Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 октября 2013 г. N Ф07-7056/13 по делу N А05-16541/2012

15 октября 2013 г.

Дело N А05-16541/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Гафиатуллиной Т.С. и Рудницкого Г.М.,

при участии общества с ограниченной ответственностью "Онега-Хлеб" Ступина А.М. (по доверенности от 01.10.2013),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Онега-Хлеб" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 07.03.2013 (судья Шапран Е.Б.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2013 (судьи Зайцева А.Я., Носач Е.В., Романова А.В.) по делу N А05-16541/2012,

установил:

Общество с ограниченной ответственность "Онега-Хлеб", место нахождения: 164840, Архангельская обл., г. Онега, пр. Ленина, д. 217, корп. 53, ОГРН 1022901174273 (далее - ООО "Онега-Хлеб", общество), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к муниципальному казенному учреждению "Отдел муниципального имущества и земельных ресурсов" администрации муниципального образования "Онежский муниципальный район", место нахождения: 164840, Архангельская обл., Онежский р-н, г. Онега, ул. Шаревского, д. 6, ОГРН 1022901175330 (далее - Отдел муниципального имущества), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.12.2012 N 1118, по пунктам 1.1, 2.1, 3.3 договора и пункту 7 приложения N 1 к договору.

Решением от 07.03.2013 суд урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.12.2012 N 1118, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

- пункт 1.1 "Покупатель обязуется принять и оплатить, а продавец передать в собственность покупателю нежилое помещение, общей площадью 588,2 кв. м (этаж 1,2, подвал), номера на поэтажном плане 1-го этажа с 1 по 11, с 13 по 16, 2-го этажа - с 1 по 3, с 9 по 12, 14, подвала - с 12 по 16, расположенное по адресу: Архангельская область, Онежский муниципальный район, муниципальное образование "Онежское", город Онега, проспект Ленина, дом 188/5, именуемое в дальнейшем "имущество", на условиях, определенных в постановлении администрации муниципального образования "Онежский муниципальный район" от 13.11.2012 N 1151 "Об отчуждении муниципального имущества и реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества";

- пункт 2.1 "Согласно отчету об оценке от 15.10.2012 рыночная стоимость указанного в пункте 1.1 настоящего договора имущества составляет 13 728 000 руб. (тринадцать миллионов семьсот двадцать восемь тысяч) руб., без НДС";

- пункт 3.3 "Покупатель не вправе до полной оплаты стоимости имущества продавать его, вносить в уставный (складочный) капитал и иным образом отчуждать без согласия залогодержателя";

- пункт 7 приложения N 1 к договору изложить в редакции: "За просрочку платежа продавец вправе взыскать с покупателя проценты за пользование чужими денежными средствами исходя из учетной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в соответствии со статьей 395 ГК РФ".

Суд взыскал с ответчика в пользу истца 2 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Постановлением апелляционного суда от 09.07.2013 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Онега-Хлеб" просит решение и постановление отменить, считает судебные акты незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального и процессуального права.

Податель жалобы не согласен с принятой судом редакцией пунктов 1.1 и 1.2 договора. При этом общество ссылается на следующее: общество является субъектом малого предпринимательства; согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ); в предусмотренном порядке может быть выкуплено имущество, которое было объектом аренды; из пункта 1.1 договора аренды от 01.12.2003 N 191 следует, что стороны заключили договор аренды помещения и земельного участка; общество не согласно с выводом суда о том, что оно не арендовало земельный участок, в связи с чем может осуществить выкуп земельного участка только на основании и в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а не на основании Закона N 159-ФЗ в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

По мнению подателя жалобы, ссылка суда на пункт 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является неверной.

Податель жалобы считает, что в договоре аренды от 01.12.2003 N 191 плата за пользование земельным участком установлена отдельно от арендной платы за помещения, её расчет и размер устанавливался отдельными приложениями к договору ежегодно; плата за землю перечислялась обществом на отдельный лицевой счет; установленная арендная плата за земельный участок является самостоятельным условием договора аренды и не является составляющей арендной платы за помещения, как это указано в решении суда; земельный участок находится в аренде у общества с 01.12.2003 по настоящее время; за земельный участок своевременно вносится арендная плата; согласно отчету от 15.10.2012 N 2-124/12 "Об оценке рыночной стоимости помещений в здании по адресу: Архангельская область, город Онега, проспект Ленина, дом 188/5", выполненному по заказу отдела, стоимость земельного участка, на котором расположено здание, включена в стоимость выкупаемых обществом по договору купли-продажи помещений; полагает, что имеет преимущественное право выкупа земельного участка, на котором располагается здание или право постоянного (бессрочного) пользования этим земельным участком.

По мнению подателя жалобы, необходимо дополнительно включить в пункт 1.1 договора в площадь выкупаемого помещения площадь помещений общего пользования в соответствующей доле, определяемой пропорционально площади приобретаемого в собственность помещения, и пересчитать выкупную стоимость недвижимого имущества.

