Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 апреля 2013 г. N Ф07-538/13 по делу N А56-14004/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 апреля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Мишанина Д.Ю. (доверенность от 09.01.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Пулково Эстейт" Никифорова С.В. (доверенность от 03.12.2012), Соловых А.В. (доверенность от 09.06.2012), от открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Мишанина Д.Ю. (доверенность от 07.12.2012 N 7746/28),

рассмотрев 27.03.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.07.2012 (судья Кузнецов М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2012 (судьи Полубехина Н.С., Жиляева Е.В., Серикова И.А.) по делу N А56-14004/2012,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Пулково Эстейт", место нахождения: 123242, Москва, Баррикадная ул., 19, 1, ОГРН 1079847154485 (далее - Общество), о расторжении договора от 06.03.2008 N 21/56-ВП/В купли-продажи земельного участка площадью 15 110 кв.м с кадастровым номером 78:7711:4, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Стартовая ул., участок 6, и возврате указанного земельного участка в государственную собственность.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества) и Комитет по строительству Санкт-Петербурга.

Решением от 30.07.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.12.2012, в иске отказано.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые решение и постановление отменить, вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.

Как указывает податель жалобы, договор купли-продажи земельного участка от 06.03.2008 содержит элементы инвестиционного договора, в части которого обязательства Общества перед Комитетом не исполнены; действующее законодательство не дает оснований полагать, что обязательства могут возникать только из обременений, которые зарегистрированы в установленном порядке; при принятии судебных актов суды не учли положения статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации; указанной норме противоречит вывод судов о том, что спорный договор является сделкой по отчуждению имущества из частной собственности в частную и по этой причине Комитет не может представлять Фонд имущества; в рамках данного дела Комитет действует как орган исполнительной власти в интересах Санкт-Петербурга; функции Фонда имущества в качестве стороны договора определены постановлением правительства Санкт-Петербурга от 11.07.2005 N 1002 и заключаются в исполнении решений об условиях приватизации имущества Санкт-Петербурга; Комитет предъявил требование о возврате участка не в порядке, предусмотренном статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а как последствие расторжения договора.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители Комитета и Фонда имущества поддержали доводы кассационной жалобы, а представители Общества против удовлетворения жалобы возражали.

Комитет по строительству Санкт-Петербурга о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Санкт-Петербургское государственное учреждение по организации и осуществлению продажи государственного имущества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и общество с ограниченной ответственностью "Мега Декор" (далее - ООО "Мега Декор") по итогам торгов, проведенных во исполнение распоряжений губернатора Санкт-Петербурга от 06.05.1999 N 431-р и от 22.12.2000 N 1294-р, заключили договор от 09.04.2001 N 56-ВП/502705 купли-продажи незастроенного земельного участка с кадастровым номером 78:7711:2 площадью 10 096 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский административный район, Стартовая ул., участок 2 (лот 10Б-2), и договор от 18.05.2001 N 58-ВП/502708 купли-продажи незастроенного земельного участка с кадастровым номером 78:7711:3 площадью 5014 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский административный район, Стартовая ул., участок 1 (лот 10Б).

Согласно разделу 2 договоров покупатель обязан принять земельные участки, оплатить и в качестве инвестиционного проекта осуществить проектирование и строительство на них коммерческого центра и крытого гаража.

В соответствии с пунктом 4.2.3 договоров ООО "Мега Декор" обязалось перечислить в бюджет Санкт-Петербурга денежные средства на компенсацию затрат по инженерной инфраструктуре и в определенные сроки обеспечить проектирование и строительство на земельных участках объектов недвижимости.

Судами установлено исполнение ООО "Мега Декор" условий по перечислению в бюджет денежных средств на компенсацию затрат по инженерной инфраструктуре и неисполнение условий по проектированию и строительству объектов недвижимости.

В связи с проведением кадастрового учета земельного участка площадью 15110 кв.м с кадастровым номером 78:7711:4, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Стартовая ул., участок 6, сформированного в результате слияния земельных участков с кадастровыми номерами 78:7711:2 и 78:7711:3, и завершением инженерной подготовки территории Фонд имущества и ООО "Мега Декор" заключили договор от 29.01.2008 N ФАО-39/2008, в соответствии с которым стороны осуществили новацию обязательств покупателя, возникших из договоров от 09.04.2001 N 56-ВП/502705 и от 18.05.2001 N 58-ВП/502708, не исполненных на момент подписания названного договора.

Согласно пункту 1.3 договора от 29.01.2008 N ФАО-39/2008 земельный участок предназначен для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству коммерческого центра и крытого гаража в соответствии с решением инвестиционно-тендерной комиссии, утвержденным распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 06.05.1999 N 431-р с изменениями, внесенными распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.2000 N 1294-р.

В пункте 1.4 договора закреплено, что на момент его подписания обязательства покупателя по оплате стоимости участков с кадастровыми номерами 78:7711:2 и 78:7711:3, а также по перечислению в бюджет Санкт-Петербурга денежных средств на компенсацию затрат по инженерной подготовке территории в соответствии с договорами от 09.04.2001 N 56-ВП/502705 и от 18.05.2001 N 58-ВП/502708 выполнены в полном объеме.

