Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 июня 2013 г. N Ф07-1707/13 по делу N А44-6737/2012

04 июня 2013 г.

Дело N А44-6737/2012

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Константинова П.Ю., Сапоткиной Т.И.,

рассмотрев 04.06.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новкоммунсервис" на решение Арбитражного суда Новгородской области от 24.10.2012 (судья Киселева М.С.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2013 (судьи Романова А.В., Носач Е.В., Шадрина А.Н.) по делу N А44-6737/2012,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Новкоммунсервис", место нахождения: 173002, Великий Новгород, Воскресенский бульвар, дом 3, ОГРН 1055301900785 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к администрации Шимского муниципального района, место нахождения: 174150, Новгородская область, рабочий поселок Шимск, Новгородская улица, дом 21, ОГРН 1025301789260 (далее - Администрация), о расторжении договоров аренды земельных участков от 03.07.2010 N 615 и от 15.02.2011 N 39.

Решением от 24.10.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 22.02.2013, в иске отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит отменить указанные решение и постановление, принять по делу новый судебный акт.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, государственное областное унитарное предприятие жилищно-коммунального хозяйства "Новжилкоммунсервис" (далее - Предприятие) по акту от 29.11.2005 передало в качестве вклада в уставный капитал Общества недвижимое имущество, в том числе котельные и теплотрассы, расположенные в Шимском районе Новгородской области.

На основании постановления Администрации от 03.07.2010 N 457 и договора от 03.07.2010 N 615 Обществу предоставлены в аренду 13 земельных участков, расположенных в населенных пунктах Шимского района Новгородской области, для эксплуатации котельных, сроком на 360 дней.

На основании постановления Администрации от 10.02.2011 N 111 и договора от 15.02.2011 N 39 Обществу предоставлены в аренду 14 земельных участков, расположенных в населенных пунктах Шимского района Новгородской области, для эксплуатации теплотрасс, сроком на 11 месяцев.

Решением Арбитражного суда Новгородской области от 03.10.2011 по делу N А44-355/2007 сделка по передаче Обществу имущества по акту от 29.11.2005 признана недействительной и применены ее последствия в виде возврата имущества Предприятию.

Согласно выписке из акта приема-передачи от 03.10.2011 Общество передало Предприятию здания котельных и сооружения (теплосети и теплотрассу), расположенные на территории Шимского муниципального района,

Ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договоров N 615 и 39, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций не установили правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, кассационная инстанция полагает, что обжалуемые судебные акты должны быть оставлены без изменения.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 того же Кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа; изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1 статьи 552 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление N 11) покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления требования о расторжении этого договора прежним собственником объекта, поскольку договор аренды продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

В то же время согласно пункту 13 постановления N 11 переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Учитывая позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, суды пришли к правильному выводу, что при переходе права собственности на объект недвижимости отсутствует необходимость расторгать договор аренды земельного участка, поскольку прежний собственник объекта недвижимости автоматически утрачивает право пользования землей.

При таких обстоятельствах в иске отказано правомерно.

Довод жалобы об отсутствии между Обществом и Предприятием договора купли-продажи недвижимого имущества свидетельствует о неправильном толковании истцом норм материального права. Статья 35 ЗК РФ не предусматривает обязательного заключения договора купли-продажи. В данном случае переход права собственности на котельные и теплотрассы произошел на основании судебного акта, что соответствует требованиям статей 8 и 218 ГК РФ. Объекты недвижимости таким образом возвратились в собственность Новгородской области и хозяйственное ведение Предприятия. Истец этот факт не отрицает.

Довод жалобы о том, что право собственности Общества на большую часть спорного недвижимого имущества не оформлялось, не имеет значения для правильного рассмотрения настоящего спора. Вопреки требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не обосновал, в защиту каких прав и интересов заявлены его исковые требования.

Ссылка подателя жалобы на необходимость применения пункта 2 статьи 610 ГК РФ признается несостоятельной, поскольку Общество не заявляло об отказе от договоров аренды в предусмотренном указанной статьей порядке.

Поскольку суды правильно применили нормы материального права и выводы, изложенные в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новгородской области от 24.10.2012 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2013 по делу N А44-6737/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества общества с ограниченной ответственностью "Новкоммунсервис" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

П.Ю. Константинов Т.И. Сапоткина