Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 июня 2013 г. N Ф07-1987/13 по делу N А56-55584/2012

17 июня 2013 г.

Дело N А56-55584/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Рудницкого Г.М. и Сергеевой И.В.,

при участии от КУГИ Боглачевой Л.И. (доверенность от 29.12.2012), от ЗАО "Прогресс Сити" Панькова И.В. (доверенность от 04.06.2013),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Прогресс Сити" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.11.2012 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.) по делу N А56-55584/2012,

установил:

Открытое акционерное общество "Прогресс Сити", место нахождения: 197342, Санкт-Петербург, наб. Черной речки, д. 41, ОГРН 1027807560021 (далее - ОАО "Прогресс Сити", общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) со следующими требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ):

- о признании незаконным принятое КУГИ решение, оформленное передаточным распоряжением от 10.07.2012 N 7871(з) и письмом от 16.07.2012 N 19984-25, в части установления цены продажи земельного участка площадью 5 032 кв. м с кадастровым номером 78:4365А:1110, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. 3-я Конная Лахта, дом 23, в размере 5 419 464 руб.;

- об обязании КУГИ устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ОАО "Прогресс Сити": не позднее десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу внести изменение в передаточное распоряжение от 10.07.2012 N 7871(з), установив цену продажи упомянутого земельного участка в размере 1 056 795 руб. 48 коп., а также подготовить и направить ОАО "Прогресс Сити" проект договора купли-продажи земельного участка по указанной цене с предложением о его заключении.

Решением суда первой инстанции от 02.11.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 18.02.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение и постановление и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.

По мнению подателя жалобы, правоотношения по выкупу земельного участка на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) являются длящимися правоотношениями, и начинают течь с момента получения уполномоченным органом заявки заинтересованного лица о выкупе земельного участка; поскольку заявка о выкупе земельного участка была получена КУГИ 29.05.2012, решение по указанной заявке должно быть принято в течение месяца, стоимость земельного участка должна быть определена с учетом норм действовавших до 01.07.2012, то есть в льготном размере.

Податель жалобы со ссылкой на пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указывает, что цена земельного участка должна определяться на дату подачи заявления о выкупе в уполномоченный орган. По мнению заявителя, суды дали неверную правовую оценку положениям пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), указав, что цена должна определяться в соответствии с законодательством, действующим на момент заключения договора.

До начала судебного заседания общество представило в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа заявление об изменении наименования заявителя на закрытое акционерное общество "Прогресс Сити" в связи с изменением организационно-правовой формы. Суд кассационной инстанции, выслушав мнение КУГИ по заявленному ходатайству, полагает, что оно не подлежит удовлетворению, поскольку изменение наименования общества не подтверждено надлежащими доказательствами - сведениями Единого государственного реестра юридических лиц.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель КУГИ обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, общество является собственником двух зданий с кадастровыми номерами 78:4365А:1110:16 и 78:4365А:1110:15, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, 3-я Конная Лахта, д. 23 лит. А и лит. Б.

В деле имеются уведомления государственного учреждения Фонд имущества Санкт-Петербурга от 13.07.2005 и 17.10.2005 N N Ф-3787/1 и Ф-5912/1 о подтверждении перехода права собственности на упомянутые здания к открытому акционерному обществу "Завод Прогресс" в процессе приватизации.

Указанные здания находятся на земельном участке общей площадью 5 032 кв. м с кадастровым номером 78:4365А:1110, арендуемом обществом.

Общество обратилось в КУГИ с заявлением от 24.05.2012 о выкупе этого земельного участка в порядке статьи 36 ЗК РФ. Заявление получено КУГИ 29.05.2012 и зарегистрировано 05.06.2012 за номером 10454.

Передаточным распоряжением от 10.07.2012 N 7871(з) "О передаче земельного участка" КУГИ передал спорный земельный участок ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества) и уполномочил его на заключение с обществом от имени КУГИ договора купли-продажи земельного участка по цене 5 419 464 руб.

Письмом от 16.07.2012 N 19984-25 КУГИ сообщил обществу о рассмотрении заявления, принятии решения об удовлетворении просьбы заявителя и продаже ему занимаемого земельного участка по цене 5 419 464 руб., предложив явиться в Фонд имущества для оформления договора купли-продажи в семидневный срок с момента получения данного письма.

23.07.2012 обществом получен подготовленный Фондом имущества проект договора купли-продажи земельного участка по цене 5 419 464 руб.

Не согласившись с выкупной ценой земельного участка, считая, что цена должна быть определена в соответствии с пунктом 1.3 статьи 1 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 N 59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге" в размере 19,5 % от кадастровой стоимости земельного участка и составляет 1 056 795, 48 руб., общество направило протокол разногласий к договору купли-продажи Фонду имущества и КУГИ.

