Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 декабря 2013 г. N Ф07-10329/13 по делу N А13-111/2013

30 декабря 2013 г.

Дело N А13-111/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 декабря 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии предпринимателя Петухова В. В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Петухова Виктора Валерьевича на решение Арбитражного суда Вологодской области от 06.06.2013 (судья Корепин С.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 (судьи Ралько О.Б., Виноградова Т.В., Докшина А.Ю.) по делу N А13-111/2013,

установил:

Индивидуальный предприниматель Петухов Виктор Валерьевич, ОГРНИП 312352502000079, обратился в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к администрации Прилукского сельского поселения, место нахождения: 160530, Вологодская обл., Вологодский р-н, п. Дорожный, ОГРН 1053500396421 (далее - Администрация), о признании незаконным бездействия, выразившегося в несовершении юридически значимых действий, определенных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), направленных на предоставление заявителю преимущественного права выкупа помещений нежилого здания, расположенного по адресу: г. Вологда, Железнодорожная ул., д. 84 (1-й этаж - полностью (помещения N 1 по техпаспорту - торговый зал площадью 48,1 кв. м, помещение N 2 - тамбур площадью 2,8 кв. м, помещение N 3 - склад площадью 17,1 кв. м, помещение N 4 - коридор площадью 10,8 кв. м, помещение N 5 - склад площадью 18 кв. м, помещение N 6 - коридор площадью 14,6 кв. м, помещение N 7 - туалет площадью 2,2 кв. м, помещение N 8 - тамбур площадью 1,5 кв. м, помещение N 9 площадью 10,1 кв. м, помещение N 10 - лестница площадью 4,1 кв. м), площадь 1-го этажа 129,3 кв. м; 2-ой этаж - помещения N 1 административная и N 2 (без наименования) по плану технического паспорта площадью 19,1 кв. м и 31,8 кв. м соответственно, площадь арендованных помещений 2-го этажа 50,9 кв. м; общая площадь арендованных помещений 180 кв. м.).

Заявитель ссылается на то, что незаконное без действие Администрации выразилось в незаключении с оценщиком договора об оценке спорных помещений по рыночной стоимости, в непринятии решения об условиях приватизации объектов, арендуемых субъектами малого или среднего предпринимательства, имеющими преимущественное право на их приобретение в соответствии с Законом N 159-ФЗ, в ненаправлении в адрес предпринимателя проекта договора купли-продажи спорных помещений в установленные законом сроки.

В порядке устранения допущенных нарушений прав и законных интересов Петухов В.В. просит возложить обязанность на Администрацию в 30-дневный срок заключить с оценщиком договор и произвести оценку спорных помещений в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в 10-дневный срок с момента получения заключения оценщика принять решение об условиях приватизации спорных помещений с условием преимущественного права их приобретения Петуховым В.В. и направить Петухову В.В. проект договора купли-продажи спорных помещений в 10-дневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации.

Определением суда от 18.03.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом Вологодского муниципального района (далее - Комитет).

Решением суда от 06.06.2013 в удовлетворении требований отказано.

Постановление суда апелляционной инстанции от 09.10.2013 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Петухов В.В. просит решение и постановление отменить, ссылаясь на то, что сделанные судами выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Доводы жалобы сводятся к следующему: судами обоснованно признано, что предприниматель Петухов В.В. соответствует условиям, указанным в Законе N 159-ФЗ; Администрацией не представлено документов, подтверждающих ее намерение использовать спорные помещения для муниципальных нужд; здание, в котором расположены спорные помещения, находится на территории другого муниципального образования; судами не исследовался вопрос о возможности формирования из арендуемых Петуховым В.В. помещений нежилого помещения как обособленного объекта; довод суда апелляционной инстанции об отсутствии воли собственника помещений на обособление части здания путем формирования на базе арендованных помещений самостоятельного объекта недвижимости необоснован, поскольку в Законе N 159-ФЗ и в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134) не сказано о наличии воли собственника на выполнение действий, предусмотренных законом.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация указывает, что не возражает против направления дела на новое рассмотрение, в настоящий момент производятся действия по выделению помещений в самостоятельный объект недвижимости с целью предоставления преимущественного права выкупа помещения предпринимателю Петухову В.В.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании Петухов В.В. подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Администрация и Комитет о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности Прилукского сельского поселения Вологодского муниципального района Вологодской области на двухэтажное кирпичное административное здание площадью 253,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Вологда, Железнодорожная ул., д. 84, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.11.2010 серии 35-СК N 981899.

