Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 сентября 2014 г. N Ф07-6657/14 по делу N А56-67242/2013

22 сентября 2014 г.

Дело N А56-67242/2013

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Ракчеевой М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Свиньин и Партнеры" Святогорова А.М. (доверенность от 03.09.2014),

рассмотрев 16.09.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Свиньин и Партнеры" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.04.2014 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2014 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Кашина Т.А.) по делу N А56-67242/2013,

установил:

Администрация города Вологды (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Свиньин и Партнеры", место нахождения: 195067, Санкт-Петербург, ул. Маршала Тухачевского, д. 27, корп. 2, лит. А, ОГРН 1037816019340, ИНН 7806138649 (далее - Общество) Д.У. закрытого паевого фонда недвижимости "Актив Плюс" (далее - Фонд), о взыскании 10 479 859 руб. 38 коп. задолженности по арендной плате по договорам: N 01-328, 01-330, 01-48 за период с 02.03.2011 по 30.09.2013 и N 01-20А за период с 03.11.2011 по 30.09.2013, 1 377 859 руб. 79 коп. пеней по договорам: N 01-328, 01-330, 01-48 за период с 18.07.2011 по 05.09.2013 и N 01-20А за период с 16.11.2011 по 05.09.2013 (с учетом изменения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

Решением от 02.04.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 01.07.2014, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неполное выяснение судами обстоятельств дела, просит отменить указанные решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в жалобе.

Администрация извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направила, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Департамент земельных отношений Вологодской области (арендодатель), общество с ограниченной ответственностью "Меткон" и общество с ограниченной ответственностью "Терминал трест" (далее - ООО "Меткон" и ООО "Терминал трест", арендаторы) заключили договор N 01-20А земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 74 976 кв. м с кадастровым номером 35:24:0503002:1465, расположенного относительно ориентира - здания производственного корпуса в границах участка, адрес ориентира: г. Вологда, Окружное ш., д. 6а, для эксплуатации и обслуживания бытового, административно-бытового корпусов, железнодорожных путей сроком на 25 лет с 27.10.2006.

Соглашением о распределении долей (приложение N 2 к договору N 01-20А) площадь земельного участка распределена в следующем отношении: ООО "Меткон" - 17 028 кв. м, ООО "Терминал трест" - 57 948 кв. м.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 31.05.2007.

На основании определения Арбитражного суда Вологодской области от 06.04.2010 по делу N А13-1357/2010 права и обязанности ООО "Терминал трест" по договору аренды перешли к открытому акционерному обществу "Банк ВТБ Северо-Запад" (далее - ОАО "Банк ВТБ Северо-Запад").

По акту приема-передачи ОАО "Банк ВТБ Северо-Запад" передало помещения площадью 30 950 кв. м., расположенные по адресу: г. Вологда, Окружное ш., 6а, в качестве оплаты инвестиционных паев Фонда.

Право общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев Фонда на указанный объект зарегистрировано 06.10.2011.

Департамент земельных отношений Вологодской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Единство" (арендатор) заключили договор от 18.07.2007 N 01-48 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 89 000 кв. м с кадастровым номером 35:24:0503002:0547 для строительства зданий общественного назначения сроком с 10.07.2007 по 10.07.2009.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 09.08.2007.

Дополнительными соглашениями от 18.02.2008 N 1, от 10.02.2009 N 3 к договору N 01-48, заключенными по результатам реорганизации ООО "Единство" и раздела земельного участка, предмет договора N 01-48 и стороны были изменены. Права и обязанности арендатора по договору N 01-48 на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0503002:563 площадью 20 863 кв. м перешли к обществу с ограниченной ответственностью "ТРК", права и обязанности арендатора по договору N 01-48 на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0503002:564 площадью 18 550 кв. м перешли к обществу с ограниченной ответственностью "Аквалайф" (далее - ООО "Аквалайф"), права и обязанности арендатора по договору N 01-48 на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0503002:562 площадью 49 587 кв. м перешли к обществу с ограниченной ответственностью "Теплый Стан плюс".

На основании соглашения об уступке от 03.11.2009, зарегистрированного 05.11.2009, права и обязанности арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 35:24:0503002:563 площадью 20 863 кв. м перешли к Марине Василию Васильевичу, а впоследствии на основании договора об уступке переданы ОАО "Банк ВТБ Северо-Запад".

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 17.02.2011 собственниками здания торгово-развлекательного центра, не завершенного строительством, степень готовности: 4%, площадь застройки: 22823,20 кв. м, инв. N 2175, лит. Б, адрес объекта: г. Вологда, Московское шоссе, д. 2а, корп. 3, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0503002:563, стали владельцы инвестиционных паев Фонда.

Департамент земельных отношений Вологодской области (арендодатель) и ООО "Аквалайф" (арендатор) заключили договор от 10.02.2009 N 01-328 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 18 550 кв. м с кадастровым номером 35:24:0503002:564 для строительства здания аквапарка - СПА сроком до 11.07.2058.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.03.2009.

