Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 января 2013 г. N Ф07-8452/12 по делу N А21-3788/2012

ГАРАНТ:

См. также определение Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2012 г. N 13АП-18231/12

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 января 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В.,

при участии от открытого акционерного общества "Сбербанк России" Гирель Е.А. (доверенность от 30.11.2012),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.08.2012 по делу N А21-3788/2012 (судья Широченко Д.В.),

установил:

Открытое акционерное общество "Сбербанк России", место нахождения: Москва, ул. Вавилова, д. 19, ОГРН 1027700132195 (далее - Банк), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ново-Строй", место нахождения: Калининград, ул. Чайковского, д. 58, ОГРН 1033901821480 (далее - ООО "Ново-Строй"), и обществу с ограниченной ответственностью "Граст-Балт", место нахождения: Калининград, ул. Ю. Гагарина, д. 30, ОГРН 1023901005150 (далее - ООО "Граст-Балт"), о признании недействительным заключенного между ответчиками договора долевого участия в строительстве квартиры.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, место нахождения: Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН 1043902855446 (далее - Управление Росреестра).

Решением от 16.08.2012 в иске отказано.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2012 Банку отказано в восстановлении пропущенного процессуального срока на подачу апелляционной жалобы; апелляционная жалоба возвращена ее подателю.

Банк в кассационной жалобе просит отменить названное решение, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, необходимость получения согласия Банка на заключение договора долевого участия в строительстве следует из пункта 6 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ), статьи 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке); осведомленность Банка о целевом назначении земельного участка не освобождает залогодателя от необходимости получения такого согласия; мотивы, по которым суд пришел к свои выводам, не основаны на нормах права.

В судебном заседании представитель Банка поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, в обеспечение исполнения обязательств общества с ограниченной ответственностью "Либор-Н" (далее - ООО "Либор-Н") по договору от 12.02.2007 N 8626-103007 об открытии невозобновляемой кредитной линии Банк и ООО "Ново-Строй" заключили договор от 08.06.2009 N 8626-103007/И-15 ипотеки принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка площадью 1000 кв.м, расположенного по адресу: Калининград, ул. Куйбышева, д. 90, под строительство индивидуального жилого дома.

Решением Центрального районного суда Калининграда от 28.06.2010 по делу N 2-1015/2010 и дополнительным решением от 21.09.2010 с ООО "Либор-Н" солидарно с поручителями в пользу Банка взыскана задолженность по кредитному договору с обращением взыскания на заложенное имущество, в том числе на заложенный по названному выше договору ипотеки принадлежащий ООО "Ново-Строй" земельный участок площадью 1000 кв.м по указанному выше адресу под строительство индивидуального жилого дома.

Дополнительным соглашением от 14.09.2010 N 3 к договору ипотеки стороны изменили предмет ипотеки на земельный участок площадью 3041 кв.м с кадастровым номером 39:15:132605:32 по тому же адресу под строительство многоквартирного двенадцатиэтажного жилого дома, образованный в результате объединения нескольких принадлежащих залогодателю участков, в том числе участка площадью 1000 кв.м, ранее предназначавшегося под строительство индивидуального жилого дома.

ООО "Ново-Строй" выдано разрешение от 28.02.2011 N RU39315000-122/2011 на строительство многоквартирного дома на земельном участке площадью 3041 кв.м.

ООО "Ново-Строй" (застройщик) и ООО "Граст-Балт" (дольщик) заключили договор от 15.07.2011 N 48 долевого участия в строительстве жилого дома. В соответствии с данным договором застройщик после ввода дома в эксплуатацию передает в собственность дольщику квартиру со строительным номером 48 проектной площадью 39,26 кв.м на шестом этаже дома, а дольщик инвестирует в строительство дома денежные средства в размере 1 374 100 руб.