Общество считает, что цена, предложенная ответчиком, завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. Податель жалобы указывает, что согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 20.11.2012 N 213-11/12, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес-Оценка" по заданию общества, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 12 980 000 руб. с учетом НДС, без НДС эта сумма составляет 11 000 000 руб., что значительно ниже стоимости указанной в договоре ответчиком. По мнению подателя жалобы, вопрос о размере рыночной стоимости приобретаемого недвижимого имущества, отраженный в пункте 2.1 договора купли-продажи, судом не рассмотрен, несогласие общества с проведенной по заказу отдела муниципального имущества оценкой рыночной стоимости нежилых помещений, предоставление суду отчета об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 20.11.2012 N 213-11/12, проведенного обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес-Оценка" по заказу истца, оставлены судом без внимания.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании представитель Общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Отдел муниципального имущества о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

На основании договора аренды от 01.12.2003 N 191 в редакции соглашений от 27.06.2007 и 01.01.2012 общество с 01.12.2003 арендует нежилые помещения общей площадью 588,2 кв. м на первом, втором этажах и в подвале здания супермаркета "Космос" по адресу: Архангельская обл., г. Онега, пр. Ленина, д. 188/5.

Общество 29.06.2012 обратилось к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендованных помещений.

В соответствии с постановлением администрации муниципального образования "Онежский муниципальный район" от 13.11.2012 N 1151 "Об отчуждении муниципального имущества и реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества" отделу муниципального имущества предписано осуществить продажу нежилого помещения общей площадью 588,2 кв. м, этажи - 1, 2, подвал, номера на поэтажном плане: 1 этаж - с 1 по 11, с 13 по 16, 2 этаж - с 1 по 3, с 9 по 12, 14, подвал - с 12 по 16, расположенного по адресу: Архангельская обл., Онежский муниципальный район, муниципальное образование "Онежское", г. Онега, пр. Ленина, д. 188/5, предложить реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность обществу, предложить заключить договор купли-продажи по цене 13 728 000 руб. без учета НДС.

В постановлении указано, что рыночная стоимость нежилого помещения определена на основании отчета от 15.10.2012 N 2-124/12 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений в здании по указанному адресу, проведенного государственным унитарным предприятием Архангельской области "Фонд имущества и инвестиций".

Отдел муниципального имущества направил обществу письмо от 16.11.2012 N 746, в котором предложил реализовать преимущественное право на приобретение помещений, подписав заявление о реализации преимущественного права (по прилагаемой форме), заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого предпринимательства (по прилагаемой форме), акт сверки расчетов. С письмом направлен проект договора купли-продажи без подписи представителя продавца.

Общество обратилось к ответчику с заявлением от 26.11.2012 о реализации преимущественного права на выкуп помещений и соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого предпринимательства.

В декабре 2012 года обществу направлен договор купли-продажи от 14.12.2012 N 1118, подписанный представителем продавца и акт приема-передачи помещений от 14.12.2012.

В договоре ответчик предложил истцу следующие условия:

- Пункта 1.1: "Покупатель обязуется принять и оплатить, а продавец передать в собственность покупателю нежилое помещение, общей площадью 588,2 кв. м, этаж 1, 2, подвал, номера на поэтажном плане 1 этаж - с 1 по 11, с 13 по 16, 2 этаж - с 1 по 3, с 9 по 12, 14, подвал - с 12 по 16, расположенное по адресу: Архангельская область, Онежский муниципальный район, муниципальное образование "Онежское", город Онега, проспект Ленина, дом 188/5, именуемое в дальнейшем "имущество", на условиях, определенных в постановлении администрации муниципального образования "Онежский муниципальный район" от 13.11.2012 N 1151 "Об отчуждении муниципального имущества и реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества".

- Пункт 2.1: "Согласно отчету об оценке от 15.10.2012, рыночная стоимость указанного в пункте 1.1 настоящего договора имущества составляет 13 728 000 руб. без НДС".

- Пункт 3.3: "Покупатель не вправе до полной оплаты стоимости имущества отчуждать его или распоряжаться иным образом".

- Пункт 2.3: "Все расчеты по договору производятся с 14.12.2012 до 14.12.2017 в порядке, указанном в приложении N 1".

- Пункт 7 приложения N 1: "За невнесение платежей в срок, установленный данным приложением, покупатель выплачивает пени в размере пяти процентов платежа за каждый день просрочки".

Общество подписало договор с протоколом разногласий от 14.12.2012 по пунктам 1.1 (предмет договора), 2.1 (цена выкупаемого имущества), 3.3 (условие о запрете на распоряжение выкупаемым имуществом до полной оплаты), пункту 7 приложения N 1 (ответственность за несвоевременное внесение выкупных платежей).

