Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 сентября 2014 г. N Ф07-7101/14 по делу N А56-49961/2013

19 сентября 2014 г.

Дело N А56-49961/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Воронина Б.А. (доверенность от 18.04.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.02.2014 (судья Егорова Д.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2014 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А56-49961/2013,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Золотой дождь", место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, Волынский пер., д. 2, ОГРН 1037811015220, ИНН 7805212057 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области со следующими требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ):

- признать незаконным отказ Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ), выраженный в письме от 26.06.2013 N 5880, в реализации преимущественного права Общества на выкуп арендуемого нежилого помещения 5-Н площадью 186,5 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001184:3849, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. р. Мойки, д. 32, лит. А;

- обязать КУГИ в сроки, предусмотренные нормативными актами Российской Федерации и Санкт-Петербурга, принять решение о предоставлении Обществу преимущественного права на выкуп названного помещения в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон N 159-ФЗ);

- обязать КУГИ заключить с Обществом договор купли-продажи названного помещения и включить в выкупную цену "право вычета суммы уплаченной истцом арендной платы с момента незаконного отказа КУГИ (26.06.2013)".

Суд первой инстанции решением от 28.02.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.06.2014, признал оспариваемый отказ незаконным, обязал КУГИ в сроки, установленные нормативными актами Российской Федерации и Санкт-Петербурга, принять решение о предоставлении Обществу преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, оставил без рассмотрения требование Общества об обязании КУГИ заключить договор купли-продажи спорного помещения, в удовлетворении остальной части требований отказал.

В кассационной жалобе КУГИ, ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит отменить решение и постановление и отказать в удовлетворении всех требований Общества.

Податель жалобы указывает на следующее: Общество не вправе требовать продажи ему спорного помещения в порядке Закона N 159-ФЗ, поскольку оно образовано в результате самовольной незаконной перепланировки частей помещения, находившегося у Общества в аренде; суды неправильно расценили согласие КУГИ на осуществление технического учета спорного помещения в качестве одобрения перепланировки.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы жалобы.

Общество извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке исходя из доводов жалобы.

Как следует из материалов дела, на основании договора от 14.08.2008 N 03-А080753 (в редакции дополнительного соглашения от 12.07.2012 N 1) Общество арендует у КУГИ объект нежилого фонда - часть нежилого помещения 5-Н с кадастровым номером 78:31:1184:0:36:7, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. р. Мойки, д. 32, лит. А, для использования под нежилые цели. Арендуемые Обществом части 1-6 названного помещения площадью 207,9 кв.м расположены на первом этаже названного здания, остальные - на втором и третьем этажах. Ранее помещение 5-Н находилось в аренде у Общества на основании распоряжения КУГИ от 01.02.2000 N 187-р.

Договор от 14.08.2008 зарегистрирован в установленном порядке.

Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН) при проведении технической инвентаризации в сентябре 2012 года установило, что в помещении 5-Н осуществлена перепланировка, а именно: путем заделки дверного проема помещение разделено на два самостоятельных - 5-Н площадью 186,5 кв.м (на первом этаже) и 6-Н площадью 542,9 кв.м (на втором и третьем этажах). Эти помещения поставлены на кадастровый учет. Помещению 5-Н площадью 186,5 кв.м присвоен кадастровый номер 78:31:0001184:3849.

Общество 25.06.2013 обратилось в КУГИ с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, предоставленное субъектам малого и среднего предпринимательства Законом N 159-ФЗ.

КУГИ в уведомлении от 26.06.2013 N 5880 отказал Обществу в выкупе арендуемого помещения, сославшись на то, что оно арендует только его часть, а законодательными актами о приватизации не предусмотрена возможность выкупа части помещения.

Общество обратилось с настоящим заявлением в суд, считая, что отказ КУГИ в выкупе арендуемого помещения, которое прошло технический и кадастровый учет, противоречит Закону N 159-ФЗ и нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на него каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суды обеих инстанций, исследовав материалы дела и доводы лиц, участвующих в деле, пришли к выводу о том, что Общество имеет преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, поэтому КУГИ незаконно отказал Обществу в приватизации. Суды обязали КУГИ принять решение о предоставлении Обществу преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность в порядке Закона N 159-ФЗ.

Суды установили, что Общество соответствует критериям, установленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ, согласно которым субъекты малого и среднего предпринимательства вправе приватизировать арендуемое государственное или муниципальное недвижимое имущество.

Суды признали несостоятельным положенный в основу оспариваемого отказа довод КУГИ о том, что действующим законодательством не предусмотрена возможность приватизации части арендуемого помещения.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, реализация субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение части здания (помещения) возможна, если на основе части арендуемого здания (помещения) может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, передача в аренду части нежилого помещения, не выделенной в самостоятельный объект недвижимости, не препятствует арендатору при соблюдении иных предусмотренных Законом N 159-ФЗ условий реализовать преимущественное право на выкуп такой части помещения, которая может быть сформирована в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Суды установили, что на момент обращения Общества с заявлением о выкупе арендуемое им помещение было сформировано как самостоятельный объект недвижимости и с согласия КУГИ поставлено на технический учет, а в дальнейшем прошло кадастровый учет. Как видно из материалов дела, спорное помещение образовано в результате заделки дверного проема, ведущего на второй и третий этажи помещения, ранее имевшего номер 5-Н; наружные границы помещения не изменились. При таком положении суды признали, что довод КУГИ о самовольности перепланировки помещения не может служить основанием для отказа в реализации преимущественного права на его выкуп, предусмотренного Законом N 159-ФЗ.

Не подтвержден материалами дела довод жалобы о том, что образованное в результате перепланировки помещения 5-Н нежилое помещение, которому присвоен номер 6-Н, расположенное на втором и третьем этажах названного здания, не имеет самостоятельного входа. В материалы дела представлено письмо ГУИОН от 20.01.2014, в котором указано, что образованное в результате перепланировки помещение 6-Н, прошедшее технический и кадастровый учет, обеспечено отдельным входом со двора (т.д. 1, л. 169-170).

С учетом приведенных обстоятельств суды пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемый отказ КУГИ не соответствует законодательству и нарушает право Общества на выкуп арендованного помещения в порядке Закона N 159-ФЗ.

Кассационная инстанция считает, что суды правомерно оставили без рассмотрения требование Общества об обязании КУГИ заключить договор купли-продажи помещения ввиду несоблюдения Обществом претензионного порядка, предусмотренного пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также признали не подлежащим удовлетворению требование Общества о включении в выкупную цену "права вычета суммы уплаченной истцом арендной платы с момента незаконного отказа КУГИ (26.06.2013)". Суды правильно указали, что при выкупе арендуемого помещения в порядке Закона N 159-ФЗ его цена должна определяться в установленном законом порядке. Общество в этой части судебные акты не обжаловало.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены принятых по делу судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.02.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2014 по делу N А56-49961/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

А.В. Кадулин И.В. Сергеева