Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 августа 2013 г. N Ф07-5205/13 по делу N А56-73932/2012

27 августа 2013 г.

Дело N А56-73932/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Константинова П.Ю. и Сергеевой И.В.,

при участии от закрытого акционерного общества "Ольвен СПб" Васильева Н.П. (доверенность от 05.07.2013), Коваленко А.А. (доверенность от 20.08.2013), от закрытого акционерного общества "Ренлунд СПб" Мищенко Д.В. (доверенность от 01.12.2012),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Ольвен СПб" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 по делу N А56- 73932/2012 (судьи Барканова Я.В., Серикова И.А., Тимухина И.А.),

установил:

Закрытое акционерное общество "Ольвен СПб", место нахождения: 194356, Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, д.13, ОГРН 1027807590634 (далее - ЗАО "Ольвен СПб"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточенным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к закрытому акционерному обществу "Ренлунд СПб", место нахождения: 197374, Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 119, ОГРН 1037821004011 (далее - ЗАО "Ренлунд СПб"), о взыскании 157 925 руб. 73 коп. задолженности по арендной плате за период с 10.06.2012 по 31.08.2012, 537 403 руб. 34 коп. задолженности по оплате коммунальных услуг за период с 01.07.2012 по 31.08.2012 по договору аренды от 06.03.2007 и 24 831 руб. 82 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В свою очередь ЗАО "Ренлунд СПб" обратилось со встречным иском о взыскании с ЗАО "Ольвен СПб" 48 607 227 руб. 38 коп. арендной платы, внесенной за период с февраля 2010 года по август 2012 года по договору аренды нежилых помещений от 06.03.2007, ссылаясь на нарушение арендодателем (ЗАО "Ольвен СПб") пункта 6.3 названного договора.

Суд первой инстанции решением от 12.03.2013 (судья Преснецова Т.Г.) удовлетворил первоначальный иск и отказал во встречном иске.

Апелляционный суд постановлением от 30.05.2013 отменил решение от 12.03.2013, отказал в первоначальном иске и удовлетворил встречный иск.

В кассационной жалобе ЗАО "Ольвен СПб", ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального и процессуального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить постановление от 30.05.2013 и оставить в силе решение от 12.03.2013.

Податель жалобы указывает на следующее: апелляционный суд не учел, что факт наличия у ЗАО "Ренлунд СПб" задолженности по арендной плате подтверждается соглашением от 14.05.2012 о прекращении действия договора аренды от 06.03.2007, в котором ответчик обязался погасить задолженность в срок не позднее 10.09.2012; апелляционный суд необоснованно удовлетворил встречный иск, поскольку неправильно истолковал положения пункта 6.3 договора аренды, предусматривающего основание для освобождения арендатора от внесения арендной платы в том случае, если в период действия договора аренды арендодатель нарушит условия договора; между тем в период действия договора арендатор не предъявлял к арендодателю никаких претензий, платил за аренду используемого под размещение супермаркета помещения без каких-либо возражений, тем самым соглашаясь с порядком использования помещения согласно условиям договора аренды, и после прекращения договора аренды признал наличие задолженности по арендной плате и коммунальным платежам; апелляционный суд не учел, что ЗАО "Ренлунд СПб" использовало арендованное помещение для торговой деятельности и получения дохода, и что цены, по которым ответчик реализовывал товары, включали в том числе расходы по арендной плате и содержанию торговых помещений; возврат арендатору на основании постановления апелляционного суда всей арендной платы, уплаченной за 2,5 года аренды, приведет к неосновательному обогащению ответчика.

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Ренлунд "СПб" просит оставить постановление апелляционного суда без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представители ЗАО "Ольвен СПб" поддержали доводы кассационной жалобы, а представитель ЗАО "Ренлунд СПб" - доводы, приведенные в отзыве на нее.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ЗАО "Ольвен СПб" (арендодатель) и ЗАО "Ренлунд СПб" (арендатор) 06.03.2007 заключили договор аренды нежилых коммерческих помещений 2Н (площадью 176,7 кв.м с кадастровым номером 78:5510:3003:7:1) и 4Н (площадью 1576,8 кв.м с кадастровым номером 78:5510:3003:7:3) для использования под торговую и складскую деятельность, производства продуктов питания, в том числе полуфабрикатов, а также в качестве административных помещений (пункт 1.1 договора).

Названные помещения, принадлежащие арендодателю на праве собственности, находятся в торгово-выставочном комплексе "Космополис", расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, д.13, лит. А. Помещения переданы арендатору по акту 06.03.2007.

В период действия договора стороны неоднократно заключали дополнительные соглашения о порядке, размере и сроках внесения арендной платы и эксплуатационных расходов.

