Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 декабря 2013 г. N Ф07-9681/13 по делу N А66-5610/2012

19 декабря 2013 г.

Дело N А66-5610/2012

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Сапоткиной Т.И.,

при участии от негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Институт Верхневолжье" Соколовой Н.В. (доверенность от 27.09.2013), Львова В.А. (доверенность от 09.12.2013); от федерального государственного унитарного предприятия "Комет" Карпицкого В.В. (доверенность от 10.06.2013); от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области Чечиковой Н.А. (доверенность от 08.10.2013),

рассмотрев 17.12.2013 в открытом судебном заседании кассационные жалобы федерального государственного унитарного предприятия "Комет" и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 24.06.2013 (судья Рожина Е.И.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2013 (судьи Моисеева И.Н., Елагина О.К., Рогатенко Л.Н.) по делу N А66-5610/2012,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, место нахождения: 170100, Тверская обл., г. Тверь, Советская ул., д. 33, ОГРН 1106952029315 (далее - Управление), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Институт Верхневолжье", место нахождения: 170000, г. Тверь, Советская ул., д. 36, ОГРН 1036900008090 (далее - Институт), о взыскании 1 155 158 руб. 28 коп. задолженности по арендной плате за период с июня 2009 года по декабрь 2011 года по договору аренды объекта культурного наследия от 10.11.2004 N п-0331-т (с учетом изменения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

Институт заявил встречный иск об обязании Управления произвести зачет стоимости произведенного капитального ремонта здания по адресу: г. Тверь, Советская ул., д. 36, выполненного на основании контракта от 10.02.2009 в размере 1 346 376 руб., в счет взыскиваемой арендной платы (с учетом изменения встречных исковых требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено федеральное государственное унитарное предприятие "Комет" место нахождения: 170100, Тверская обл., г. Тверь, ул. Вагжанова, д. 15, ОГРН 1035001852654 (далее - ФГУП "Комет").

Определением от 28.01.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области.

Определением от 14.03.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство культуры России по Центральному Федеральному округу, открытое акционерное общество "Тверьреставрация" (далее - ОАО "Тверьреставрация").

Определением от 28.05.2013 суд отказал в удовлетворении ходатайства ФГУП "Комет" о приостановлении производства по делу, а также заявления о фальсификации доказательств по делу, представленных Институтом: акта о приемке выполненных работ от 30.12.2009 N 1, справки о стоимости выполненных работ и затрат от 30.12.2009 N 1.

Решением от 24.06.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 03.10.2013, с Института в пользу Управления взыскано 7966 руб. 60 коп. задолженности, в остальной части в первоначальном иске отказано. В удовлетворении встречного иска отказано в полном объеме.

В кассационных жалобах ФГУП "Комет" и Управление, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просят отменить указанные решение и постановление в части неполного удовлетворения иска Управления, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.

В отзыве на кассационную жалобу Институт просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В судебном заседании представители ФГУП "Комет" и Управления поддержали доводы, приведенные в жалобах, а представитель Института возразил против ее удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена кассационным судом в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 10.11.2004 правопредшественник истца, Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Тверской области (арендодатель), по согласованию с Комитетом по охране историко-культурного наследия Тверской области (после переименования - Главное управление по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области) и правопредшественник ответчика, негосударственное образовательное учреждение "Институт Верхневолжье" (арендатор), заключили договор N п-0331-т аренды объекта культурного наследия - помещений общей площадью 852,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Тверь, Советская ул., д. 36; цель использования - под образовательное учреждение; срок действия договора с 07.07.2004 по 05.07.2005.

На основании акта от 07.07.2004 объект недвижимого имущества передан арендатору.

В соответствии с пунктами 4.1, 4.2 договора аренды арендатор обязался вносить арендные платежи за пользование помещениями в размере 3448 руб. 65 коп. в месяц (в период с 07.07.2004 по 15.03.2005) и в размере 34 486 руб. 47 коп. в месяц (в период с 16.03.2005 по 05.07.2005) не позднее 10 числа текущего месяца путем перечисления соответствующей суммы без НДС на счет арендодателя.

Дополнительным соглашением от 14.05.2005 N 1 общая площадь арендуемых Институтом помещений увеличена до 1131,7 кв. м, арендная плата за пользование объектом на период с 01.06.2005 по 05.07.2005 установлена в размере 47 326 руб. 05 коп. (включая НДС) в месяц.

Дополнительным соглашением от 14.05.2005 N 2 срок действия договора продлен до 07.07.2018.

Дополнительным соглашением от 11.07.2005 N 3 стороны уменьшили арендуемую площадь до 1120,2 кв. м, а ежемесячный арендный платеж - до 47 002 руб. 99 коп. (включая НДС).

Дополнительным соглашением от 24.04.2006 N 4 стороны договорились изложить пункт 4.1 договора аренды в следующей редакции: "Арендная плата за пользование объектом определяется согласно листу расчета арендной платы и составляет сумму, включая НДС, в размере 4700 руб. 30 коп. в месяц и вносится арендатором один раз каждый месяц авансом, не позднее 10-го числа текущего месяца". Срок действия дополнительного соглашения стороны согласовали с 01.04.2005 по 31.03.2007.

Дополнительным соглашением от 01.03.2007 N 4 стороны уточнили цель использования объекта: образовательное учреждение, услуги общественного питания; подтвердили, что общая площадь арендуемого объекта - 1120,2 кв. м.

Дополнительным соглашением от 02.04.2007 N 4 к договору аренды стороны договорились изложить пункт 4.1 договора в следующей редакции: "Арендная плата за пользование объектом определяется согласно листу расчета арендной платы и составляет сумму, включая НДС, в размере 4700 руб. 30 коп. в месяц и вносится Арендатором один раз каждый месяц авансом, не позднее 10-го числа текущего месяца". Срок действия дополнительного соглашения стороны согласовали с 02.04.2007 по 01.12.2009.