На основании соглашения об уступке от 03.11.2009, зарегистрированного 05.11.2009, права и обязанности арендатора по договору N 01-328 перешли к Марине В.В., а впоследствии на основании договора об уступке, зарегистрированного 03.12.2009, переданы ОАО "Банк ВТБ Северо-Запад".

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 17.02.2011 собственниками здания аквапарка, не завершенного строительством, степень готовности: 3%, площадь застройки: 8721,20 кв. м, инв. N 2177, литера Д, адрес объекта: г. Вологда, Московское шоссе, д. 2а, корп. 2, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0503002:564, стали владельцы инвестиционных паев Фонда.

Департамент земельных отношений Вологодской области (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Север Парк" (арендатор) заключили договор от 10.02.2009 N 01-330 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 5414 кв. м с кадастровым номером 35:24:0503002:565 для строительства здания гостиницы и бизнес-центра сроком до 09.10.2059.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.03.2009.

На основании соглашения об уступке от 03.11.2009, зарегистрированного 05.11.2009, права и обязанности арендатора по договору N 01-330 перешли к Марине В.В., а впоследствии на основании договора об уступке, зарегистрированного 03.12.2009, переданы ОАО "Банк ВТБ Северо-Запад".

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 17.02.2011 собственниками здания гостиницы и бизнес-центра, не завершенного строительством, степень готовности: 3%, площадь застройки 1311 кв. м, инв. N 2176, литеры В-В2, адрес объекта: г. Вологда, Московское шоссе, д. 2а, корпус 5 и 6, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0503002:565, стали владельцы инвестиционных паев Фонда.

Согласно пункту 5.1 договоров N 01-328, 01-330, 01-48, 01-20А арендная плата определяется в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и Вологодской области.

В случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, он уплачивает в бюджет неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения денежного обязательства, с просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки (пункт 7.1 договоров аренды).

Ссылаясь на использование ответчиком в период с 02.03.2011 по 30.09.2013 земельных участков, переданных истцом в пользование по договорам N 01-328, 01-330, 01-48, а в период с 03.11.2011 по 30.09.2013 - земельного участка по договору N 01-20, и неисполнение ответчиком обязательств по уплате арендных платежей, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанции признали исковые требования обоснованными по праву и размеру.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как правильно указал суд первой инстанции, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка. Вместе с тем ранее заключенный с прежним собственником договор аренды продолжает действовать в отношении приобретателя недвижимого имущества, к которому переходят права и обязанности арендатора земельного участка.

Следовательно, с момента регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорных земельных участках, ответчик стал арендатором земельных участков в соответствующей части и у него возникла обязанность по уплате арендных платежей.

Между тем ответчик не представил доказательств внесения арендных платежей в размере и сроки, установленные договорами аренды.

В связи с этим суды пришли к правильному выводу о взыскании с Общества задолженности по договорам аренды N 01-20А, 01-328, 01-330, 01-48, возникшей в спорные периоды.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Поскольку арендатором допущена просрочка по внесению арендной платы, на сумму задолженности начислены пени, предусмотренные пунктом 7.1 договоров аренды.

Расчет арендной платы и неустойки проверен судом первой инстанции и признан обоснованным.

С учетом изложенного кассационный суд считает, что исковые требования удовлетворены правомерно.

Довод жалобы об отсутствии правовых оснований для возникновения у ответчика арендных обязательств опровергается установленными по делу обстоятельствами и свидетельствует о неправильном толковании подателем жалобы норм материального права.

Довод о том, что срок оплаты по спорным договорам на момент принятия судебного решения еще не наступил, также отклоняется судом кассационной инстанции.

Стороны 02.04.2014 заключили дополнительные соглашения N 1, 2, 3, 4 к договорам аренды N 01-328, 01-330, 01-48, 01-20А соответственно. Дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке 22.04.2014.

По условиям дополнительных соглашений права и обязанности арендатора по договорам аренды переходят к ответчику с 02.03.2011 (по договорам аренды N 01-328, 01-330, 01-48) и с 03.03.2011 (по договору аренды N 01-20); арендная плата за периоды с 02.03.2011 и с 03.03.2011 по дату регистрации дополнительных соглашений уплачивается в течение 30 дней с даты государственной регистрации соглашений.

Между тем при рассмотрении дела в суде первой инстанции дополнительные соглашения еще не были зарегистрированы, поэтому установленные в них сроки исполнения не могли учитываться при принятии судебного решения.

Кроме того, в соответствии с дополнительными соглашениями наступление срока исполнения денежных обязательств обусловлено датой государственной регистрации, осуществление которой зависит, в том числе, от поведения сторон.

Довод о погашении задолженности платежными поручениями от 06.05.2014 не имеет правового значения. Указанная оплата может быть учтена на стадии исполнительного производства.

Кассационная инстанция считает, что суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального и процессуального права; выводы, изложенные в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

При таком положении оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.04.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2014 по делу N А56-67242/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Свиньин и Партнеры" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Т.С. Гафиатуллина М.А. Ракчеева