Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 июля 2013 г. N Ф07-4694/13 по делу N А56-36004/2012

25 июля 2013 г.

Дело N А56-36004/2012

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Лицедеи Билдинг Корпорейшн" Кузьмина Е.Г. (доверенность от 12.03.2013), Табакар О.Г. (доверенность от 01.03.2013); от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Суриной В.А. (доверенность от 18.12.2012); от Комитета финансов Санкт-Петербурга Нама Е.В. (доверенность от 24.12.2012),

рассмотрев 23.07.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лицедеи Билдинг Корпорейшн" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.12.2012 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2013 (судьи Серикова И.А., Барканова Я.В., Полубехина Н.С.) по делу N А56-36004/2012,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: Санкт-Петербург, Смольный подъезд N 6, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лицедеи Билдинг Корпорейшн", место нахождения: 197022, Санкт-Петербург, ул. Льва Толстого, д. 9, ОГРН 1037843060640 (далее - Общество), о взыскании 3 922 869 руб. 48 коп. штрафа за нарушение условий договора аренды от 28.03.2007 N 15/ЗКС-003276, о расторжении указанного договора, а также о выселении ответчика с земельного участка площадью 1178 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пудожская улица, участок 1 (южнее дома 1а, литера А по Газовой улице).

Общество заявило встречный иск о внесении изменений в договор аренды, просило продлить срок аренды до 01.10.2014 (с учетом изменения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

Определением от 03.10.2012 суд объединил в одно производство для совместного рассмотрения настоящее дело и дело N А56-53272/2012 по требованию Общества о признании незаключенным договора аренды от 28.03.2007 N 15/ЗКС-003276 и взыскании с КУГИ 36 706 006 руб. 77 коп. неосновательного обогащения; делу присвоен общий номер А56-36004/2012.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по строительству Санкт-Петербурга, Комитет финансов Санкт-Петербурга.

Решением от 17.12.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 15.04.2013, удовлетворено требование КУГИ о расторжении договора аренды; в остальной части в иске КУГИ отказано. Требование Общества о внесении изменений в договор аренды оставлено без рассмотрения. В удовлетворении встречных требований о признании договора аренды незаключенным и взыскании 36 706 006 руб. 77 коп. неосновательного обогащения отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит отменить указанные решение и постановление в части расторжения договора аренды и отказа в удовлетворения встречных требований о признании незаключенным договора аренды и взыскании неосновательного обогащения. Также Общество просит принять по делу в указанной части новый судебный акт, которым отказать КУГИ в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, удовлетворить требования Общества о признании договора незаключенным и взыскании с Санкт-Петербурга в лице КУГИ 36 706 006 руб. 77 коп. неосновательного обогащения.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет финансов Санкт-Петербурга просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представители КУГИ и Комитета финансов Санкт-Петербурга возразили против ее удовлетворения.

Комитет по строительству Санкт-Петербурга извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке исходя из доводов жалобы.

Как следует из материалов дела, 28.03.2007 КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор N 15/ЗКС-003276 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 1178 кв. м с кадастровым номером 78:7:3165:7, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пудожская улица, участок 1 (южнее дома 1а, литера А по Газовой улице), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома со встроенными помещениями и встроенно-пристроенной полузаглубленной автостоянкой.

С учетом дополнительного соглашения от 16.09.2009 N 2 договор аренды заключен сроком до 30.10.2010.

Согласно пункту 4.1 договора общая сумма денежных средств, подлежащих перечислению арендатором в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры в соответствии с постановлениями правительства Санкт-Петербурга от 26.04.2005 N 575 и от 28.03.2007 N 322, составляет 41 293 363 руб.

Во исполнение указанного условия договора Общество перечислило в бюджет Санкт-Петербурга денежные средства в общей сумме 36 706 006 руб. 77 коп.

Согласно пункту 5.2.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 16.09.2009 N 2) второй этап - производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе, строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры; окончание второго этапа - получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок до 30.10.2010.

В силу пункта 6.2.6 договора арендатор обязан обеспечить выполнение инвестиционного проекта в срок, указанный в разделе 5 договора; в месячный срок с момента истечения срока реализации второго этапа инвестиционного проекта, установленного пунктом 5.2.2 договора, представить арендодателю разрешение на ввод результата инвестирования в эксплуатацию.

Пунктом 8.2 договора установлена ответственность за нарушение условий пункта 5.2.2 договора в форме пени в размере 0,5% от суммы, указанной в пункте 4.1 договора (41 293 363 руб.), за каждый месяц просрочки.

