Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 августа 2013 г. N Ф07-5396/13 по делу N А21-4376/2012

20 августа 2013 г.

Дело N А21-4376/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 августа 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Захаровой М.В., Константинова П.Ю.,

при участии от общества с ограниченной ответственность "Золотые стрелы" Городничева А.М. (доверенность от 15.06.2012), от Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" Алексеевой О.В. (доверенность от 10.09.2012),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 01.08.2012 (судья Гурьева И.Л.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2013 (судьи Жиляева Е.В., Старовойтова О.Р., Барканова Я.В.) по делу N А21-4376/2012 и кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Золотые стрелы" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2013 по делу N А21-4376/2012,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Золотые стрелы", место нахождения: 236038, Калининград, ул. Ю. Гагарина, д. 121, ОГРН 1063906131420 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского образования "Город Калининград" (далее - Комитет) в реализации Обществом преимущественного права на выкуп арендованного нежилого помещения площадью 43,2 кв.м, расположенного по адресу: Калининград, ул. Ю. Гагарина, д. 121/123, лит. I, а также об обязании Комитета заключить с истцом договор купли-продажи названного помещения на условиях представленного Обществом проекта договора купли-продажи с включением в счет оплаты выкупаемого имущества стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное предприятие "Управляющая компания Ленинградского района" (далее - Предприятие).

Решением от 01.08.2012 суд первой инстанции признал незаконным отказ Комитета в предоставлении Обществу преимущественного права на выкуп названного помещения, обязал Комитет предоставить Обществу преимущественное право выкупа этого помещения, заключив с ним договор купли-продажи с учетом стоимости неотделимых улучшений.

Апелляционный суд постановлением от 16.05.2013 изменил резолютивную часть решения от 01.08.2012, признал незаконным отказ Комитета в реализации Обществом права на выкуп спорного помещения, обязал Комитет совершить действия, предусмотренные пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ ""Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), направленные на предоставление Обществу преимущественного права выкупа названного помещения по цене 779 194 руб. без учета стоимости неотделимых улучшений, определенной на основании экспертного заключения N ЭЗ-0271-2013 общества с ограниченной ответственностью "Балтэкспертиза" (далее - ООО "Балтэкспертиза").

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 01.08.2012 и постановление от 16.05.2013 и отказать в удовлетворении требований Общества (с учетом уточнения в судебном заседании просительной части жалобы).

Комитет указывает на следующее: суды пришли к неправильному выводу о том, что Общество вправе выкупить спорное помещение в порядке Закона N 159-ФЗ; суды не учли, что основным видом деятельности Общества является предоставление услуг ломбарда, то есть краткосрочных кредитов под залог движимого имущества, поэтому Общество не относится к субъектам малого предпринимательства, которым органы государственной власти и органы местного самоуправления должны оказывать поддержку в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ); в материалы дела представлены документы, подтверждающие тот факт, что Общество несколько лет использует спорное помещение под ломбард; Общество не доказало, что арендовало спорные помещение более двух лет до вступления в действие Закона N 159-ФЗ и арендует его в настоящее время; суды не дали оценку представленным в материалы дела документам о том, что с 2009 года часть спорного помещения по договору, заключенному с Предприятием, арендует другое юридическое лицо - общество с ограниченной ответственностью "Ломбард ДиаМ" (далее - ООО "Ломбард ДиаМ"); апелляционный суд, сделав вывод о том, что при определении выкупной цены не подлежит учету стоимость неотделимых улучшений, обязал Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи по цене, ниже рыночной, с учетом стоимости неотделимых улучшений.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального и процессуального права, просит отменить постановление от 16.05.2013 и оставить в силе решение от 01.08.2012.

Общество указывает на следующее: апелляционный суд неправомерно назначил проведение экспертизы по определению рыночной стоимости спорного помещения; заключение ООО "Балтэкспертиза" N ЭЗ-0271-2013 является недопустимым доказательством, поскольку в суде первой инстанции Комитет не заявлял ходатайства о проведении экспертизы.

Комитет в отзыве на жалобу Общества просит оставить ее без удовлетворения, ссылаясь на то, что у Комитета не имеется обязанности продать Обществу спорное помещение по цене, при расчете которой учтена стоимость неотделимых улучшений, поскольку Общество проводило косметический ремонт, установку бронированных дверей и сейфа без согласования с арендодателем и собственником, не получив разрешения уполномоченных органов на проведение ремонтных работ.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы своей жалобы и доводы, приведенные в отзыве на жалобу Общества.

