, в связи с чем нельзя признать обоснованным предъявление КУГИ к арендатору требования об осуществлении доплаты без согласования сторонами ее размера.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые судебные акты правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.04.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2012 по делу N А56-4539/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.Л. Грачева А.В. Кадулин