На основании пункта 10.2.2 договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке в случае нарушения арендатором условий пункта 5.2.2 договора

В результате проведенной КУГИ 03.05.2012 проверки фактического использования земельного участка установлено, что земельный участок не огорожен, не используется, строительство объекта не осуществляется, участок свободен.

Претензией от 07.02.2012 N 460/12 КУГИ уведомил Общество о необходимости уплатить начисленные пени, а также предложил в срок до 21.02.2012 явиться для заключения соглашения о расторжении договора в порядке статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Поскольку претензия была оставлена Обществом без ответа, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Общество заявило встречный иск, ссылаясь на то, что условие договора о цене является несогласованным.

Суд первой инстанции пришел к выводу о расторжении договора по причине неисполнения Обществом принятых обязательств. При этом суд не установил правовых оснований для удовлетворения требований Общества.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты являются законными и не подлежат отмене либо изменению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" (далее - Закон N 282-43) договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях - это заключаемый в соответствии с данным Законом смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий. В указанной статье также дается определение понятия "инвестиционные условия": это совокупность прав и обязанностей Санкт-Петербурга и инвестора при предоставлении объектов недвижимости, которые определены в соответствии с названным Законом.

По смыслу статей 8, 9 Закона N 282-43 обязанность инвестора по перечислению в бюджет Санкт-Петербурга денежных средств на развитие городской инфраструктуры представляет собой инвестиционное условие и по своей сути является платой за предоставление инвестору права застройки земельного участка, находящегося в государственной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона N 282-43 решение о предоставлении объектов недвижимости для целей строительства и реконструкции принимается правительством Санкт-Петербурга, которое утверждает инвестиционные условия и критерии выявления победителей торгов. Уполномоченный правительством Санкт-Петербурга исполнительный орган государственной власти Санкт-Петербурга заключает от имени Санкт-Петербурга договоры купли-продажи или аренды земельных участков, аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, либо инвестиционные договоры по результатам торгов на предоставление объектов недвижимости или на основании правовых актов правительства Санкт-Петербурга о целевом предоставлении объектов недвижимости в соответствии с требованиям настоящего Закона.

На основании приведенных норм и материалов дела суды пришли к выводу, что оспариваемый договор содержит все существенные условия для договоров данного вида и не может быть признан незаключенным. При этом суды учитывали обстоятельства, установленные в рамках дела N А56-87401/2009 (по иску КУГИ к Обществу о взыскании задолженности по арендной плате и пеней на основании договора от 28.03.2007 N 15/ЗКС-003276), имеющие в силу части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

Довод Общества о несогласованности условия договора о размере платежа на развитие городской инфраструктуры ввиду отсутствия акта независимого оценщика правомерно отклонен апелляционным судом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 8 Закона N 282-43 формирование инвестиционных условий осуществляется на основе отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, права на заключение инвестиционного договора, арендной платы, выполненного независимым оценщиком.

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) установлено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, законодательством не предусмотрена обязательная оценка права аренды, в связи с чем итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки является лишь рекомендованной ценой для целей определения инвестиционных условий.

В связи с этим цена договора аренды может отличаться от величины рыночной стоимости права аренды, определенной в отчете об оценке.

Инвестиционные условия согласованы сторонами на основании действующих постановлений правительства Санкт-Петербурга. Размер отчислений в бюджет по договору определен с учетом изменившейся площади земельного участка.

Ссылка подателя жалобы на пункт 2 статьи 9 Закона N 282-43, которым предусмотрена возможность корректировки размера платежей в случае изменения параметров создаваемого объекта, не имеет правового значения для правильного рассмотрения настоящего спора.

Отказывая в удовлетворении требований о признании договора незаключенным и взыскании неосновательного обогащения, суды правомерно сослались на пропуск Обществом срока исковой давности, о чем было заявлено КУГИ.

Доводы жалобы о необходимости применения статьи 203 ГК РФ являются необоснованными и свидетельствуют о неправильном толковании норм материального и процессуального права.

В силу пункта 1 статьи 619 ГК РФ и пункта 10.2.2 договора арендодатель вправе требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора в случае нарушения арендатором условий пункта 5.2.2 договора (нарушение срока окончания второго этапа).

Поскольку Общество до 30.10.2010 не получило разрешение на ввод результата инвестирования в эксплуатацию, суды правомерно удовлетворили требование КУГИ о расторжении договора.

Ввиду отсутствия предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов решение от 17.12.2012 и постановление от 15.04.2013 должны быть оставлены без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.12.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2013 по делу N А56-36004/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лицедеи Билдинг Корпорейшн" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

А.В. Кадулин Т.И. Сапоткина