Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 октября 2012 г. N Ф07-5133/12 по делу N А56-70891/2011

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Синельниковой М.С. (доверенность от 27.12.2011 N 35312-42), от Ордена Ленина сельскохозяйственного производственного кооператива "Племенной завод по разведению крупного рогатого скота черно-пестрой породы "Детскосельский" Рыбинцева С.Б. (доверенность от 14.11.2011 N 566), Николаевой Е.Е. (доверенность от 01.03.2012),

рассмотрев 18.10.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.03.2012 (судья Иванилова О.Б.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2012 (судьи Барканова Я.В., Серикова И.А., Тимухина И.А.) по делу N А56-70891/2011,

установил:

Ордена Ленина сельскохозяйственный производственный кооператив "Племенной завод по разведению крупного рогатого скота черно-пестрой породы "Детскосельский", место нахождения: 196634, Санкт-Петербург, п. Шушары, Центральная ул. (Детскосельский), д. 17, лит. А, ОГРН 1027809008490 (далее - Кооператив), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском (с учетом уточненных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ) к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный, ОГРН 1027809244561 (далее - Комитет), об урегулировании разногласий при заключении договора от 18.10.2011 N 18/ЗД-02431 аренды земельного участка, касающихся пунктов 2.3, 3.2, 3.4, 3.9, 4.1.5, 4.3.12, 5.4, 6.3.2, 6.4.1, 6.4.2, 6.4.3, 6.4.4, 6.4.6, 6.4.9, 7.3.1, 7.7, 7.8, 7.9. Делу присвоен номер А56-70891/2011.

Кооператив обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету об урегулировании разногласий при заключении договора от 18.10.2011 N 18/ЗД-02430 аренды земельного участка, касающихся тех же пунктов, что и по договору N 18/ЗД-02431. Делу присвоен номер А56-70994/2011.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.02.2012 указанные дела объединены в одно производство под номером А56-70891/2011.

Решением суда первой инстанции от 27.03.2012 (с учетом определения об исправлении опечатки от 27.03.2012), оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.07.2012, спорные пункты договоров от 18.10.2011 N 18/ЗД-02431 и N 18/ЗД-02430 приняты в следующей редакции:

- пункты 2.3, 6.3.2, 5.4, 7.3.1 - в редакции Комитета;

- пункты 3.2, 3.4 - в редакции Кооператива;

- пункты 3.9, 4.1.5, 4.3.12, 7.7, 7.8, 7.9, 6.4.1, 6.4.2, 6.4.3, 6.4.4, 6.4.6, 6.4.9 из текста договоров исключены.

В кассационной жалобе Комитет, считая, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального права, просит их изменить и принять новый судебный акт о принятии пунктов 3.4, 3.9, 4.1.5, 4.3.12, 7.7, 7.8, 7.9 в редакции Комитета.

По мнению подателя жалобы, суды, ссылаясь на положения статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), неправомерно установили, что пункт 3.4 договоров не соответствует действующему законодательству. Комитет считает, что пункт 3.9 договоров не подлежал исключению, поскольку предусматривал срок начала начисления арендных платежей, а также порядок и срок внесения арендной платы за первый подлежащий оплате период. Комитет указал, что суды неправомерно исключили из договоров пункты 4.1.5, 4.3.12, 7.7, 7.8, 7.9, поскольку их включение обусловлено необходимостью предоставления Кооперативом комплекта документов для соблюдения интересов собственника земельного участка и выполнения требований Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы, а представители Кооператива просили их отклонить.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.03.2011 по делу N А56-61883/2010 в порядке переоформления права бессрочного пользования земельными участками N 24 общей площадью 3098 кв.м с кадастровым номером 78:42:18309:11 и N 22 площадью 23 641 кв.м с кадастровым номером 78:42:18309:12, расположенных в Санкт-Петербурге, п. Шушары, Детскосельский, северо-восточнее пересечения Колпинского шоссе с Центральной улицей, на право аренды на 49 лет Кооператив получил от Комитета проекты договоров от 18.10.2011 N 18/ЗД-02431 и N 18/ЗД-02430 аренды указанных выше земельных участков.

Кооператив направил Комитету протоколы разногласий от 31.10.2011 и 09.11.2011 в отношении пунктов 2.3; 3.2; 3.4; 3.9; 4.1.5; 4.3.12; 5.4; 6.3.2; 6.4.1; 6.4.2; 6.4.3; 6.4.4; 6.4.6; 6.4.9; 7.3.1; 7.7; 7.8; 7.9, которые были отклонены Комитетом письмом от 17.11.2011 N 2481-18.

Кооператив, ссылаясь на то, что соглашение сторон по условиям договоров достигнуто не было, обратился в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Суды первой и апелляционной инстанций спорные пункты 2.3, 6.3.2, 5.4, 7.3.1 приняли в редакции Комитета, пункты 3.2, 3.4 - в редакции Кооператива, исключив при этом из текстов договоров пункты 3.9, 4.1.5, 4.3.12, 7.7, 7.8, 7.9, 6.4.1, 6.4.2, 6.4.3, 6.4.4, 6.4.6, 6.4.9 договоров.

Кассационная инстанция считает выводы судов правильными и не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Суды правильно определили, что к отношениям сторон по аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, подлежат применению как нормы земельного законодательства, так и нормы гражданского права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно пункту 4 упомянутой статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом аренды должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести такие земельные участки в собственность.

Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 названной статьи. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Суды установили, что Кооператив относится к субъектам, на которые распространяет свое действие пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, поэтому к нему применимы установленные законом ограничения размера арендной платы.

В рассматриваемом споре арендная плата определена на основании кадастровой стоимости земельных участков и рассчитана в процентах (два процента).

Суды обоснованно посчитали, что при определении размера арендной платы Комитет неправомерно счел возможным изменение годовой и квартальной суммы арендной платы при изменении коэффициента динамики рынка недвижимости (Кд), устанавливаемого в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации закона Санкт-Петербурга "О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга".

В абзаце четвертом пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ оговорено, что изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

При таких условиях суды обеих инстанций правомерно посчитали, что размер арендной платы должен рассчитываться исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Довод подателя жалобы о неправомерности исключения из текста договоров пункта 3.9 отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку указанный пункт рассматривается в совокупности с пунктом 3.2. Суд апелляционной инстанции правомерно указал, что пункт 3.2, распространивший обязанность по внесению арендной платы за землю на период до государственной регистрации договоров, исключен из-за отсутствия основания для включения в договоры обязанности по внесению арендной платы за названный период (04.10.2011 - 31.12.2011).

Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Судами указано, что пункты 4.1.5, 4.3.12, 7.7, 7.8, 7.9, предусматривающие согласие арендодателя на продажу объектов недвижимости, расположенных на участке, противоречат нормам Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, на спорных земельных участках нет объектов недвижимости.

Судами первой и апелляционной инстанций дана оценка всем доводам, приведенным Комитетом по рассматриваемым вопросам, в том числе указанным в кассационной жалобе, поскольку в ней, по существу, ответчик повторяет все то, на что ссылался ранее, и это отражено в принятых судебных актах.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.03.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2012 по делу N А56-70891/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Г.М. Рудницкий Т.И. Сапоткина