Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 октября 2009 г. N Ф07-8624/09 по делу N А66-2859/2008

29 октября 2009 г.

Дело N А66-2859/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 октября 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Коняевой Е.В., Рудницкого Г.М.,

рассмотрев 29.10.2009 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Московское представительство" на решение Арбитражного суда Тверской области от 02.03.2009 (судья Нофал Л.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2009 (судьи Писарева О.Г., Журавлева А.В., Козлова С.В.) по делу N А66-2859/2008,

установил:

Открытое акционерное общество "Московское представительство" (далее - Представительство) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "НикитиН" (далее - Общество) о взыскании 894 600 руб. арендной платы за период с 01.02.2007 по 01.04.2008 по договору аренды от 01.02.2007 N 0002/0095.

Решением от 02.03.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 18.06.2009, в иске отказано.

В кассационной жалобе Представительство, ссылаясь на несоответствие выводов судов имеющимся в деле доказательствам, нарушение норм материального права, просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению подателя жалобы, суды обеих инстанций необоснованно признали договор аренды ничтожной сделкой, не порождающей юридических последствий, в то время как истец представил доказательства, подтверждающие право собственности на спорное имущество, факт владения им ответчиком и наличие задолженности.

Стороны о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом извещены, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Представительство (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 01.02.2007 N 0002/0095 аренды объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Тверь, ул. Коминтерна, д. 93, перечисленных в приложении N 2, сроком действия до 01.01.2008.

Согласно акту приема-передачи от 01.02.2007 Общество приняло в аренду объекты недвижимости.

Дополнительным соглашением от 01.01.2008 срок аренды продлен до 01.12.2008.

Ненадлежащее исполнение Обществом обязательства по своевременному внесению платежей за пользование имуществом послужило основанием для обращения Представительства в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции отказал в иске на следующем основании: истец не представил правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, поэтому договор аренды как не соответствующий статьям 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является ничтожным.

Апелляционная инстанция, установив, что в материалах дела имеются свидетельства о регистрации права собственности на часть объектов аренды, но не имеется документов, позволяющих идентифицировать ту часть помещений, которая передана в аренду, согласилась с выводом суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального права, считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, так как выводы судов не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Право собственности на объекты недвижимости, возникшее после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", подлежит государственной регистрации.

В материалах дела имеются свидетельства о государственной регистрации права, выданные Тверской городской регистрационной палатой 02.12.1999 открытому акционерному обществу "Афанасий-Пиво" (правопредшественнику Представительства) на пять объектов недвижимости, поименованных в перечне приложения N 2 к договору.

Сведений о переходе прав на данные объекты на момент заключения спорного договора аренды либо впоследствии в материалах дела не имеется. Подтверждением прав могут являться данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В связи с этим вывод суда первой инстанции о ничтожности договора аренды, поскольку не представлено доказательств наличия у истца вещного права, не соответствует имеющимся в деле доказательствам и основан на неполно исследованных обстоятельствах.

Согласно пункту 1.4 договора на арендуемые объекты наложен арест на основании постановления от 09.09.2002 судьи Тверского районного суда ЦАО г. Москвы.

Согласно положениям статьи 51 Федерального закона от 21.07.1997 N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" арест прежде всего предусматривает запрещение распоряжения арестованным имуществом.

Суд не исследовал данное обстоятельство и не дал оценки правомерности передачи арендодателем объектов в аренду при наличии их ареста.

Апелляционная инстанция посчитала решение суда первой инстанции соответствующим имеющимся в деле доказательствам и вынесенным с правильным применением норм материального права без учета вышеизложенных замечаний.

Апелляционный суд также указал в постановлении на невозможность идентифицировать часть помещений, переданных в аренду. Однако данное обстоятельство позволило бы считать договор незаключенным в соответствии с положениями пункта 3 статьи 607 ГК РФ. Апелляционный суд такого вывода не сделал.

Для вывода суда об удовлетворении иска либо об отказе в иске по тем или иным основаниям, суд должен установить обстоятельства и дать оценку имеющимся доказательствам.

В данном случае установление судом права собственности арендодателя на переданные в аренду объекты, права распоряжаться ими при наличии ареста, оценка условий договора об объекте имеют значения для выводов суда о действительности или недействительности договора, его заключенности или незаключенности.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть вышеизложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, проверить доводы истца о наличии права собственности на переданное в аренду имущество, об отсутствии разногласий между сторонами по поводу объекта аренды, о наличии задолженности по арендной плате, возражения ответчика по существу спора, дать правовую оценку установленным по делу обстоятельствам, а также распределить расходы по кассационной жалобе с учетом предоставленной истцу отсрочки по ее уплате.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 02.03.2009 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2009 по делу N А66-2859/2008 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Е.В. Коняева Г.М. Рудницкий