Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 мая 2013 г. N Ф07-2590/13 по делу N А56-51927/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Константинова П.Ю.,

при участии от закрытого акционерного общества "Мяспродинвест фирма Флора" Шумилиной И.С. (доверенность от 17.01.2013), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Каталовой А.С. (доверенность от 09.01.2013),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Мяспродинвест фирма Флора" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.10.2012 (судья Балакир М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2013 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.) по делу N А56-51927/2012,

установил:

Закрытое акционерное общество "Мяспродинвест фирма Флора", место нахождения: 194017, Санкт-Петербург, пр. Энгельса, д. 50, ОГРН 1027801558300 (далее - Фирма), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), оформленного письмом от 02.07.2012, в предоставлении заявителю в собственность земельного участка площадью 7313 кв.м, кадастровый номер 78:6113:3005, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ржевка-Пороховые, квартал 13, корп. 37, 38 (западнее дома 36, лит. А по пр. Ударников); признании исключительного права заявителя на выкуп указанного земельного участка; обязании КУГИ подготовить проект договора купли-продажи названного земельного участка по цене 11 951 599 руб. 34 коп.; обязании открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239 (далее - Фонд), в двухнедельный срок со дня вступления судебного акта в законную силу заключить договор купли-продажи названного земельного участка.

Фонд привлечен к участию в деле в качестве третьего лица.

Решением от 23.10.2012 требования заявителя об обязании Фонда заключить договор купли-продажи, обязании КУГИ подготовить проект договора купли-продажи оставлены без рассмотрения; в остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2013 данное решение оставлено без изменения.

Фирма в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, несоответствие выводов судов обстоятельствам, имеющим значение для дела. По мнению подателя жалобы, в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) Фирма как собственник объекта незавершенного строительства, являющегося объектом недвижимости, обязана приобрести спорный земельный участок; оспариваемый отказ противоречит статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает исключительное право заявителя на приобретение земельного участка в собственность; судами не учтено, что между КУГИ и Фирмой заключен договор от 06.11.2012 N 07/ЗД-05223 аренды земельного участка для завершения строительства, а это подтверждает намерения заявителя достроить объект.

В судебном заседании представитель Фирмы поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель КУГИ против удовлетворения жалобы возражал, считая выводы судов правильными.

Фонд о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором от 24.02.2004 N 00/ЗК-02207(07) КУГИ предоставил Фирме в аренду на инвестиционных условиях земельный участок площадью 7313 кв.м, кадастровый номер 78:6113:3005, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Ржевка-Пороховые, квартал 13, корп. 37, 38 (западнее дома 36, лит. А по пр. Ударников), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству торгового комплекса и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта сроком до 23.10.2005.

Судами установлено, что за Фирмой зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 3600,4 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Ударников, д. 34, лит. А.

Фирма обратилась в КУГИ с заявлением от 27.06.2012 N 10529 о выкупе земельного участка, на котором расположен названный объект.

КУГИ письмом от 02.07.2012 сообщил Фирме об отсутствии у нее права на выкуп земельного участка, поскольку на участке находится объект незавершенного строительства, поэтому с учетом положений Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 12.12.2011 N 427-ФЗ) положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации на собственников объектов незавершенного строительства распространяются только в части предоставления таких земельных участков в аренду.

Фирма, считая отказ КУГИ незаконным, нарушающим ее права и охраняемые законом интересы, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках.

Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон).

Суды, установив, что в данном случае объект незавершенного строительства был создан Фирмой в результате осуществления инвестиционной деятельности на арендуемом земельном участке, обоснованно посчитали законным оспариваемый отказ КУГИ в предоставлении в собственность земельного участка и отказали в удовлетворении требования Фирмы в этой части.

Кроме того, на момент обращения Фирмы в КУГИ с заявлением о выкупе земельного участка под объектом незавершенного строительства статья 3 Вводного закона действовала в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ, дополнившего данную статью пунктом 21, согласно которому собственник объекта незавершенного строительства имеет право приобрести занятый этим объектом земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений. Из указанной правовой нормы также следует, что отношения, связанные с нахождением на земельном участке объекта незавершенного строительства либо здания, сооружения, регулируются различно.

Судебные акты в части оставления других требований Фирмы без рассмотрения заявителем не обжалуются, также соответствуют имеющимся в деле доказательствам, установленным судами обстоятельствам и нормам права, поскольку проект договора купли-продажи Фирма в адрес КУГИ и Фонда не направляла, что ею не оспаривается.

Доводы подателя жалобы основаны на ошибочном понимании положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, толкование которых дано в названных выше постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены (полностью либо в части) или изменения данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.10.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2013 по делу N А56-51927/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Мяспродинвест фирма Флора" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.Л. Грачева П.Ю. Константинов