Дополнительным соглашением от 11.05.2012 N 6 стороны определили следующее: договор действует до 31.08.2012; арендная плата состоит из постоянной и переменной частей; постоянная часть - это плата за пользование помещениями в месяц и эксплуатационные расходы; в период с 01.04.2012 по 09.06.2012 плата за пользование помещениями в месяц составляет 17 470,77 доллара США; в период с 10.06.2012 и до окончания срока действия договора - 34 941,53 доллара США; в период с 01.04.2012 и до окончания срока действия договора эксплуатационные расходы в месяц составляют 242 272 руб. 33 коп.; переменная часть арендной платы устанавливается в размере потребленных коммунальных услуг (электрической энергии) в месяц, рассчитанной по данным приборов учета и потребления за расчетный период по тарифу, высчитываемому арендодателем на основании счетов, выставляемых ежемесячно организациями, предоставляющими указанные услуги; расчеты сторон по договору осуществляются в рублях по курсу, равному 31 руб. за 1 доллар США; арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы ежемесячно в срок не позднее 10 числа текущего месяца путем перечисления на расчетный счет арендодателя.

Договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке.

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что в случае заключения арендодателем каких-либо договоров с третьими лицами, следствием которых будет являться организация торговли, равно как и осуществление торговли, товарами, оговоренными в приложении N 2 к настоящему договору, в здании торгово-выставочного комплекса либо на территории, прилегающей к зданию комплекса, арендатор освобождается от обязанности по внесению арендной платы на период указанных нарушений.

Стороны 14.05.2012 подписали соглашение, в котором договорились о прекращении действия договора с 31.08.2012, тот есть по окончании установленного в нем срока. Пунктом 5 этого соглашения предусмотрена обязанность арендатора погасить в срок до 12.09.2012 задолженность по арендной плате, оплате эксплуатационных расходов и коммунальных услуг. Соглашение подписали генеральные директоры ЗАО "Ольвен Спб" и ЗАО "Ренлунд СПб".

На основании акта приема-передачи от 31.08.2012 ЗАО "Ренлунд СПб" возвратило арендованные помещения арендатору.

Генеральный директор ЗАО "Ренлунд СПб" 12.09.2012 направил генеральному директору ЗАО "Ольвен СПБ" гарантийное письмо N 123, в котором подтвердил наличие следующей задолженности: 157 925 руб. 79 коп. (постоянная часть арендной платы), 306 354 руб. 92 коп. (переменная часть арендной платы за июль 2012 года), а также указал, что переменная часть арендной платы за август 2012 года арендатору неизвестна ввиду непредставления счетов. В данном письме также указано, что ЗАО "Ренлунд СПб" гарантирует погашение задолженности в срок до 31.12.2012.

ЗАО "Ольвен СПб", ссылаясь на то, что ЗАО "Ренлунд СПб" не погасило задолженность по арендной плате за период с 10.06.2012 по 31.08.2012 и не заплатило за коммунальные услуги за период с 01.07.2012 по 31.08.2012, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

ЗАО "Ренлунд СПб", не оспаривая наличие данной задолженности, обратилось со встречным иском о взыскании уплаченных им арендных платежей за период с февраля 2010 года по 31.08.2012, указывая, что в торгово-выставочном комплексе "Космополис" в нарушение условий пункта 6.3 договора ЗАО "Ольвен СПб" сдавало другие помещения третьим лицам для организации торговли товарами, перечень которых оговорен в приложении N 2 к договору аренды от 06.03.2007.

Суд первой инстанции, установив, что в нарушение условий договора аренды от 06.03.2007 ЗАО "Ренлуд СПб" не заплатило 157 925 руб. 73 коп. за аренду помещений в период с 10.06.2012 по 31.08.2012 и 537 403 руб. 34 коп. долга за коммунальные услуги за период с 01.07.2012 по 31.08.2012, руководствуясь статьями 309, 310, 614, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), удовлетворил первоначальный иск ЗАО "Ольвен СПб". Размер задолженности суд определил на основании положений пунктов 3.1.1 - 3.1.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 11.05.2012 с учетом сумм, частично уплаченных ответчиком в период с июня по август 2012 года, и страхового депозита.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из следующего: пунктом 6.3 договора аренды предусмотрена возможность освобождения арендатора от внесения арендной платы, если в период действия договора арендодатель заключит договоры с третьими лицами, следствием которых будет являться торговля товарами, перечисленными в приложении N 2 к договору; между тем в период действия договора аренды ЗАО "Ренлунд СПб" не предъявляло никаких претензий к ЗАО "Ольвен СПб" по поводу сдачи последним в аренду другим лицам площадей для торговли товарами, перечисленными в приложении N 2, и, более того, вплоть до июля 2012 года исправно вносило арендную плату, подписало без замечаний соглашение о прекращении договора аренды; гарантийным письмом от 12.09.2012 N 123 арендатор подтвердил долг по аренде и коммунальным платежам за период с июля по август 2012 года, тем самым признав, что в период действия договора он не усматривал предусмотренных пунктом 6.3 договора оснований для освобождения его от внесения арендных платежей; представленное ЗАО "Ренлунд" в материалы дела письмо от 06.04.2012 N 56, в котором оно указало на то, что ЗАО "Ольвен СПб" передало в торговом комплексе помещения в аренду третьим лицам, торгующим товарами, перечисленными в приложении N 2 к договору, не может являться основанием для освобождения ЗАО "Ренлунд СПб" от обязанности по внесению арендной платы в период действия договора, поскольку названное общество не представило надлежащих доказательств вручения этого письма арендодателю; представленные ЗАО "Ренлуд СПб" договоры аренды торговых помещений, заключенные с другими лицами, не свидетельствуют о том, что в этих помещениях осуществлялась торговля спорными товарами; часть договоров аренды торговых помещений в названном комплексе заключена не ЗАО "Ольвен СПб", а другими собственниками, на которых не распространяются договоренности между сторонами настоящего спора.

