Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 ноября 2012 г. N Ф07-5979/12 по делу N А56-3594/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 ноября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Захаровой М.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Новый проспект" Кузнецовой В.В. (доверенность от 12.03.2012), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Кононовой Л.В. (доверенность от 29.06.2012), от открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Кононовой Л.В. (доверенность от 30.12.2011),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.04.2012 (судья Изотова О.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2012 (судьи Горбик В.М., Полубехина Н.С., Старовойтова М.Г.) по делу N А56-3594/2012,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Новый проспект", место нахождения: 196128, Санкт-Петербург, пл. Чернышевского, д. 9, лит. А, пом. 6Н, 19Н, ОГРН 1047815029195 (далее - ООО "Новый проспект"), о расторжении договора от 04.06.2007 N 8035-АЗ купли-продажи нежилого здания общей площадью 354,6 кв.м с кадастровым номером 78:1658:0:130, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Старо-Петергофский пр., д. 17, лит. Е, и земельного участка площадью 348,0 кв.м с кадастровым номером 78:32:1658:18, на котором это здание расположено, а также об обязании ответчика вернуть в государственную собственность Санкт-Петербурга названные здание и земельный участок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931 (далее - Управление Росреестра), и открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239 (далее - Фонд имущества).

Решением от 06.04.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.07.2012, в иске отказано.

В кассационной жалобе КУГИ, ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального права, несоответствие их выводов имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 06.04.2012 и постановление от 13.07.2012 и удовлетворить иск.

Податель жалобы указывает на следующее: суды пришли к неправильному выводу об отсутствии оснований для расторжения спорного договора; ООО "Новый проспект" нарушило существенные условия этого договора и должно нести предусмотренную пунктом 6.6 договора ответственность в виде его расторжения.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель КУГИ и Фонда имущества поддержал доводы жалобы, а представитель ООО "Новый проспект" просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Управление Росреестра, извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения КУГИ от 11.04.2007 N 778-рз "О продаже объекта нежилого фонда одновременно с отчуждением покупателю земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Старо-Петергофский пр., д. 17, лит. Е" и протокола заседания комиссии по подведению итогов аукциона от 30.05.2007 Фонд имущества (продавец) и ООО "Новый проспект" (покупатель) заключили договор от 04.06.2007 N 8035-АЗ купли-продажи находившихся в государственной собственности Санкт-Петербурга двухэтажного нежилого здания, подвергшегося разрушению, площадью 354,6 кв.м с кадастровым номером 78:1658:0:130 и земельного участка с кадастровым номером 78:32:1658:18, на котором это здание расположено.

Нежилое здание и земельный участок переданы покупателю по акту приема-передачи от 28.06.2007. Покупатель полностью уплатил установленную в пункте 2.1 договора выкупную цену объектов в размере 16 500 000 руб.

Управление Росреестра 06.09.2007 зарегистрировало переход к покупателю права собственности на названные объекты.

В соответствии с пунктом 3.2.3 договора ООО "Новый проспект" обязалось осуществить снос здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора и в течение 42 месяцев с момента заключения договора возвести на освобожденном земельном участке объект недвижимости или осуществить реконструкцию здания. Указанные обязательства ООО "Новый проспект" определены сторонами как существенное условие договора.

Пунктом 6.6 договора предусмотрено, что в случае невыполнения ООО "Новый проспект" обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.3, в срок более 3 месяцев по отношению к установленному сроку договор расторгается в установленном законом порядке; при расторжении договора в государственную собственность возвращается земельный участок, включая находящиеся на нем объекты недвижимости (здание, объект незавершенного строительства), который КУГИ вправе реализовать путем продажи на торгах в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга. При этом возврат ООО "Новый проспект" денежных средств, уплаченных в соответствии с пунктом 2.1 договора, осуществляется только после продажи земельного участка с объектом недвижимости в установленном порядке за вычетом суммы, затраченной продавцом на организацию продажи, суммы задатка (пункт 2.2 договора), суммы судебных расходов, понесенных продавцом.

