Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 декабря 2012 г. N Ф07-7073/12 по делу N А26-1703/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 декабря 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от индивидуального предпринимателя Билькова С.Г. - Тимофеева А.Н. (доверенность от 13.05.2010), от Билькова Г.И. - Тимофеева А.Н. (доверенность от 23.03.2012),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Билькова Сергея Геннадьевича на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 05.05.2012 (судья Дружинина С.И.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2012 (судьи Горбик В.М., Барканова Я.В., Полубехина Н.С.) по делу N А26-1703/2012,

установил:

Администрация Петрозаводского городского округа, место нахождения: 185000, Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 2, ОГРН 1021000538481 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к индивидуальному предпринимателю Билькову Сергею Геннадьевичу, ОГРНИП 304100108500273, о взыскании 16 716 руб. 37 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 24.07.2007 N 174 за период с января по февраль 2011 года, а также 2382 руб. 47 коп. пеней за период с 08.09.2007 по 15.02.2011.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Бильков Геннадий Иванович.

Суд первой инстанции решением от 05.05.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.09.2012, взыскал с предпринимателя в пользу Администрации 16 716 руб. 37 коп. задолженности по арендной плате и 1632 руб. 77 коп. пеней за период с 17.01.2011 по 15.02.2011, в остальной части в иске отказал.

В кассационной жалобе предприниматель Бильков С.Г., ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 05.05.2012 и постановление от 27.09.2012 и отказать в удовлетворении требований Администрации.

Податель жалобы указывает на следующее: суды пришли к неправильному выводу о том, что ответчик должен платить за аренду Администрации до даты государственной регистрации перехода права собственности на спорные помещения к покупателю, то есть до 16.02.2011; суды не учли, что Администрация после подписания 30.12.2010 договора купли-продажи арендованных ответчиком помещений, передала их во владение покупателю по акту от 30.12.2010, поэтому с названной даты именно покупатель вправе распоряжаться этими помещениями; покупатель, который является отцом арендатора, передал ему спорные помещения в безвозмездное пользование по соглашению от 30.12.2010.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель предпринимателя и третьего лица поддержал доводы жалобы.

Администрация извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направила, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и предприниматель Бильков С.Г. (арендатор) заключили договор от 24.07.2007 N 174 аренды находившихся в муниципальной собственности нежилых помещений общей площадью 128,70 кв.м, расположенных на 1-м этаже жилого здания по адресу: г. Петрозаводск, Волховская ул., д. 4Б, для размещения офиса и для торговли непродовольственными товарами на срок по 30.04.2022.

Помещения переданы предпринимателю по акту 01.05.2007.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 09.08.2007.

Согласно пункту 4.1 договора арендатор обязался ежемесячно (по 15 число текущего месяца) вносить арендную плату в размере 12 226 руб. 50 коп.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено право арендодателя изменять размер арендной платы в бесспорном одностороннем порядке в связи с изменением нормативно-правовых актов органов местного самоуправления.

В связи с изменением методики определения арендной платы за муниципальное имущество Администрация письмом от 13.12.2010 уведомила арендатора об уменьшении арендной платы до 10 885 руб. 12 коп. в месяц.

Спорные помещения были выставлены на аукцион по продаже муниципального имущества, который состоялся 30.12.2010. Победителем аукциона стал отец арендатора - Бильков Г.И., с которым Администрация заключила 30.12.2010 договор N 694 купли-продажи. Данные помещения переданы покупателю по акту приема-передачи от 30.12.2010.

Переход права собственности на помещения к покупателю зарегистрирован в установленном порядке 16.02.2011.

Письмом от 09.03.2011 Администрация уведомила предпринимателя о продаже арендованного им помещения Билькову Г.И. и о том, что с даты государственной регистрации перехода права собственности на помещения к покупателю начисление арендных платежей в пользу Администрации прекращается. Администрация также указала арендатору на необходимость погасить задолженность по арендной плате за период с января 2011 года по 15.02.2011 и пеням по состоянию на 15.02.2011 и приложила к письму расчет долга и пеней.

Поскольку предприниматель не погасил задолженность, Администрация обратилась с настоящим иском в суд.

Суды обеих инстанций признали требования Администрации правомерными в части взыскания 16 716 руб. 37 коп. задолженности по арендной плате за период с января 2011 года по 15.02.2011 и 1632 руб. 77 коп. пеней за просрочку платежей за период с 17.01.2011 по 15.02.2011. Суды посчитали, что требование о взыскании остальной части пеней не подлежит удовлетворению ввиду пропуска истцом срока исковой давности, о применении которой заявил ответчик.

Суды исходили из следующего.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на объекты недвижимости, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором; в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации; исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ; в то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний собственник и арендодатель перестает быть стороной по договору только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Следовательно, арендатор обязан платить арендную плату прежнему собственнику и арендодателю до даты государственной регистрации перехода права собственности на арендованную недвижимость к покупателю.

Кассационная инстанция считает эти выводы правильными, соответствующими нормам материального права и установленным судами обстоятельствам дела.

Ссылка подателя жалобы на то, что Администрация передала покупателю во владение спорные помещения по акту от 30.12.2010 и с этого момента покупатель вправе распоряжаться ими, несостоятельна. В соответствии с приведенными нормами права покупатель недвижимости становится ее собственником и арендодателем только с даты государственной регистрации перехода к нему права собственности и с этой даты вправе получать арендные платежи, а также решать вопросы, связанные с изменением условий пользования этой недвижимостью арендатором.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены принятых по делу судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 05.05.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2012 по делу N А26-1703/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Билькова Сергея Геннадьевича - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

А.В. Кадулин И.В. Сергеева