Письмом от 31.07.2012 N 5336/30 Фонд имущества отказал в согласовании протокола разногласий, сославшись на то, что цена земельного участка определена передаточным распоряжением КУГИ от 10.07.2012 N 7871(з) и не может быть пересмотрена или изменена Фондом имущества самостоятельно.

Письмом от 15.08.2012 N 23221-25 КУГИ также отказал обществу в согласовании протокола разногласий.

Считая, что КУГИ незаконно установил выкупную цену земельного участка в размере его кадастровой стоимости, не применив пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и пункт 1.3 статьи 1 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 N 59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге", общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что на момент вынесения решения судом первой инстанции по существу спора положение законодательства о приобретении земельных участков по льготной цене утратило свою силу. Сославшись на пункт 1 статьи 422 ГК РФ, суды указали, что цена договора должна определяться в соответствии с законодательством, действующим на момент заключения такого договора. Сославшись на то, что суд должен руководствоваться законодательством, действующим на момент принятия решения, суды посчитали, что незаконное бездействие КУГИ, своевременно не принявшего решение о приватизации участка, не может служить основанием для установления в договоре условия, не соответствующего закону, действующему на момент заключения договора.

Кассационная инстанция полагает, что решение и постановление подлежат отмене, в дело - передаче на новое рассмотрение в связи с неправильным применением судами нормы материального права и неполным исследованием обстоятельств, имеющих существенное значение по делу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек.

Пунктом 1.3 статьи 1 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 N 59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге" установлена цена при выкупе земельных участков собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений. За исключением случаев указанных в пунктах 1.1 и 1.2 упомянутого закона, выкупная цена составляет девятнадцати с половиной процентов от кадастровой стоимости земельных участков.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований, сослались на пункт 1 статьи 422 ГК РФ, в соответствии с которым договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Однако судами при принятии судебных актов не учтено следующее. Положения Вводного закона, предусматривающие установление специальной (льготной) цены при выкупе земельного участка по правилам статьи 36 ЗК РФ, являются офертой, то есть предложением направленным собственникам зданий, строений, сооружений заключить договор купли-продажи земельного участка по специальной цене. При этом указанной нормой права установлен срок для её акцепта.

Заявление собственника здания, строения, сооружения о выкупе земельного участка по правилам статьи 36 ЗК РФ, направленное с приложением необходимого для заключения договора выкупа земельного участка пакетом документов, полученное уполномоченным органом в пределах срока установленного Вводным законом, является акцептом указанной оферты.

В силу положений статьи 440 ГК РФ, когда в оферте определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока.

Заявление общества о выкупе земельного участка получено КУГИ в пределах срока действия оферты. Таким образом, заявление общества является акцептом на предложение о выкупе земельного участка по специальной цене.

Учитывая изложенное в соответствии со статьями 440 и 422 ГК РФ, если заинтересованное лицо подало в уполномоченный орган заявление о выкупе земельного участка по правилам статьи 36 ЗК РФ со всеми предусмотренными законодательством документами до 01.07.2012, договор купли-продажи должен соответствовать обязательным для сторон правилам, действующим на момент его заключения. На момент получения КУГИ заявления общества о выкупе земельного участка действовали нормы, предоставляющие заявителю право выкупить земельный участок по специальной цене, поэтому цена по договору должна быть определена с учетом указанных норм права.

Общество ссылается на то, что на дату подачи им заявления о выкупе земельного участка его кадастровая стоимость составляет 5 419 464 руб., и с учётом положений пункта 1 статьи 2 Вводного закона и пункта 1.3 статьи 1 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 N 59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге" выкупная цена такого земельного участка должна составлять девятнадцать с половиной процентов его кадастровой стоимости, а именно: 1 056 795 руб. 48 коп.

Однако суды первой и апелляционной инстанций не проверили представленный обществом расчет выкупной цены земельного участка.

Кроме того, суды не проверили, были ли представлены обществом в КУГИ вместе с заявлением о выкупе земельного участка все документы, подтверждающие наличие у общества права на приобретение земельного участка по льготной цене, а если были представлены, то когда, и установить, получено ли заявление общества о выкупе земельного участка со всеми необходимыми документами КУГИ в пределах указанного во Вводном законе срока.

В связи с этим решение и постановление подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в то же суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, правильно применить нормы материального права, и проверить расчёт стоимости земельного участка, произведенный обществом.

При новом рассмотрении дела суду следует также решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов по кассационной жалобе.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.11.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013 по делу N А56-55584/2012 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Возвратить закрытому акционерному обществу "Прогресс Сити", место нахождения: 197342, Санкт-Петербург, наб. Черной речки, д. 41, ОГРН 1027807560021, ИНН 7814003405, дата регистрации 27.05.1993, из федерального бюджета 1 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по кассационной жалобе по платежному поручению от 11.03.2013 N 284.

Председательствующий

Т. И. Сапоткина

Судьи

Г.М. Рудницкий И.В. Сергеева