Представитель Общества просил удовлетворить свою жалобу и отказать в удовлетворении жалобы Комитета.

Предприятие извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалоб в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество 04.07.2011 обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении ему преимущественного права выкупа в порядке Закона N 159-ФЗ помещения площадью 43,2 кв.м по адресу: Калининград, ул. Гагарина, д. 121/123 лит. I, ссылаясь на то, что оно арендует это помещение с 01.06.2006.

В заявлении от 27.12.2011 Общество попросило Комитет продать ему помещение за 205 468 руб. Общество указало, что эта цена образована в результате вычета из рыночной стоимости помещения (550 096 руб. согласно отчету об оценке от 24.10.2011 N 497-11) стоимости неотделимых улучшений, произведенных заявителем (344 628 руб.).

Комитет в письмах от 01.08.2011, 14.02.2012, 11.04.2011 отказал Обществу в выкупе названного помещения, указав, что заявитель не обладает правом преимущественного выкупа этого помещения в порядке Закона N 159-ФЗ, поскольку не представил подлинных экземпляров договоров аренды, заключенных с Предприятием в период с 2006 по 2008 годы; в имеющихся у заявителя копиях имеются противоречивые сведения относительно площади помещения.

Общество, считая, что Комитет незаконно отказал ему в реализации преимущественного права выкупа арендованного помещения, обратилось с настоящими требованиями в арбитражный суд.

Комитет попросил суд отказать в удовлетворении требований Общества, считая, что у него нет преимущественного права на приобретение спорного помещения, поскольку Общество является ломбардом, на который не распространяются правила, установленные Законом N 159-ФЗ, а также ввиду отсутствия подлинных экземпляров договоров аренды, заключенных с Предприятием.

Суд первой инстанции признал оспариваемый отказ Комитета незаконным и обязал Комитет предоставить Обществу преимущественное право на выкуп спорного помещения и заключить с ним договор купли-продажи с учетом стоимости неотделимых улучшений.

Суд первой инстанции исходил из следующего.

Спорное помещение передано в аренду Обществу на основании договора от 01.06.2006 N 160, заключенного с Предприятием (арендодателем) с согласия Комитета, на срок по 31.12.2006. Подписанные с Обществом в 2007, 2008 годах договоры аренды спорного помещения являются незаключенными, так как не прошли государственную регистрацию. Поскольку помещение осталось во владении Общества поле истечения договора аренды от 01.06.2006, следует считать, что данный договор продлился на неопределенный срок. Суд признал надлежащими доказательствами наличия арендных отношений представленные Обществом нотариально заверенные копии договоров аренды спорного помещения, заключенных с Предприятием. Суд посчитал, что имеющиеся в копиях договоров аренды разночтения, касающиеся площади помещения, связаны с возведением перегородки и новыми измерениями, осуществленными учреждением технической инвентаризации.

Суд отклонил довод Комитета о том, что Общество является ломбардом, посчитав, что в дело не представлено достаточных доказательств соответствия Общества признакам ломбарда, которые приведены в статье 2 Федерального закона от 19.07.2007 N 196-ФЗ "О ломбардах" (далее - Закон о ломбардах).

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Общество вправе требовать предоставления ему преимущественного права на выкуп спорного помещения в порядке Закона N 159-ФЗ и заключения договора купли-продажи с учетом стоимости неотделимых улучшений, определенных в представленном Обществом заключении эксперта от 24.10.2011 N Н-487.

Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о том, что Общество обладает преимущественным правом на приобретение спорного помещения в порядке Закона N 159-ФЗ. Вместе с тем апелляционный суд посчитал ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что Комитет обязан заключить договор купли-продажи помещения с учетом стоимости неотделимых улучшений. Апелляционный суд установил, что в материалы дела не представлены доказательства того, что Общество осуществило неотделимые улучшения с согласия арендодателя, и обязал Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи по цене 779 194 руб.

Кассационная инстанция считает, что решение от 01.08.2012 и постановление от 16.05.2013 подлежат отмене как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, при неполном исследовании доказательств, представленных в материалы дела, и обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Законом N 209-ФЗ предусмотрены различные виды поддержки, которую должны оказывать органы государственной власти и органы местного самоуправления субъектов малого и среднего предпринимательства.

Одним из видов такой поддержи является закрепленное в Законе N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение в собственность арендованного государственного или муниципального недвижимого имущества.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ в редакции, действовавшей до 02.07.2013, то есть на момент обращения Общества с заявлением о выкупе и принятия обжалуемых судебных актов, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении четырех условий:

- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 указанного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3 статьи 14 Закона N 209-ФЗ предусмотрено, что поддержка не может оказываться в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, являющихся кредитными организациями, страховыми организациями (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами.

