Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 ноября 2012 г. N Ф07-4978/12 по делу N А56-71773/2011

ГАРАНТ:

См. также определение Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 мая 2012 г. N 13АП-8580/12

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Грачевой И.Л.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Холдинговая компания "Орлан" генерального директора Николаевой Р.В. (решение учредителя от 21.12.2011), Благулькиной М.С. (доверенность от 23.05.2012); от открытого акционерного общества "Лужский торг" Худоева Д.А. (доверенность от 09.11.2012),

рассмотрев 13.11.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Лужский торг" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.04.2012 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2012 (судьи Старовойтова О.Р., Полубехина Н.С., Серикова И.А.) по делу N А56-71773/2011,

установил:

Открытое акционерное общество "Лужский торг", место нахождения: 188230, Ленинградская обл., г. Луга, ул. Победы, д. 3, ОГРН 1024701559211 (далее - ОАО "Лужский торг"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Холдинговая компания "Орлан", место нахождения: 188230, Ленинградская обл., г. Луга, пр. Урицкого, д. 49, ОГРН 1034701562488 (далее - ООО "ХК "Орлан"), о взыскании 1 556 400 руб. 91 коп. задолженности по арендной плате за период с марта 2010 года по декабрь 2011 года, 100 233 руб. 86 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 06.03.2010 по 15.12.2011, о расторжении договора аренды от 04.04.2007 N 2 и выселении ответчика из нежилых помещений площадью 992,9 кв. м.

Решением от 04.04.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 26.07.2012, иск в части требования о расторжении договора оставлен без рассмотрения; в остальной части в иске отказано.

В кассационной жалобе ОАО "Лужский торг", ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит указанные решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель ОАО "Лужский торг" поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель ООО "ХК "Орлан" возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена кассационным судом исходя из доводов жалобы.

Как следует из материалов дела, ОАО "Лужский торг" (арендодатель) и ООО "ХК "Орлан" (арендатор) заключили договор от 04.04.2007 N 2 аренды здания магазина N 2 по адресу: Ленинградская обл., г. Луга, пр. Кирова, д. 59-а, за исключением расположенных на первом этаже здания нежилых помещений N 2, 4, 8, 9, 10, 11, сроком до 04.04.2017.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16.05.2007.

Размер арендной платы и порядок расчетов согласованы в разделе 3 договора.

Согласно пункту 3.3 договора размер арендной платы может изменяться в одностороннем порядке в связи с изменением экономической ситуации, тарифов на коммунальные услуги, ставок арендной платы, которые устанавливаются главой Лужского муниципального района, и прочих факторов, но не более чем на десять процентов за год. О таком изменении арендодатель уведомляет арендатора в письменной форме не позднее чем за 30 календарных дней до такого изменения.

Пунктом 9.4 договора установлено, что помимо предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) оснований договор может быть расторгнут в случае несогласия арендатора с изменением арендной платы, невнесения арендной платы за два месяца подряд или по соглашению сторон.

Дополнительным соглашением от 18.06.2007 стороны изменили пункты договора, касающиеся предмета договора и размера арендной платы.

В соответствии с новой редакцией пунктов 1.1, 1.4, 1.5 договора арендатор принимает во временное владение и пользование здание магазина N 2, за исключением расположенных на первом этаже нежилых помещений N 2, 4, 8, 9, 10, 11 и подвальных помещений N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 согласно техническому паспорту. Указанные помещения не являются предметом аренды; общая площадь помещений, подлежащих передаче в аренду, составляет 992,9 кв. м; общая площадь нежилых помещений здания, не являющихся предметом аренды, составляет 558 кв. м.

В силу пункта 3.1 договора (с учетом изменений) арендная плата составляет 234 324 руб. 40 коп. в месяц, включая НДС.

Ссылаясь на то, что ответчик, несмотря на уведомления от 25.11.2009 N 192 и от 08.04.2011 N 69 об изменении размера арендной платы, продолжал вносить арендную плату в прежнем размере, ОАО "Лужский торг" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций установили факт несоблюдения досудебного порядка расторжения договора. Однако суды пришли к разным выводам относительно невозможности удовлетворения денежных требований истца. Суд первой инстанции посчитал, что по условиям договора арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы. Апелляционный суд отказал во взыскании в связи с недоказанностью наличия установленных договором оснований для увеличения размера арендной платы.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Взыскиваемая сумма задолженности составляет разницу между размером арендной платы, установленным в договоре, и размером арендной платы, начисленной истцом с учетом ее одностороннего изменения.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Согласно статье 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора и установлении его условий, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, которое в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Проанализировав содержание пункта 3.3 договора, апелляционный суд верно установил, что размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке при наличии обусловленных договором оснований.

Поскольку истец не представил достаточных доказательств обоснованности увеличения стоимости аренды помещений, исковые требования о взыскании задолженности и пеней правомерно оставлены без удовлетворения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Аналогичное условие для досрочного расторжения договора предусмотрено пунктом 9.4 договора.

По правилам пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как правильно указали суды, направленные в адрес ответчика уведомления о существенном нарушении договора - уклонении от внесения арендной платы, предложения об изменении арендной платы, а также уведомления об обращении с иском о прекращении договора не содержат предложения расторгнуть договор в случае отказа от внесения арендных платежей в увеличенном размере.

Довод жалобы о том, что договор должен был быть расторгнут в судебном порядке в связи с невнесением арендной платы более двух месяцев подряд, подлежит отклонению.

Из обжалуемых судебных актов видно, что основанием для оставления без рассмотрения требования о расторжении договора явилось невыполнение истцом предусмотренного законом досудебного урегулирования спора.

Кроме того, суды не установили наличия задолженности арендатора по договору от 04.04.2007 в заявленный период. При таких обстоятельствах правовые основания для расторжения договора также отсутствовали.

Проверяя обоснованность одностороннего изменения размера арендной платы, суд апелляционной инстанции оценил в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) все представленные истцом доказательства на предмет их относимости, допустимости, достоверности и достаточности.

В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ истец не представил уведомления от 25.11.2009 N 192, а также документов, свидетельствующих об увеличении тарифов на коммунальные услуги. Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Переоценка фактических обстоятельств и доказательств в полномочия кассационной инстанции в силу статей 286, 287 АПК РФ не входит.

Ссылки на неоднократное участие судей апелляционного суда в рассмотрении дел с участием ОАО "Лужский торг" и ООО "ХК "Орлан" несостоятельны. На момент рассмотрения спора в апелляционной инстанции оснований для отвода судей в порядке, предусмотренном главой 3 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имелось.

Нарушения либо неправильного применения судами норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.04.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2012 по делу N А56-71773/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества "Лужский торг" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Т.С. Гафиатуллина И.Л. Грачева