Фонд имущества 25.10.2011 осуществил проверку выполнения условий названного договора и установил, что ООО "Новый проспект" не выполнило обязательства по сносу здания и строительству на освобожденном земельном участке объекта недвижимости в срок, указанный в пункте 3.3.2 договора; не представило в срок до 04.12.2010 разрешение на ввод в эксплуатацию законченного строительством (реконструкцией) объекта капитального строительства, не установило ограждение здания, не обеспечило его охраны, не ведет никаких работ на объекте.

Фонд имущества, ссылаясь на нарушение ООО "Новый проспект" существенных условий договора купли-продажи, направил ответчику письмо от 20.04.2011 с предложением расторгнуть договор.

ООО "Новый проспект" в письме от 29.04.2011 сообщило о своем несогласии с предложением расторгнуть договор и о мерах, которые оно принимает для выполнения условий договора.

КУГИ обратился с настоящим иском в суд, ссылаясь на то, что ООО "Новый проспект" нарушило существенные условия договора, предусмотренные пунктом 3.3.2, что в силу пункта 6.6 договора является основанием для его расторжения и возврата в государственную собственность названных нежилого здания и земельного участка.

Суды обеих инстанций, всесторонне и полно исследовав представленные в материалы дела доказательства и дав им надлежащую оценку, пришли к выводу об отсутствии предусмотренных статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) оснований для расторжения договора купли-продажи, поскольку снос названного здания и строительство нового не были произведены своевременно в связи с наличием объективных обстоятельств, не зависящих от ответчика, который совершал действия по выполнению условий договора, а также в связи недостатками переданного продавцом объекта, возникшими из-за действий третьих лиц.

Кассационная инстанция считает этот вывод правильным.

Судами установлено, что покупатель заключил договор подряда на разработку проектно-сметной документации и демонтаж здания, получил положительные заключения надлежащих государственных органов по вопросу разборки здания и технические условия на подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, электрическим сетям и сетям теплоснабжения; по его заявлению разработан градостроительный план земельного участка, утвержденный в установленном порядке.

При подготовке здания к сносу ООО "Новый проспект" обнаружило две трубы, закрепленные на указанном здании, в результате обследования которых установило, что они являются наружными тепловыми сетями, принадлежащими открытому акционерному обществу "БТК девелопмент" (далее - ОАО "БТК девелопмент").

КУГИ передал ответчику спорное здание без согласования размещения на нем труб и не представил доказательств того, что указанные трубы теплосетей возведены после передачи объекта ООО "Новый проспект" и с согласия последнего.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решением от 22.12.2008 по делу N А56-19890/2008 по иску ООО "Новый город" обязал ОАО "БТК девелопмент" освободить фасад названного здания от закрепленных на нем труб в течении 4 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу. Решение от 22.12.2008 вступило в законную силу 15.07.2009, исполнительный лист выдан 09.04.2010, однако решение до настоящего времени не исполнено.

Согласно пояснениям представителя ответчика в судебном заседании кассационной инстанции исполнение решения по делу N А56-19890/2008 не осуществлено до настоящего времени, поскольку в случае принудительного демонтажа трубы без разработки соответствующих технических условий для ее переноса нарушится теплоснабжение нескольких объектов, а разработка таких условий зависит от ОАО "БТК девелопмент".

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку причиной нарушения ответчиком существенных условий, предусмотренных пунктом 3.2.3 договора, явилось наличие на здании наружных тепловых сетей, принадлежащих ОАО "БТК Девелопмент", и необходимость их демонтажа, суды пришли к правильному выводу об отсутствии предусмотренных названной нормой права оснований для расторжения спорного договора.

Правильным является и вывод судов о том, что КУГИ не представил доказательств, подтверждающих, что нарушение пункта 3.2.3 договора влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что суды обеих инстанций, правильно применив нормы материального и процессуального права, обоснованно отказали в иске, поэтому обжалуемые судебные акты отмене не подлежат.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа,

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.04.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2012 по делу N А56-3594/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

М.В. Захарова И.В. Сергеева