Апелляционный суд отменил решение от 12.03.2013, сделав вывод о том, что ЗАО "Ольвен СПб" нарушило в период действия договора от 06.03.2007 условие, предусмотренное пунктом 6.3, поскольку сдавало принадлежащие ему помещения в торговом комплексе в аренду другим лицам, которые осуществляли торговлю товарами, перечисленными в приложении N 2 к договору от 06.03.2007. По мнению апелляционного суда, данное нарушение освобождает арендатора от обязанности платить арендную плату, эксплуатационные и коммунальные платежи, а следовательно, все денежные средства, уплаченные за аренду в период с февраля 2010 года по август 2012 года, подлежат возврату арендатору - ЗАО "Ренлунд СПб"; удовлетворение встречного иска исключает возможность удовлетворения первоначального иска ЗАО "Ольвен СПб".

Исследовав материалы дела, выслушав доводы участвующих в деле лиц, кассационная инстанция считает, что постановление от 30.05.2013 подлежит отмене, поскольку у апелляционного суда не было оснований для отмены законного и обоснованного решения суда первой инстанции и удовлетворения встречного иска.

Частью 1 статьи 4 АПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. При этом в силу статьи 65 АПК РФ такое лицо должно доказать обстоятельства, свидетельствующие о том, что ответчиком нарушены его права и какие именно.

Между тем ЗАО "Ренлунд СПб", обращаясь со встречным иском, не доказало, что ЗАО "Ольвен СПБ", получая плату за предоставленное в аренду помещение и за оказанные коммунальные и эксплуатационные услуги, нарушило права арендатора таким образом, что последний вправе требовать возврата всех уплаченных в соответствии с условиями договора аренды сумм.

По смыслу статьи 606 ГК РФ сутью арендных отношений является предоставление собственником (или иным лицом, управомоченным законом или собственником) принадлежащего ему имущества арендатору во временное пользование за плату.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 6.3 договора аренды предусмотрена возможность освобождения арендатора от внесения арендной платы в том случае, если арендодатель в период действия договора допустит нарушение его условий, а именно: сдаст в аренду торговые помещения, в которых арендаторы будут осуществлять торговлю товарами, аналогичными тем, которые продавало ЗАО "Ренлунд СПб" в арендованных для размещения супермаркета помещениях. Данное условие подразумевает, что арендатор, обнаружив такое нарушение, должен предложить арендодателю устранить его, а в период такого нарушения или том случае, если арендодатель не устранит его, арендатор вправе не платить арендную плату. После окончания срока действия договора и использования помещения в течение всего периода его действия без предъявления надлежащих претензий арендатор не вправе требовать возврата платежей, внесенных за аренду, за оказанные ему эксплуатационные и коммунальные услуги. Такое требование противоречит смыслу договора аренды, предусмотренному статьей 606 ГК РФ.

Поскольку ЗАО "Ренлунд СПБ" в период действия договора аренды от 06.03.2007 пользовалось арендованными помещениями, получало коммунальные и эксплуатационные услуги, платило за них, при подписании соглашения о прекращении договора аренды не предъявило никаких претензий арендодателю по поводу ненадлежащего исполнения им условий договора и обязалось уплатить имевшуюся на момент прекращения договора задолженность за июль и август 2012 года, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ЗАО "Ренлунд СПб" не вправе требовать возврата уплаченных им арендных платежей. Суд первой инстанции правильно указал, что представленное ЗАО "Ренлунд СПб" в материалы дела письмо от 06.04.2012 не подтверждает факт обращения к арендодателю с требованием соблюдения условий пункта 6.3 договора, поскольку в деле нет надлежащих доказательств направления или вручения его ЗАО "Ольвен СПб". К тому же в мае 2012 года ЗАО "Ренлунд СПб" в лице генерального директора подписало соглашение о прекращении договора без замечаний и претензий.

Поскольку материалами дела подтверждено наличие у ЗАО "Ренлунд СПб" задолженности по арендной плате, по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг в период с июля по август 2012 года, суд первой инстанции правомерно взыскал с него указанный в иске ЗАО "Ольвен СПБ" долг и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что постановление от 30.05.2013 следует отменить как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, а решение от 12.03.2013 оставить в силе.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе подлежат распределению по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 по делу N А56-73932/2012 отменить.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.03.2013 оставить в силе.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Ренлунд СПб", место нахождения: 197374, Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 119, ОГРН 1037821004011, в пользу закрытого акционерного общества "Ольвен СПб", место нахождения: 194356, Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, д.13, ОГРН 1027807590634, 2000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

П.Ю. Константинов И.В. Сергеева