Между Администрацией и Петуховым В.В. заключен договор от 01.05.2005 N 2 аренды нежилого помещения, в соответствии с которым заявителю переданы во временное пользование нежилые помещения площадью 153 кв. м, расположенные по адресу: Вологодский район, п. Прилуки, Железнодорожная ул., д. 84, на срок с 01.05.2005 по 29.04.2006.

Впоследствии между Администрацией и заявителем заключен ряд договоров аренды нежилых помещений площадью 183 кв. м, расположенных по упомянутому адресу: от 01.05.2006 на срок с 01.05.2006 по 29.04.2007, от 11.04.2007 на срок с 01.05.2007 по 29.04.2008), от 10.04.2008 на срок с 30.04.2008 по 29.04.2009.

В 2009 году между Администрацией и Петуховым В.В. заключен договор аренды нежилых помещений, в соответствии с которым заявителю переданы в аренду нежилые помещения площадью 183 кв. м по указанному адресу на срок с 15.11.2009 по 14.11.2010.

Администрация и Петухов В.В. заключили договор от 13.10.2010, в соответствии с которым заявителю переданы в аренду нежилые помещения, расположенные по тому же адресу, площадью 183 кв. м (49 кв. м - торговый зал, 134 кв. м - складские, подсобные и административные помещения) с 13.10.2010 на неопределенный срок.

Администрация и Петухов В.В. заключили договор от 01.09.2011 N 1, в соответствии с которым заявителю переданы в аренду нежилые помещения площадью 210,92 кв. м (48,1 кв. м - торговый зал, 162,82 кв. м - складские, подсобные и административные помещения), расположенные там же, на срок с 01.09.2011 по 31.05.2012.

Возврат арендуемого имущества арендатором по истечении срока действия договоров арендодателю не производился, фактически заявитель непрерывно владел и пользовался указанными помещениями в указанный в договорах период, что участвующими в деле сторонами не оспаривается.

19.07.2012 Петухов В.В. обратился к главе Администрации с заявлением о приобретении в собственность арендуемых нежилых помещений на основании Закона N 159-ФЗ.

Администрация направила в адрес предпринимателя требование от 21.12.2012 N 498 об освобождении занимаемых нежилых помещений.

Ссылаясь на то, что бездействие администрации, выразившееся в несовершении юридически значимых действий, направленных на предоставление заявителю преимущественного права выкупа арендуемых помещений, является незаконным и нарушает его права, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции установил, что условия, установленные статьей 3 Закона N 159-ФЗ, соблюдение которых позволяет реализовать преимущественное право на приобретение арендованного имущества в собственность, Петуховым В.В. соблюдены.

Вместе с тем суд первой инстанции, принимая решения об отказе в иске, сослался на постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22.12.2010 N 22-П и Информационное письмо N 134. Суд сослался на то, что спорные помещения необходимы для реализации задач и функций местного самоуправления, в связи с чем пришёл к выводу о том, что оспариваемое бездействие Администрация не может быть признано незаконным.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами, сделанными судом первой инстанции. Апелляционный суд указал в постановлении, что поскольку требования Петухова В.В. заявлены в отношении нежилых помещений здания, которые не являются самостоятельными объектами недвижимости, эти помещения не могут быть предметами договоров купли-продажи, заключаемых в порядке реализации права на основании положений статей 3 и 9 Закона N 159-ФЗ.

Кассационная инстанция полагает, что решение и постановления подлежат отмене, в связи с тем, что выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

Суды обоснованно установили наличие условий, предусмотренных Законом N 159-ФЗ, позволяющих заявителю реализовать свое право на приобретение арендуемых помещений в собственность.

Однако вывод суда первой инстанции о том, что спорные помещения необходимы для реализации задач и функций местного самоуправления, ничем не обоснован и не подтверждается имеющимися в деле доказательствами.

Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что арендуемые предпринимателем помещения не сформированы как самостоятельный объект недвижимости, не может быть признана состоятельной.

В соответствии с толкованием норм права, изложенном в пункте 8 Информационного письма N 134 по смыслу Закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Однако суды первой и апелляционной инстанций не исследовали обстоятельства, связанные с тем, возможно ли сформировать нежилое помещение как обособленный объект недвижимого имущества на основе частей помещений, арендуемых предпринимателем. Поскольку указанные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, с учетом доводов участвующих в деле лиц, установить, может ли быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект на основе арендуемых заявителем частей помещения, после чего дать установленным обстоятельствам правовую оценку.

При новом рассмотрении дела суду следует также решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов по кассационной жалобе.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 06.06.2013 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 по делу N А13-111/2013 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Вологодской области.

Председательствующий

Т. И. Сапоткина

Судьи

М.В. Захарова Г.М. Рудницкий