Таким образом, при рассмотрении споров, касающихся наличия у субъекта малого и среднего предпринимательства права на выкуп помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, необходимо установить, относится ли лицо, претендующее на выкуп, к указанным в статье 3 Закона N 159-ФЗ, в том числе является ли оно арендатором недвижимого имущества по договору, действующему на момент обращения с заявлением о выкупе такого имущества.

Между тем при рассмотрении данного спора суды надлежащим образом эти вопросы не исследовали.

Общество утверждает, что оно является арендатором спорного помещения площадью 43,2 кв.м по действующему договору аренды. Однако Комитет представил в материалы дела договор аренды от 20.07.2010, заключенный с Обществом на срок до 29.06.2011, в соответствии с которым в аренду предоставлено помещение по указанному адресу площадью 24 кв.м, а также договор аренды от 01.01.2009 N 71 и договор аренды от 31.12.2009, заключенные между Предприятием и ООО "Ломбард ДиаМ", в соответствии с которыми названному лицу предоставлено нежилое помещение площадью 15 кв.м по тому же адресу для использования под ломбард (т.д. 4, л. 28-45). В заявлении, поданном в суд первой инстанции, Общество указало, что в названном доме находится только одно нежилое помещение, находящееся в муниципальной собственности. Это обстоятельство подтвердили представители Общества и Комитета в судебном заседании кассационной инстанции. Суды не дали оценки документам, представленным Комитетом, и не исследовали вопросы, кто арендует спорное помещение, можно ли считать, что Общество арендовало это помещение непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ.

Кроме того, суды не дали надлежащей оценки доводам Комитета о том, что Общество является ломбардом и не относится к субъектам малого предпринимательства, которые вправе выкупить арендованное недвижимое имущество.

Статьей 2 Закона о ломбардах предусмотрено, что ломбардом является юридическое лицо - специализированная коммерческая организация, основными видами деятельности которой являются предоставление краткосрочных займов гражданам и хранение вещей; фирменное наименование ломбарда должно содержать слово "ломбард" и указание на его организационно-правовую форму. Этим Законом не предусмотрено обязательное лицензирование деятельности ломбардов.

В силу статьи 15 Закона о ломбардах его положения применяются к отношениям, возникшим после дня вступления его в силу, то есть после июля 2007 года.

Как видно из материалов дела, Общество создано в апреле 2006 года, то есть до вступления в действие Закона о ломбардах, поэтому отсутствие в наименовании Общества слова "ломбард" и не приведение им учредительных документов в соответствие с названным Законом не свидетельствуют о том, что Общество не является ломбардом.

В обоснование довода о том, что Общество является ломбардом и в спорном помещении ведет деятельность, связанную с предоставлением краткосрочных кредитов, Комитет представил справку из Единого государственного реестра юридических лиц, согласно которой основным видом деятельности Общества является предоставление ломбардами краткосрочных кредитов под залог недвижимого имущества (т.д. 4, л. 53-61); справку из Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Калининградской области о том, что в соответствии с общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД) основным видом деятельности Общества является предоставление ломбардами краткосрочных кредитов под залог недвижимого имущества (т.д. 4, л. 20-22); акт от 20.07.2010 проверки спорного помещения, согласно которому это помещение используется под ломбард (т.д. 4, л. 64) и другие документы.

Суды не исследовали ни представленные Комитетом доказательства, ни учредительные документы Общества и не дали им никакой оценки.

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Апелляционный суд, сделав вывод о том, что улучшения спорного помещения осуществлены Обществом без согласия арендодателя, поэтому выкупная цена не подлежит уменьшению на стоимость этих улучшений, обязал Комитет продать помещение Обществу по цене, значительно ниже рыночной стоимости, определенной в отчете ООО "Балтэкспертиза" N ЭЗ-0271-2013.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что решение от 01.08.2012 и постановление от 16.05.2013 следует отменить, а дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное; проверить, соответствует ли Общество критериям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ; установить, в какой период Общество являлось арендатором спорного помещения, арендовало ли его на момент обращения с заявлением о выкупе; дать оценку представленным Комитетом в дело доказательствам о том, что основным и фактическим видом деятельности Общества является предоставление краткосрочных займов гражданам и хранение вещей; с учетом установленных обстоятельства разрешить спор.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 01.08.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2013 по делу N А21-4376/2012 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

М.В. Захарова П.Ю. Константинов