Истец предложил изложить договор в следующей редакции:

- Пункт 1.1 "Покупатель (общество) обязуется принять и оплатить, а продавец (отдел) - передать в собственность покупателю часть нежилого здания, общей площадью 855,6 кв. м, по проспекту Ленина, дом 188/5, в городе Онега, Архангельской области. Покупателю передается в собственность часть нежилого здания, в частности, помещения 1-го, 2-го этажа (номера на поэтажном плане: 1 этаж - с 1 по 11, с 13 по 16, 2-ой этаж - с 1 по 3, с 9 - по 12, 14), а также места общего пользования здания, площадью пропорционально доле собственности на здание: все помещения подвала, лестничные клетки, крыша, коридоры и др. Часть здания, общей площадью 855,6 кв. м, передается покупателю со всеми коммуникациями, с оформленными в установленном порядке ресурсами (тепло, электричество, подача и отведение воды, телефонные линии). Вместе с приобретаемым имуществом покупатель приобретает право на земельный участок, площадью 1 617 кв. м, на котором располагается здание. Условия приобретения права на земельный участок: приватизация или постоянное (бессрочное) пользование".

- Пункт 2.1: "Согласно отчету об оценке от 20.11.2012 N 213-11/12 ООО "Бизнес-Оценка", рыночная стоимость указанного в пункте 1.1 настоящего договора имущества, общей площадью 855,6 кв. м составляет 16 000 678 руб. 27 коп. без НДС".

- Пункт 3.3: "Покупатель не вправе до полной оплаты стоимости имущества продавать его, вносить в уставный (складочный) капитал Общества и иным образом отчуждать без согласия залогодержателя".

- Пункт 7 приложения N 1 к договору: "За просрочку платежа продавец вправе взыскать с покупателя проценты за пользование чужими денежными средствами исходя из учетной ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в соответствии со статьей 395 ГК РФ".

Протокол согласования разногласий сторонами не подписан.

Не урегулирование сторонами разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.12.2012 N 1118 относительно пунктов 1.1, 2.1, 3.3 договора и пункта 7 приложения N 1 к договору, явилось основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, применил статьи 1 и 3 Закона N 159-ФЗ, установил, что общество арендует помещения площадью 588,2 кв. м, и пришёл к выводу о том, что преимущественное право выкупа общество может реализовать только в отношении указанных помещений.

Суд, оценив условия, изложенное в пункте 1.1. договора аренды помещений, посчитал, предоставление обществу помещений площадью 588,2 кв. м с земельным участком пропорционально занимаемой площади здания, не свидетельствует о заключении сторонами договора аренды земельного участка, поскольку земельный участок как объект аренды не поименован, не указан кадастровый номер, площадь земельного участка. Суд пришёл к выводу, что исходя из буквального прочтения условий, изложенных в пункте 1.1 договора аренды, стороны заключали договор по поводу аренды помещений, а не земельного участка.

Суд указал в решении, что общество не арендовало земельный участок площадью 1 617 кв. м, на котором расположено здание, поэтому выкуп земельного участка обществом возможен только на основании и в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации, а не на основании Закона N 159-ФЗ в порядке реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендованных помещений.

Суд урегулировал возникшие между сторонами разногласия по договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.12.2012 N 1118, принял пункты 1.1 и 2.1 договора в редакции ответчика, пункта 3.3 - в редакции общества, пункта 7 приложения N 1 - в редакции, согласованной сторонами в ходе судебного разбирательства.

Апелляционный суд, сославшись на пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134), указал в постановлении, что заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении несформированной части земельного участка не допускается.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

Согласно статье 1 упомянутого закона настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Доводы подателя жалобы о том, что он имеет преимущественное право выкупа земельного участка, на котором располагается здание или право постоянного (бессрочного) пользования этим земельным участком, а также о том, что необходимо включить в площадь выкупаемого помещения площадь помещений общего пользования в соответствующей доле, определяемой пропорционально площади приобретаемого в собственность помещения, правильно отклонены судами первой и апелляционной инстанций.

Как следует из статьи 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества.

В соответствии с толкованием норм права, изложенном в пункте 1 Информационного письма N 134 при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

Согласно этому же пункту упомянутого Информационного письма действие Закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Довод подателя жалобы о том, что цена, предложенная ответчиком, завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта недвижимости, является необоснованным.

В соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества. Конкретные доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости подлежащего выкупу помещения, установленной в отчете от 15.10.2012 N 2-124/12, истцом при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций не приводились. В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество несет риск наступления неблагоприятных для него последствий в связи с несовершением им процессуальных действий. В отчете, представленном обществом, установлена величина стоимости иного объекта оценки, в связи с чем, он обоснованно отклонен судами первой и апелляционной инстанций.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что суды правильно применили нормы материального и процессуального права, и не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 07.03.2013 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2013 по делу N А05-16541/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Онега-Хлеб" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т. И. Сапоткина

Судьи

Т.С. Гафиатуллина Г.М. Рудницкий