Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 ноября 2012 г. N Ф07-5610/12 по делу N А26-5880/2011

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

рассмотрев 01.11.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма "Русь-Бизнес" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 21.02.2012 (судья Погосян А.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2012 (судьи Барканова Я.В., Жиляева Е.В., Медведева И.Г.) по делу N А26-5880/2011,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью фирма "Русь-Бизнес", место нахождения: 185000, Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 13, ОГРН 1031000005960 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Петрозаводского городского округа, место нахождения: 185000, Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 2, ОГРН 1021000538481 (далее - Администрация), об урегулировании разногласий, возникших по пунктам 3.1, 3.2 при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 13.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Родан", место нахождения: 185000, Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 28-а, ОГРН 1111001002738, и автономная некоммерческая организация "Независимое бюро экспертных исследований "ПРОФЕССИОНАЛ", место нахождения: 185006, Республика Карелия, г. Петрозаводск, Соломенское шоссе, д. 9-б, к. 75, ОГРН 1071000000422 (далее - Экспертная организация).

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) Общество уточнило исковые требования, просило установить цену отчуждаемого объекта недвижимости на основании отчета N 58/2011, выполненного Экспертной организацией, без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС) и обременения договором аренды, что составило 2 930 487 руб., просило урегулировать разногласия по пунктам 3.1, 3.2, пункту 3 приложения N 1, приложению N 2 к договору.

Решением суда первой инстанции от 21.02.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 28.06.2012, урегулированы разногласия по договору купли-продажи нежилых помещений общей площадью 153,7 кв.м, находящихся в подвале и на первом этаже жилого здания, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 13, установлена рыночная стоимость объекта (4 596 000 руб. без НДС и без учета обременения). Для уплаты указанной суммы Обществу на 5 лет предоставлена рассрочка платежа в соответствии с графиком (приложением N 2 к договору).

В кассационной жалобе Общество указывает, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального права, а выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с этим просит отменить принятые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, при проведении судебной оценки было допущено нарушение законодательства об оценочной деятельности, а также федеральных стандартов оценки, что привело к принятию неправильного решения.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество и Администрация заключили договор от 30.11.2005 N 392 аренды муниципального имущества - нежилых помещений общей площадью 156,3 кв.м, находящихся в подвале (91,8 кв.м) и на первом этаже (64,5 кв.м) жилого здания, расположенного по адресу: 185000, Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 13, под магазин непродовольственных товаров.

Администрация на основании решения Петрозаводского городского Совета от 18.02.2009 N 26/26-511 "О мерах по реализации Федерального закона от 22 июля 2008 N 159-ФЗ" приняла постановление от 08.06.2011 N 2113 "О предоставлении ООО фирма "Русь-Бизнес" преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации", которым предоставила Обществу преимущественное право на приобретение встроенных помещений общей площадью 153,7 кв.м, расположенных в подвале и на первом этаже жилого дома N 13 по пр. Ленина в г. Петрозаводске, а также обязала заключить с нею договор купли-продажи.

Цена объекта, установленная на основании отчета об оценке от 19.05.2011, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135) составляет 5 336 742 руб., в том числе НДС 814 079 руб.

Во исполнение названного постановления Администрация направила Обществу проект договора, который был подписан Обществом с протоколом разногласий.

Ссылаясь на то, что соглашение сторон по спорным условиям договора достигнуто не было, данный договор в силу положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) обязателен для Администрации, Общество обратилась в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий на основании статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Суды первой и апелляционной инстанций урегулировали разногласия, установили рыночную стоимость объекта в сумме 4 596 000 руб. (без учета НДС), предоставили Обществу в отношении уплаты 4 596 000 руб. рассрочку платежа в соответствии с графиком (приложением N 2 к договору) на 5 лет.

Кассационная инстанция считает выводы судов правильными и не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из пункта 13 названного закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Судом апелляционной инстанции правомерно не были приняты ссылки подателя жалобы на то, что цена объекта, установленная экспертом, завышена по сравнению с аналогичными объектами, отчужденными в рамках реализации Закона N 159-ФЗ, а также на выбор неверных объектов-аналогов при применении экспертом сравнительного подхода и использовании экспертом неверного коэффициента капитализации в рамках доходного подхода.

Судами установлено, что экспертное заключение N 1562 полностью отвечает требованиям Закона N 135-ФЗ, а также федеральных стандартов оценки: в заключении об оценке в соответствии с требованиями пунктов 18, 19 Федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требование к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1) содержится необходимая, достаточная и существенная для оценки стоимости объекта информация. При этом оценщик в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО N 1 использовал сравнительный и доходный подходы оценки, обосновав отказ от использования затратного подхода.

Согласно части 3 статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции при рассмотрении дела проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Переоценка фактических обстоятельств дела, установленных судами, в силу статей 286 и 287 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Кассационная инстанция считает, что фактические обстоятельства дела установлены судами в результате полного и всестороннего исследования имеющихся в нем доказательств в их совокупности и взаимосвязи, нормы материального права применены правильно.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 21.02.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2012 по делу N А26-5880/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма "Русь-Бизнес" - без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Г.М. Рудницкий Т.И. Сапоткина