Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 февраля 2013 г. N Ф07-121/13 по делу N А05-8599/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Протект" Склярова Э.Л. (доверенность от 01.07.2012),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Протект" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 03.09.2012 (судья Бабичев О.П.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2012 (судьи Романова А.В., Носач Е.В., Шадрина А.Н.) по делу N А05-8599/2012,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Протект", место нахождения: 163069, г. Архангельск, пр. Советских космонавтов, д. 57, оф. 302, ОГРН 1052901136870 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области со следующими требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ):

- признать незаконным отказ Министерства имущественных отношений Архангельской области, место нахождения: 163000, г. Архангельск, Троицкий пр., д. 49, ОГРН 1022900540167 (далее - Министерство), в заключении с Обществом договора от 10.05.2011 N 175 купли-продажи земельного участка общей площадью 1240 кв.м с кадастровым номером 29:22:050502:59, расположенного по адресу: г. Архангельск, пр. Советских космонавтов, д. 57, по цене, составляющей два с половиной процента его кадастровой стоимости;

- обязать Министерство заключить договор купли-продажи этого участка по указанной цене.

Решением от 03.09.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06.11.2012, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 03.09.2012 и постановление от 06.11.2012 и удовлетворить заявленные требования.

Податель жалобы указывает следующее: суды сделали неправильный вывод о том, что Общество не вправе выкупить спорный участок по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2011 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ); суды не учли, что на этом участке ранее находилось жилое здание, которое мэрия города Архангельска разрешила снести с условием расселения жильцов и построить на нем новое административное здание; данные обстоятельства свидетельствуют об отчуждении из муниципальной собственности в частную жилого здания, на месте которого построено нежилое здание, принадлежащее в настоящее время заявителю.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату названного Федерального закона следует читать как "25.10.2001"

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы.

Министерство извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, мэрия города Архангельска в порядке статей 30, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) 26.05.2005 предоставила обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Шельф" (далее - Строительная компания) в аренду земельный участок площадью 2140 кв.м. с кадастровым номером 29:22:050502:59 по адресу: г. Архангельск, пр. Советских космонавтов, для строительства административного здания. Участок был предоставлен для строительства с условием, что Строительная компания осуществит расселение жильцов находящегося в муниципальной собственности непригодного для проживания деревянного двухквартирного жилого дома N 59, расположенного на данном участке, и снесет этот дом.

Строительная компания выполнила названное условие и после расселения жильцов этого дома путем приобретения для них квартир и передачи их в муниципальную собственность снесла дом и приступила к строительству административного здания на указанном участке, предоставленном ей на три года в аренду по договору от 16.06.2005.

Не завершенный строительством объект (фундамент) Строительная компания по договору купли-продажи от 01.10.2005 продала Обществу. Кроме того, Обществу были переданы права и обязанности арендатора по договору аренды от 16.06.2005.

Общество завершило строительство 4-этажного нежилого здания общей площадью 1464,3 кв.м, которому был присвоен адрес: г. Архангельск, пр. Советских космонавтов, д. 57, лит. А, и 18.11.2011 зарегистрировало в установленном порядке право собственности на это здание.

В дальнейшем Министерство, которому переданы права по распоряжению земельными участками в городе Архангельске, право государственной собственности на которые не разграничено, и Общество заключили договор от 08.02.2012 аренды спорного земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, на котором расположено административное здание.

Общество 20.03.2012 обратилось в Министерство с заявлением о выкупе в порядке статьи 36 ЗК РФ данного земельного участка.

Министерство издало распоряжение от 24.04.2012 N 534-р о предоставлении Обществу в собственность за плату указанного земельного участка.

В направленном Обществу проекте договора от 10.05.2012 N 175 купли-продажи участка Министерство установило выкупную цену в размере 1 260 828 руб. 90 коп., исходя из кадастровой стоимости земельного участка (8 405 526 руб.) с учетом десятикратной ставки земельного налога за этот участок. Расчет выкупной цены осуществлен по правилам пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Общество в письме от 20.05.2012 сообщило Министерству о том, что оно не согласно с предложенной выкупной ценой участка, которая, по мнению Общества, должна быть определена по правилам пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ в размере 2,5% от кадастровой стоимости участка.

Министерство в письме от 13.06.2012 разъяснило Обществу, что оно не относится к категории лиц, которые вправе приобрети спорный участок по льготной цене, поскольку принадлежащее Обществу здание никогда не отчуждалось из муниципальной или государственной собственности.

Общество, считая, что имеет право на приобретение спорного участка по льготной цене, определенной в пункте 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, в размере 2,5% от его кадастровой стоимости, обратилось с настоящими требованиями в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела и доводы сторон, суды обеих инстанций пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для определения выкупной цены спорного земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ.

Кассационная инстанция считает этот вывод правильным.

В соответствии со статьей 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" стороны, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, должны руководствоваться Законом N 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, либо эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий строений, сооружений.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек, и двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Из содержания названной нормы права следует, что определяющим критерием применения льготных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков является факт отчуждения здания, строения, сооружения из государственной или муниципальной собственности, собственником которых стало лицо, претендующее на выкуп земельного участка. Таким образом, в случае перехода прав на такие здания, строения, сооружения от лиц, ставших их собственниками в результате отчуждения из государственной или муниципальной собственности, к другим лицам, ставшим их собственниками по договору купли-продажи или в результате иных видов сделок, данные лица также имеют право выкупить указанные земельные участки по льготной цене.

Аналогичное толкование пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ дано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 14649/08.

Между тем Общество не является собственником здания, ранее отчужденного из государственной или муниципальной собственности. Общество приобрело фундамент спорного здания у Строительной компании, которая получила земельный участок для строительства административного здания в порядке статей 30, 31 и 32 ЗК РФ. Находивший на данном участке жилой дом никогда не отчуждался из муниципальной собственности. Данный дом был снесен. Приобретение Строительной компанией квартир для расселения жильцов названного жилого дома являлось условием предоставления земельного участка для строительства и не свидетельствует об отчуждении названного жилого дома из муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 3 Закона N 137-Ф лица, не указанные в пункте 1 названной статьи и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают земельные участки по цене, устанавливаемой субъектах Российской Федерациях (в указанных в данной норме предельных размерах от ставки земельного налога в зависимости от численности населения в населенных пунктах).

При таком положении суды пришли к обоснованным выводам о том, что Общество не вправе приобрести спорный участок по льготной цене, установленной в пункте 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, и что Министерство правомерно рассчитало выкупную цену участка по правилам пункта 2 этой же статьи.

Кассационная инстанция считает, что суды обеих инстанций правильно применили нормы материального и процессуального права, их выводы соответствуют имеющимся в деле доказательствам и установленным обстоятельствам, поэтому обжалуемые судебные акты отмене не подлежат.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 03.09.2012 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2012 по делу N А05-8599/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Протект" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

А.В. Кадулин И.В. Сергеева