Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 июля 2013 г. N Ф07-4461/13 по делу N А21-8445/2012

08 июля 2013 г.

Дело N А21-8445/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 июля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АКЭММА" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2013 по делу N А21-8445/2012 (судьи Жиляева Е.В., Серикова И.А., Тимухина И.А.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "АКЭММА", место нахождения: 238530, Калининградская обл., Зеленоградский р-н, Зеленоградск, Московский 3-й пер., д. 1, ОГРН 1053902801523 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным выраженного в письмах от 23.05.2012, от 28.06.2012 отказа администрации муниципального образования "Зеленоградский район", место нахождения: 238530, Калининградская обл., Зеленоградский р-н, Зеленоградск, Крымская ул., д. 5а, ОГРН 1023902057134 (далее - Администрация), в заключении договора аренды земельного участка площадью 300 кв. м, кадастровый номер 39:05:01-02-05:0035, расположенного по адресу: Зеленоградск, ул. Тургенева, д. 3 "г"; обязании Администрации в месячный срок со дня вынесения решения направить в адрес Общества проект договора аренды, подписанный уполномоченными лицами (с учетом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям, экономическому развитию и торговле муниципального образования "Зеленоградский район", место нахождения: 238530, Калининградская обл., Зеленоградский р-н, Зеленоградск, Крымская ул., д. 5, ОГРН 1053909003631 (далее - Комитет).

Решением от 26.11.2012 (судья Гурьева И.Л.) требования Общества удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2013 данное решение отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Общество в кассационной жалобе просит отменить названное постановление, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм права, и оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению подателя жалобы, Общество как собственник объекта незавершенного строительства в силу закона имеет право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, никакими нормативными правовыми актами не предусмотрена необходимость получения разрешения на строительство для этого; в связи с отсутствием продленного договора аренды Общество не имеет возможности завершить строительство и сдать объект в эксплуатацию.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы муниципального образования "Зеленоградский район" от 05.05.2006 N 691 Администрация и Общество заключили договор от 10.05.2006 N 186-КЗО/2006 аренды земельного участка общей площадью 300 кв. м, кадастровый номер 39:05:01-02-05:0035, расположенного по адресу: Калининградская обл., Зеленоградск, ул. Тургенева, д. 3 "г", на период завершения строительства не оконченного строительством объекта (магазина) сроком на три года до 05.05.2009, впоследствии продленным соглашением от 12.03.2010 N 162-КЗО/2010 до 01.05.2012.

Пунктом 7.3 договора в редакции соглашения от 12.03.2010 предусмотрена возможность продления договора на неопределенный срок, если за один месяц до окончания указанного в нем срока ни одна из сторон не направит другой стороне уведомление о прекращении договора в связи с истечением срока.

Договор аренды и соглашение зарегистрированы в установленном порядке.

13.10.2008 за Обществом зарегистрировано право собственности на не оконченное строительством нежилое здание магазина общей площадью застройки 224 кв. м с процентом готовности 80%, расположенное по адресу: Калининградская обл., Зеленоградский р-н, Зеленоградск, рыночная площадь, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 39-АА N 626618.

В апреле 2012 года Общество в связи с окончанием срока действия договора обратилось в Администрацию с заявлением о заключении долгосрочного договора аренды земельного участка под зданием магазина сроком на 49 лет.

Письмами от 23.05.2012 N 1373 и от 28.06.2012 N 1786 Администрация сообщила Обществу о необходимости представить проект организации строительства с продленным сроком строительства, согласованный в установленном порядке, и разрешение на строительство.

Общество, считая отказ Администрации незаконным, нарушающим его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что отсутствуют законные основания для прекращения обязательств по договору и его непродления на новый срок, Общество продолжает пользоваться земельным участком без возражений со стороны арендодателя, отсутствие продленного договора аренды не позволяет Обществу завершить строительство и сдать объект в эксплуатацию.

Апелляционный суд, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении требований Общества, посчитал недоказанными доводы заявителя о невозможности завершения строительства без заключенного договора аренды, а также о наличии у Администрации предусмотренной законом обязанности заключить договор, указал на неприменение к спорным правоотношениям статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия доказательств заключения договора аренды того же земельного участка с иным юридическим лицом.

Кассационная инстанция находит выводы апелляционного суда ошибочными, поскольку суд не учел правовые нормы, регулирующие отношения сторон по пользованию земельным участком под объектом незавершенного строительства.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам.

Согласно статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами.

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10, земельные участки под объектами незавершенного строительства не могут быть предоставлены в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" и пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон).

Однако в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Кроме того, согласно пункту 21 статьи 3 Вводного закона собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Поскольку право собственности Общества на объект незавершенного строительства зарегистрировано до 01.01.2012, Общество имеет право приобрести земельный участок под этим объектом в аренду. В целях реализации данного права Общество обратилось к Администрации, которая после получения заявления заинтересованного лица должна была совершить действия, предусмотренные пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так как Администрация вопреки требованиям статьи 65, части пятой статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представила законных обоснований отказа в заключении с Обществом договора аренды земельного участка на новый срок, а необходимость предоставления для этого проектной документации и разрешения на строительство нормативно не установлена, суд первой инстанции правомерно признал оспариваемые действия (бездействие) Администрации незаконными и удовлетворил требования Общества.

При таких обстоятельствах обжалуемое постановление подлежит отмене, поскольку при его принятии апелляционным судом неправильно применены нормы материального права, а решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить в силе.

При подаче кассационной жалобы Общество по квитанции Северо-Западного банка ОАО "Сбербанк России" от 26.04.2013 уплатило государственную пошлину в сумме 2000 руб. В связи с принятием судебного акта в пользу Общества с учетом подпункта 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 15 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2005 N 91 (в редакции Информационного письма от 11.05.2010 N 139), судебные расходы в сумме 1000 руб. относятся на Администрацию, а излишне перечисленную государственную пошлину в сумме 1000 руб. следует возвратить заявителю из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2013 по делу N А21-8445/2012 отменить.

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.11.2012 оставить в силе.

Взыскать с администрации муниципального образования "Зеленоградский район" в пользу общества с ограниченной ответственностью "АКЭММА" 1000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "АКЭММА", место нахождения: 238530, Калининградская обл., Зеленоградский р-н, Зеленоградск, Московский 3-й пер., д. 1, ОГРН 1053902801523, из федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по кассационной жалобе.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин Т.И. Сапоткина