Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 февраля 2013 г. N Ф07-2365/12 по делу N А56-55006/2011

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 апреля 2012 г. N Ф07-2365/12 по делу N А56-55006/2011

См. также постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2012 г. N 13АП-958/12

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Константинова П.Ю.,

при участии от закрытого акционерного общества "Плаза" Карху Б.Н. (доверенность от 15.03.2012 N 16-03/2012), Перелыгиной А.В. (доверенность от 15.03.2012 N 15-03/2012), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Аникейченко К.В. (доверенность от 29.12.2012 N 37354-42),

рассмотрев 31.01.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Плаза" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.05.2012 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2012 (судьи Тимухина И.А., Жиляева Е.В., Серикова И.А.) по делу N А56-55006/2011,

установил:

Закрытое акционерное общество "Плаза", место нахождения: 197374, Санкт-Петербург, Торфяная дор., д. 9, ОГРН 1027806859882 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) о расторжении заключенного сторонами договора от 18.11.2010 N 13/ЗКС-04648 аренды земельного участка на инвестиционных условиях, взыскании 13 604 754 руб. 22 коп. убытков, в том числе за пользование участком с 27.04.2011 по 28.05.2011, за услуги по изготовлению отчета о состоянии земельного участка, а также 510 199 руб. 41 коп. в порядке реституции (оплаты фактического землепользования) за 03.01.2010 - 17.11.2010.

Решением суда первой инстанции от 21.05.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 17.09.2012, в иске отказано.

В кассационной жалобе Общество указывает, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального права, а выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с этим просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, ответчик передал спорный земельный участок в ненадлежащем состоянии, кроме того, скрыл данный факт умышленно. Общество считает, что Комитет обязан нести бремя содержания своего имущества, а также возместить убытки, связанные с приведением указанного участка в состояние, пригодное для целевого использования.

Определением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.12.2012 рассмотрение дела было отложено в связи с возможностью урегулирования спора во внесудебном порядке.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель Комитета просил оставить ее без удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 03.02.2009 N 13/ЗКИ-04648 аренды земельного участка с кадастровым номером 78:12:7223:53, расположенного юго-западнее д. 4, лит. В по 3-му Рыбацкому проезду в Санкт-Петербурге, для проведения изыскательских работ.

Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре от 01.12.2009 N 3692 утвержден акт выбора указанного земельного участка под строительство, земельный участок прошел кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 78:12:722:3:60.

Соглашением от 07.12.2009 действие указанного договора аренды прекращено с 02.01.2010.

Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) в соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга от 23.09.2010 N 1275, заключили договор от 18.11.2010 N 13/ЗКС-04648 аренды указанного земельного участка на инвестиционных условиях для проектирования и строительства производственного комплекса на срок до 29.10.2013.

Сторонами 18.11.2010 подписан акт приема-передачи участка и объектов, расположенных на нем.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.04.2011.

Как указывает истец, 03.03.2011 государственными инспекторами Санкт-Петербурга по охране природы на спорном участке обнаружена несанкционированная свалка отходов производства и потребления.

Согласно отчету о состоянии спорного земельного участка от 27.05.2011, составленному обществом с ограниченной ответственностью "Проектный институт "Петрохим - Технология" по заказу Общества, участок почти полностью завален отходами производства и потребления, насыпь по краям имеет высоту 2,5 - 3 метра, стоимость работ по ликвидации свалки составляет 77 805 000 руб.

Ссылаясь на то, что земельный участок предоставлен в аренду в состоянии, исключающем реализацию обусловленного договором инвестиционного проекта, что является существенным нарушением договора со стороны Комитета, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора и отказали в удовлетворении иска.

Суд кассационной инстанции считает, что имеются основания для отмены решения и постановления и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Абзацем вторым указанной нормы законодатель предусмотрел, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии со статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора (пункт 2); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

В силу приведенных норм истец должен доказать, что расторжение договора имеет место в связи с указанными обстоятельствами и что они вызваны причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения, а ответчик должен доказать факт надлежащего исполнения обязательств по передаче земельного участка в аренду Обществу.

Основанием заявленных требований Общество указало невозможность использования земельного участка по назначению в связи с обнаружением несанкционированной свалки отходов, о которой на момент подписания акта приема-передачи участка ему не было и не могло быть известно.

Наличие свалки на переданном в аренду земельном участке подтверждено материалами дела и не оспаривается Комитетом.

Стороны подписали акт приема-передачи с указанием, что участок передается в состоянии, не препятствующем осуществлению инвестиционного проекта в соответствии с договором от 18.11.2010. Однако в акте не указано на наличие свалки.

Из материалов дела не следует, что Общество причастно к появлению свалки. По делу об административном правонарушении вина Общества в захламлении спорного земельного участка не установлена.

При рассмотрении спора судам следовало установить, был ли фактически предоставлен арендодателем земельный участок Обществу в состоянии, пригодном для осуществления инвестиционного проекта, исследовать доказательства в обоснование довода о невозможности использовать участок по целевому назначению без ликвидации свалки.

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. В том случае, если арендодатель не выполнил своей обязанности по передаче в аренду земельного участка, соответствующего условиям договора и назначению, у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, не установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц.

При новом рассмотрении спора суду следует учесть изложенное, проверить доводы и возражения сторон и принять решение в соответствии с законом, в зависимости от которого распределить судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.05.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2012 по делу N А56-55006/2011 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.С. Гафиатуллина П.Ю. Константинов