Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 декабря 2012 г. N Ф07-6779/12 по делу N А26-1641/2012

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Константинова П.Ю.,

рассмотрев 13.12.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 17.05.2012 (судья Погорелов В.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2012 (судьи Масенкова И.В., Ларина Т.С., Марченко Л.Н.) по делу N А26-1641/2012,

установил:

Администрация Петрозаводского городского округа, место нахождения: 185000, Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 2, ОГРН 1021000538481 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ютис", место нахождения: 185013, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Жуковского, д. 61, ОГРН 1021000520640 (далее - Общество), о взыскании 28 474 руб. 43 коп. арендной платы за 01.01.2011 - 08.02.2011, 1773 руб. 60 коп. пеней за 17.01.2011 - 08.02.2011 по договору N 14 от 13.01.2000 аренды муниципального имущества.

Решением суда первой инстанции от 17.05.2012 исковые требования удовлетворены частично, с Общества в пользу Администрации взыскано 7144 руб. 12 коп. задолженности, распределены судебные расходы.

Постановлением апелляционной инстанции от 18.09.2012 решение от 17.05.2012 изменено, дополнено абзацем: "В остальной части в удовлетворении иска отказать.". В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация указывает, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального права, в связи с этим просит их отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Администрация не согласна с выводом судебных инстанций о начислении арендной платы до момента заключения договора купли-продажи от 11.01.2011 N 01, поскольку прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды с даты перехода права собственности к покупателю.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 13.01.2000 N 14 аренды нежилого подвального помещения площадью 173,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 11, под продовольственные магазины, на срок 01.01.2000 - 30.12.2000.

Помещение передано по акту приема-передачи от 28.12.1999.

По истечении срока аренды в соответствии с пунктом 6.5 договор был продлен на неопределенный срок.

Согласно пункту 4.2 договора арендодатель в одностороннем порядке имеет право изменять арендную плату в соответствии с действующими местными нормативными актами. Уведомление об изменении арендной платы производится путем представления нового расчета арендной платы и выставления счета-фактуры.

Администрация уведомила ответчика об изменении арендной платы, которая с 01.01.2011 составила 22 146 руб. 78 коп. в месяц.

Администрация (продавец) и Кальенен Игорь Андреевич (покупатель) по результатам аукциона заключили договор от 11.01.2011 N 01 купли-продажи арендуемого Обществом нежилого помещения, подписали акт приема-передачи помещения от 11.01.2011.

В установленном законом порядке 09.02.2011 за Кальененом И.А. зарегистрировано право собственности на указанное помещение.

Ссылаясь на неисполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы за 01.01.2011 - 08.02.2011, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод о прекращении обязательства ответчика по внесению арендной платы Администрации с 11.01.2011. Довод истца о необходимости внесения арендных платежей до государственной регистрации перехода права собственности на имущество суды отклонили, сославшись на акт приема-передачи от 11.01.2011 и положения статей 425, 432, 433, 407, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Кассационная инстанция считает, что суды неправильно применили нормы материального права к установленным фактическим обстоятельствам дела, что повлекло неправомерный отказ истцу в удовлетворении требований в заявленном размере.

Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (статьи 131, 223 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации; исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как указано в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества Администрация перестала быть стороной по договору аренды только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (09.02.2011). Следовательно, ответчик обязан платить арендную плату прежнему собственнику и арендодателю до указанной даты.

При рассмотрении спора суды не учли, что покупателем являлся не арендатор помещения.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно статье 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должник обязан уплатить кредитору неустойку.

Расчет задолженности по арендной плате Общество не оспаривало и доказательств погашения долга в материалы дела не представило.

Обстоятельства, необходимые для разрешения спора, судами установлены, поэтому кассационная инстанция считает возможным в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ изменить судебные акты в части отказа во взыскании заявленных в иске сумм.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной и кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.

С учетом приведенной нормы и удовлетворения жалобы истца государственная пошлина по иску, апелляционной и кассационной жалобам относится на ответчика и взыскивается в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 17.05.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2012 по делу N А26-1641/2012 изменить, изложив резолютивную часть решения суда в следующей редакции:

"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ютис", место нахождения: 185013, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Жуковского, д. 61, ОГРН 1021000520640, в пользу администрации Петрозаводского городского округа, место нахождения: 185000, Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 2, ОГРН 1021000538481, 28 474 руб. 43 коп. задолженности по арендной плате, 1773 руб. 60 коп. пеней, всего: 30 248 руб. 03 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ютис", место нахождения: 185013, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Жуковского, д. 61, ОГРН 1021000520640, в доход федерального бюджета 1209 руб. 92 коп. государственной пошлины по иску, 4000 руб. государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам.".

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.С. Гафиатуллина П.Ю. Константинов