Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 ноября 2007 г. N Ф07-26711/07 по делу N А05-14101/2006

12 ноября 2007 г.

Дело N А05-14101/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 ноября 2007 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бюро недвижимости" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 23.04.2007 (судья Куницына Л.Л.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2007 (судьи Митрофанов О.В., Елагина О.К., Зайцева А.Я.) по делу N А05-14101/2006,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "К-Сервис" (далее - ООО "К-Сервис") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бюро недвижимости" (далее - ООО "Бюро недвижимости") о взыскании 305 808 руб. убытков в связи с ненадлежащим исполнением договора от 22.03.2006 N 66.

Решением от 23.04.2007 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2007 указанное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Бюро недвижимости" просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, несоответствие решения суда первой инстанции - статье 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а постановления апелляционной инстанции - статье 271 того же Кодекса. Податель жалобы не согласен с выводом суда о ненадлежащем исполнении ответчиком агентского договора, поскольку продажа имущества не являлась единственным способом его приобретения, исполнение агентом своих обязательств подтверждается подписанием сторонами приложения N 2 к договору; по мнению ответчика, суд необоснованно не применил к спорным правоотношениям положения о договорах подряда.

ООО "К-Сервис" в письменных возражениях на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что предложенное ответчиком помещение не соответствовало целям договора, поскольку ввиду отсутствия зарегистрированного права на него не могло являться предметом купли-продажи; истец добросовестно исполнил свои обязательства, поэтому вправе требовать от ответчика возмещения убытков вследствие незаключения договора купли-продажи.

Стороны надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО "К-Сервис" (клиент) и ООО "Бюро недвижимости" (агент) заключили агентский договор от 22.03.2006 N 66 на риэлтерское обслуживание по приобретению нежилого помещения, согласно которому клиент поручил, а агент за вознаграждение взял на себя обязательство совершать от имени клиента юридические и иные действия, необходимые для приобретения клиентом нежилого помещения.

В соответствии с пунктом 2 договора агент обязан совершить действия по поиску и организации осмотра интересующего клиента нежилого помещения; в случае получения согласия ООО "К-Сервис" на приобретение конкретного нежилого помещения и согласия собственника данного нежилого помещения (либо уполномоченного им лица) на его продажу организовать документальное оформление взаимоотношений купли-продажи между ними, в том числе организовать нотариальное удостоверение сделки, а также ее регистрацию в государственном учреждении юстиции.

Согласно пункту 1.3 договора поручение считается исполненным после подписания сторонами приложения N 2 к договору, в котором оговаривается конкретное нежилое помещение, стоимость данного нежилого помещения и размер вознаграждения агента.

Пунктом 4.2 договора также предусмотрено, что подписание клиентом приложения N 2 свидетельствует об исполнении агентом поручения клиента.

Пунктом 4.4 договора предусмотрена обязанность агента вернуть полученное от клиента вознаграждение в полном объеме, если совершение сделки невозможно вследствие наступления форс-мажорных обстоятельств или невозможности заключить сделку с застройщиком жилого помещения по вине агента.

В соответствии со статьей 6 агентского договора он вступает в силу с момента подписания и действует до 01.06.2006, а в случае, если в указанный срок интересующее клиента помещение не будет найдено, при отсутствии возражений от сторон пролонгируется на тот же срок.

Стороны подписали приложение N 2 к договору, в соответствии с которым агент нашел интересующее клиента конкретное нежилое помещение общей площадью 220,8 кв. м, расположенное на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, ул. Выучейского, д. 25. Согласно пункту 3 данного приложения в связи с его подписанием агент считается исполнившим поручение клиента.

Платежным поручением от 27.03.2006 N 979 во исполнение агентского договора ООО "К-Сервис" перечислило ООО "Бюро недвижимости" 305 808 руб.

ООО "К-Сервис", ссылаясь на то, что на момент подписания приложения N 2 и выплаты агентского вознаграждения право собственности на указанное в приложении N 2 нежилое помещение не было зарегистрировано, в связи с чем данное помещение не могло быть предметом купли-продажи, а ответчика нельзя считать исполнившим надлежащим образом свои обязательства по совершению действий, необходимых для приобретения истцом в собственность нежилого помещения, обратилось в арбитражный суд с иском о возмещении ущерба в размере выплаченного вознаграждения.

В соответствии со статьей 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала, либо от имени и за счет принципала.

Судом установлено, что в отношении нежилого помещения, указанного в приложении N 2 к агентскому договору, между открытым акционерным обществом "Севтрансстрой" и гражданином Маклаковым Андреем Владимировичем был заключен договор от 02.04.2003 долевого участия в строительстве жилого дома. На основании указанного договора и акта приема-передачи от 30.06.2006 за Маклаковым А.В. зарегистрировано 24.08.2006 право собственности на нежилое помещение площадью 235,9 кв. м по ул. Выучейского, д. 25.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что поскольку найденное ответчиком помещение на момент подписания сторонами приложения N 2 и до окончания 01.06.2006 срока действия агентского договора не принадлежало Маклакову А.В. на праве собственности, данное помещение не пригодно для целей, указанных в агентском договоре, а ответчика нельзя считать исполнившим свои обязательства надлежащим образом.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащим является такое исполнение обязательства, которое соответствует его условиям и требованиям закона, иных правовых актов.

Таким образом, оценка исполнения агентом обязательств по договору невозможна без анализа условий договора исходя из буквального значения содержащихся в них слов и выражений, сопоставления условий договора, а также без исследования документов, относящихся к исполнению агентом поручения.

Между тем судом не выяснено, являлось ли предметом агентского договора совершение ответчиком действий, необходимых для приобретения истцом нежилого помещения или для заключения именно договора купли-продажи интересующего клиента помещения.

Посчитав не влияющей на исполнение договора ответчиком регистрацию в последующем права собственности Маклакова А.В. на нежилое помещение, суд не учел предусмотренную пунктом 6.2 договора возможность его пролонгации, не дал толкования названному пункту для выяснения того, в каком порядке продлевается действие договора и нужно ли для этого оформление дополнительного соглашения. Вопрос о том, прекратились ли отношения сторон по агентскому договору и в связи с чем, имеет важное значение, поскольку до окончания действия договора сторона не может считаться не исполнившей свои обязательства.

Пунктом 4.4 агентского договора предусмотрены случаи, когда агент обязан вернуть полученное от клиента вознаграждение в полном объеме, - если совершение сделки невозможно вследствие наступления форс-мажорных обстоятельств или по вине агента. Из данного условия договора следует, что обязанность агента возвратить вознаграждение зависит от причин, по которым не была совершена сделка, однако суд не установил такие причины. Поскольку вопрос о прекращении договорных отношений между сторонами спора и о возможности заключения иных, кроме купли-продажи, сделок остался не разрешенным, отсутствие на момент подписания приложения N 2 к агентскому договору государственной регистрации права собственности Маклакова А.В. на помещение, указанное в данном приложении, не является исчерпывающей причиной.

Таким образом, кассационная инстанция находит, что при вынесении обжалуемых решения и постановления судом не установлены все существенные для дела обстоятельства, в связи с чем данные судебные акты подлежат отмене с направлением дела в арбитражный суд на новое рассмотрение, при котором суду необходимо учесть изложенное и в зависимости от установленного разрешить спор, а также распределить судебные расходы по настоящей кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 23.04.2007 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2007 по делу N А05-14101/2006 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Архангельской области.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин Т.И. Сапоткина