Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 31 октября 2012 г. N Ф07-5601/12 по делу N А56-60936/2011

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Рентал" Смирновой Н.С. (доверенность от 01.10.2012),

рассмотрев 30.10.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.02.2012 (судья Ракчеева М.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2012 (судьи Жиляева Е.В., Барканова Я.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-60936/2011,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Рентал", место нахождения: 195112, Санкт-Петербург, Весенняя ул, д. 20, лит. А, ОГРН 1037832011140 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - здания площадью 109,3 кв. м (кадастровый номер 78:11:6005:6:5), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Весенняя ул., д. 20, лит. А, об обязании КУГИ устранить допущенные нарушения прав Общества путем принятия решения о реализации преимущественного права на приобретение указанного объекта путем издания распоряжения об условиях его приватизации и направления в адрес заявителя проекта договора купли-продажи; о признании недействительным уведомления КУГИ от 12.10.2011 N 3494 об отказе от договора аренды от 28.09.2001 N 07-А002521 и применении последствий недействительности сделки - признании указанного договора действующим (с учетом изменения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

Определением от 19.01.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Красногвардейского района Санкт-Петербурга (далее - Администрация).

Решением от 22.02.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 13.06.2012, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе КУГИ, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит отменить указанные решение и постановление; принять по делу новый судебный акт.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В судебном заседании представитель Общества возразил против удовлетворения жалобы.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения главы территориального управления Красногвардейского административного района Санкт-Петербурга от 25.09.2011 N 925-р КУГИ (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Автомир" (далее - ООО "Автомир") заключили договор от 28.09.2001 N 07-А002521 аренды спорного здания с кадастровым номером 78:6005:0:5 для использования под физкультурно-оздоровительный центр сроком на 10 лет с момента регистрации.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07.12.2001.

Пунктом 2.1.1 договора предусмотрено, что акт приема-передачи объекта подписывается арендодателем, организацией-балансодержателем - Жилищным агентством Красногвардейского района - и арендатором.

На основании акта сдачи-приемки от 01.10.2001 имущество передано ООО "Автомир".

Дополнительным соглашением от 16.01.2003 N 1 к договору аренды произведена замена арендатора на Общество в связи с уступкой права требования. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 26.05.2003.

Дополнительным соглашением от 03.05.2011 N 3 в договор аренды внесены изменения: уточнен кадастровый номер объекта, в иной редакции изложены разделы 2-7. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 06.07.2011. Согласно новой редакции пункта 2.1.1 договора аренды акт приема-передачи подписывается арендодателем, арендатором и обществом с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 1 Красногвардейского района".

Общество обратилось в КУГИ с заявлением от 04.08.2011 о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого объекта, указав, что относится к субъектам малого предпринимательства.

Уведомлением от 12.10.2011 N 3494 КУГИ отказался от исполнения договора аренды на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и предложил Обществу в течение 3 месяцев освободить арендуемый объект недвижимости.

Также КУГИ уведомлением от 28.12.2011 N 5420 сообщил Обществу об отсутствии у него преимущественного права на приобретение арендуемого объекта нежилого фонда в связи с тем, что объект по указанному адресу не изъят у Управления народного образования Красногвардейского района (далее - Управление) из оперативного управления, а договор аренды является ничтожной сделкой.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций признали требования Общества обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и доводы жалобы, не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Из приведенных норм следует, что ненормативный правовой акт, решение или действие (бездействие) признаются недействительными, если не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу названного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 данной статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Действие Закона N 159-ФЗ не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления (пункт 2 статьи 1 Закона N 159-ФЗ).

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды не установили наличия правовых оснований для отказа Обществу в реализации преимущественного права.

Довод жалобы о том, что на момент заключения и исполнения договора аренды здание находилось в оперативном управлении у Управления, правопреемником которого в настоящий момент является Администрация, подлежит отклонению в силу следующего.

Податель жалобы ссылается на статью 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которой права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Между тем, как правильно указали суды, в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства возникновения права оперативного управления у Управления и перехода указанного права к Администрации. При отсутствии сведений о государственной регистрации права и правопреемства, письмо отдела образования Территориального управления Красногвардейского административного района Санкт-Петербурга от 04.09.2001 N 1217, архивная справка и карточки домовладения не позволяют установить обстоятельства, на которые указывает КУГИ.

В первоначальной редакции договора указано, что балансодержателем является Жилищное агентство Красногвардейского района. В карточке на домовладение от 14.12.1996 Управление упомянуто в качестве арендатора части здания. Никаких распорядительных документов о закреплении здания за государственными организациями, в том числе путем передачи объекта в оперативное управление, не представлено.

Более того, согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пункте 36 совместного постановления N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

С учетом изложенного суды пришли к правильному выводу, что отказ КУГИ не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

По правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Судами установлено, что срок договора аренды истекал 07.12.2011. Следовательно, на момент направления уведомления от 12.10.2011 N 3494 КУГИ не имел права в одностороннем порядке отказываться от исполнения договора.

Таким образом, требования Общества о признании указанного уведомления недействительным, а договора аренды - действующим являются обоснованными.

Доводы подателя жалобы основаны на неправильном толковании норм материального и процессуального права. Кроме того, они направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что в полномочия кассационного суда в силу статей 286, 287 АПК РФ не входит.

Поскольку суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, влекущих в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловную отмену обжалуемых судебных актов, решение от 22.02.2012 и постановление от 13.06.2012 следует оставить без изменения, а в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.02.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2012 по делу N А56-60936/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

М.В. Захарова Т.И. Сапоткина