Банк, ссылаясь на то, что договор долевого участия в строительстве заключен застройщиком без получения согласия Банка как залогодержателя земельного участка, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

По смыслу статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в отношении земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, возникает ипотека в силу закона в пользу участника долевого строительства (залогодержателя). В случае, если земельный участок уже являлся предметом ипотеки в обеспечение исполнения иного обязательства, в отношении того же земельного участка возникает последующая ипотека. Пунктом 6 названной статьи предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых застройщик может привлекать денежные средства участников долевого строительства, если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства земельный участок был передан в залог в качестве обеспечения обязательств.

В обоснование недействительности оспариваемого договора долевого участия Банк ссылался на статьи 64, 37 Закона об ипотеке, исходя из которых при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на участке здание или сооружение залогодателя, отчуждение которых залогодателем допускается только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Кроме того, в подтверждение недействительности сделки Банк указывал на пункт 4.1.2 договора ипотеки от 08.06.2009, в соответствии с которым последующий залог допускается только по согласованию с залогодержателем.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующих обстоятельств. Для регистрации права собственности залогодателя на вновь образованный земельный участок под строительство многоквартирного жилого дома было получено согласие Банка как залогодержателя одного из участков, вошедших в состав вновь образованного участка. Истец был осведомлен об использовании собственником земельного участка по целевому назначению - для строительства многоквартирного дома - и фактически согласовал такое использование, а из опубликованной в сети "Интернет" проектной декларации можно было предположить, что для ведения строительства необходимо привлечение денежных средств дольщиков. Банку, имеющему как залогодержатель право проверять использование залогодателем предмета залога, должно было быть известно о заключении договоров долевого участия в строительстве. ООО "Ново-Строй" не имеет собственных обязательств перед истцом; заключенным между Банком и обществом договором ипотеки от 08.06.2009 не установлен запрет на привлечение средств дольщиков.

Кассационная инстанция находит, что суд при рассмотрении дела неверно определил, какие обстоятельства имеют значение для правильного разрешения спора, и не установил данные обстоятельства, а обстоятельства, на которых основан вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований, не имеют определяющего значения для оценки оспариваемого договора.

Понятие договора участия в долевом строительстве содержится в статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Суд первой инстанции не дал оценку договору от 15.07.2011 N 48 с точки зрения того, может ли он рассматриваться как сделка об отчуждении строящегося здания, находящегося на заложенном земельном участке, на заключение которой в силу статей 37, 64 Закона об ипотеке требуется согласие залогодержателя - Банка.

Суд не проанализировал ссылку Банка на пункт 4.1.2 договора ипотеки от 08.06.2009 исходя из того, что по смыслу статьи 43 Закона об ипотеке несоблюдение условий, предусмотренных предшествующим договором об ипотеке, влечет оспоримость, а не ничтожность последующей ипотеки.

Суд не проверил соблюдение застройщиком условий, предусмотренных пунктом 6 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, и не определил, какие последствия наступают в случае нарушения названной нормы.

Кроме того, как установлено судом и подтверждается Банком, ООО "Ново-Строй" заключило 36 договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома на земельном участке площадью 3041 кв.м по ул. Куйбышева, д. 90. В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ земельный участок считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации первого договора и до передачи объекта долевого строительства дольщику застройщиком после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, суду следовало выяснить, какую правовую цель преследует Банк, предъявляя настоящий иск, и если требования Банка направлены на прекращение последующей ипотеки земельного участка, то допустимо ли в данном случае применение избранного Банком способа защиты с учетом сохранения иных договоров участия в долевом строительстве того же дома, которые не оспаривались Банком, а в признании недействительным одного из договоров, заключенного с гражданином, отказано вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции.

Поскольку суд первой инстанции не установил все существенные для дела обстоятельства и не исследовал доводы истца, приведенные им в обоснование исковых требований, суд кассационной инстанции лишен возможности проверить правильность применения судом норм материального права. В связи с этим обжалуемое решение подлежит отмене с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором суду необходимо учесть изложенное и разрешить спор по результатам оценки всех доводов Банка.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.08.2012 по делу N А21-3788/2012 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.Л. Грачева А.В. Кадулин