Из пунктов 3.1, 3.3 договора следует, что обязательства покупателя, предусмотренные пунктом 2.1.1 договора (проектирование и строительство коммерческого центра и гаража) считаются исполненными с момента подписания сторонами протокола о реализации инвестиционного проекта; отчуждение покупателем земельного участка до выполнения обязательств, предусмотренных пунктом 2.1.1, допускается только по письменному согласованию с продавцом и влечет переход к приобретателю обязательств в неисполненной части.

ООО "Мега Декор" (продавец) и Общество (покупатель) с участием Фонда имущества 06.03.2008 заключили договор N 21/56-ВП/В купли-продажи земельного участка площадью 15 110 кв.м с кадастровым номером 78:7711:4, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Стартовая ул., участок 6, в соответствии с которым ООО "Мега Декор" обязалось передать в собственность, а ООО "Пулково Эстейт" принять и оплатить указанный земельный участок.

По правилам пункта 1.4 названного договора земельный участок предназначен и должен быть использован Обществом для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству коммерческого центра и крытого гаража.

В соответствии с пунктом 3.2.3 договора Общество обязалось осуществить проектирование и строительство в следующие сроки:

- начало строительства - не позднее 15.07.2008;

- окончание строительства - не позднее 15.01.2011.

В ходе проверки Фондом имущества исполнения Обществом обязательств по названному договору выявлено, что по состоянию на 07.02.2011, а также на 09.02.2012 обязательства по проектированию и строительству коммерческого центра и крытого гаража не исполнены (какие-либо объекты капитального строительства на земельном участке отсутствуют, строительные работы на территории участка не ведутся).

Комитет, ссылаясь на неисполнение Обществом обязательств по договору, на основании статей 450, 452 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, суды указали на то, что действующим законодательством не предусмотрена возможность возникновения обязательств покупателя недвижимого имущества, вытекающих из договора купли-продажи недвижимости, перед иными, нежели продавец этой недвижимости лицами, за исключением случаев, когда такие обязательства вытекают из обременения (ограничения) права собственности на данную недвижимую вещь.

При этом судами установлено отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним обременений спорного земельного участка, связанных с обязанностью его собственника осуществить строительство на нем объектов недвижимости в определенный срок.

В обжалуемом постановлении апелляционный суд указал, что квалификация договора купли-продажи от 06.03.2008 N 21/56-ВП/В как договора, включающего в себя элементы инвестиционного договора, противоречит положениям об инвестиционной деятельности, в частности статье 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и статье 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции". Поскольку договоры купли-продажи от 09.04.2001 N 56-ВП/502705, от 18.05.2001 N 58-ВП/502708, от 29.01.2008 N ФАО-39/2008 и от 06.03.2008 N 21/56-ВП/В не содержат какой-либо обязанности Фонда имущества по выполнению условий застройки спорного земельного участка, они не могут рассматриваться как содержащие в себе элементы инвестиционного договора.

Кассационная инстанция считает принятые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Спорным договором предусмотрена возможность его расторжения в случае нарушения покупателем обязательств по выполнению инвестиционного проекта (проектированию и строительству коммерческого центра и гаража) по истечении сроков строительства, указанных в пункте 3.2.3 договора (пункт 5.2).

Выводы судов о том, что Комитет не является надлежащим истцом, поскольку не является стороной договора и не представляет Фонд имущества, не могут служить основанием для отказа в иске. При заключении договоров купли-продажи (в процессе приватизации) Фонд имущества выступает в качестве продавца государственного имущества не от своего имени, а от имени и по поручению собственника имущества. В рамках данного дела Комитет действует как орган исполнительной власти в интересах публично-правового образования - Санкт-Петербурга. Функции Фонда имущества в качестве стороны договора определены постановлением правительства Санкт-Петербурга от 11.07.2005 N 1002 "О создании открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга".

В соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Считая, что спорный договор не содержит элементы инвестиционного договора, апелляционный суд не достаточно проанализировал его условия по правилам статьи 431 ГК РФ. Кассационная инстанция обращает внимание на то, что наряду с обязанностями сторон, установленными статьей 454 ГК РФ, спорный договор содержит и иные обязательства покупателя, связанные с приобретенным имуществом, неисполнение которых влечет гражданско-правовые последствия.

Из совокупности условий договоров от 29.01.2008 N ФАО-39/2008 и от 06.03.2008 N 21/56-ВП/В следует, что обязательства по проектированию и строительству коммерческого центра и гаража перешли от ООО "Мега Декор" к Обществу, в связи с чем сама по себе ликвидация выбывшего из правоотношений ООО "Мега Декор", не является достаточным основанием для отказа в иске.

При таком положении следует признать, что судами недостаточно исследованы обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, а выводы судов о применении норм права не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. В связи с изложенным обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором суду необходимо учесть изложенное и в зависимости от установленного разрешить спор, а также распределить судебные расходы, связанные с рассмотрением настоящей кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.07.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2012 по делу N А56-14004/2012 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

Г.М. Рудницкий Т.И. Сапоткина