Переданные в аренду помещения общей площадью 1120,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Тверь, Советская ул., д. 36, составляют единое здание, правообладателем которого является Российская Федерация, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Указанное здание является объектом культурного наследия федерального значения "Образец жилой застройки улицы сер. XVIII в. - 1-я пол. XIX в.", по паспорту наименование памятника "Бывшая военная комендатура (Ордонансгауз) к. 80-х - нач. 90-х гг. XVIII в." (постановление Совета министров РСФСР от 04.12.1974 N 624).

В связи с этим Институт заключил с Государственным органом охраны памятников (Госорган) охранное обязательство, в соответствии с условиями которого принял на себя полную ответственность за сохранность памятника и обязался использовать помещения исключительно по назначению с установленным для этого помещения режимом использования, оговоренным в акте технического осмотра.

Согласно подпунктам "б", "г" пункта 2 охранного обязательства арендатор обязался не производить без разрешения Госоргана никаких работ по ремонту памятника, в том числе переделок как снаружи, так и внутри здания.

Пунктом 3 охранного обязательства предусмотрено, что арендатор обязан своевременно обеспечить ремонтно-реставрационные, реставрационные, консервационные работы по арендуемому памятнику. Все работы в отношении памятника арендатор производит за свой счет и в сроки, предусмотренные в прилагаемом акте по специальному разрешению Госоргана.

Редакция названных пунктов охранного обязательства корреспондируется с пунктом 3.4.5 договора аренды, а также дополняет его и не находится с ним в противоречии.

Институт и Госорган подписали акт "технического осмотра состояния памятника архитектуры при передаче его в пользование и установления необходимых ремонтно-реставрационных и реставрационных работ по памятнику" от 05.07.2004, в котором согласован план ремонтно-реставрационных и реставрационных работ по видам и срокам их выполнения: внутренние ремонтно-реставрационные работы арендуемых помещений - 2004 - 2005 гг.; ремонтно-реставрационные работы по крыше - 2005 г.; ремонтно-восстановительные работы по фасадам - по мере поступления финансовых средств - 2005 - 2006 гг.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором договора аренды от 10.11.2004 N п-0331-т, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании 1 155 158 руб. 28 коп. задолженности.

Институт заявил встречное требование о зачете стоимости затрат на ремонтно-реставрационные работы по консервации с фрагментацией и приспособлением первого этажа и устройство входной группы на объекте культурного наследия федерального значения "Здание Ордонансгауса, сер. 18 - нач. 19 вв.", выполненные ОАО "Тверьреставрация" по контракту от 10.02.2009.

Суд первой инстанции признал исковые требования Управления обоснованными в размере 7966 руб. 60 коп. При этом суд не установил правовых оснований для удовлетворения остальной части иска Управления, а также встречных исковых требований Института.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты являются законными и не подлежат отмене.

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ). Данная норма является исключением из общего правила, установленного пунктом 2 статьи 609 ГК РФ.

Материалами дела установлено, что договор аренды здания от 10.11.2004 N п-0331-т содержит все существенные условия, предусмотренные главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации для договоров данного вида, заключен на срок менее года - с 07.07.2004 по 05.07.2005. В связи с этим суды сделали правильный вывод о том, что спорный договор не подлежал государственной регистрации и начал действовать с момента его подписания.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из содержания дополнительных соглашений от 24.04.2006 N 4 и от 02.04.2007 N 4 не следует, что после окончания сроков их действия размер арендной платы определяется дополнительным соглашением от 11.07.2005 N 3.

Принимая во внимание изложенное, суды установили, что в спорный период подлежит применению размер арендной платы, установленный дополнительным соглашением от 02.04.2007 N 4. С учетом корректировки расчета задолженность по арендной плате составила 7 966 руб. 60 коп.

Поскольку ответчик в нарушение требований части 2 статьи 65 АПК РФ не представил доказательств внесения арендной платы в полном объеме, суды обоснованно удовлетворили иск в размере 7 966 руб. 60 коп.

Кассационный суд отклоняет доводы жалоб ФГУП "Комет" и Управления о том, что поскольку дополнительное соглашение от 02.04.2007 N 4 не было зарегистрировано в установленном законом порядке, оно не имеет юридической силы.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) сказано, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В связи с изложенным суды правомерно руководствовались соглашением сторон об уменьшении размера арендной платы, которое хотя и не было зарегистрировано, но приобрело силу обязательств.

Довод Управления о том, что воля сторон при подписании дополнительного соглашения от 02.04.2007 N 4 не была направлена на компенсацию затрат арендатора, связанных с ремонтно-восстановительными работами на объекте, также подлежит отклонению.

Названный довод по существу направлен на переоценку фактических обстоятельств и доказательств, исследованных судами первой и апелляционной инстанций и получивших соответствующую оценку, что выходит за пределы компетенции кассационной инстанции, предусмотренные статьей 286 АПК РФ.

Доводы жалоб о нарушении судами норм процессуального права, признаются несостоятельными.

Кассационная инстанция считает, что суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, влекущих в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловную отмену обжалуемых судебных актов.

При таком положении решение от 24.06.2013 и постановление от 03.10.2013 следует оставить без изменения, а в удовлетворении кассационных жалоб отказать.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 24.06.2013 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2013 по делу N А66-5610/2012 оставить без изменения, а кассационные жалобы федерального государственного унитарного предприятия "Комет" и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Т.С. Гафиатуллина Т.И. Сапоткина