Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 марта 2014 г. N Ф07-1492/14 по делу N А56-39097/2013

11 марта 2014 г.

Дело N А56-39097/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от индивидуального предпринимателя Клюквина К.В. - Нижник И.Н. (доверенность от 10.01.2014), от индивидуального предпринимателя Пекаревского А.М. - Нижник И.Н. (доверенность от 10.01.2014), от закрытого акционерного общества "Икс 5 Недвижимость" Костикова М.В. (доверенность от 18.12.2013),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Икс 5 Недвижимость" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.09.2013 (судья Савина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2013 (судьи Серикова И.А., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.) по делу N А56-39097/2013,

установил:

Индивидуальный предприниматель Пекаревский Аркадий Михайлович, ОГРНИП 304781319800036, и индивидуальный предприниматель Клюквин Константин Валентинович, ОГРНИП 311784707000694, обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к закрытому акционерному обществу "Икс 5 Недвижимость", место нахождения: 196191, Санкт-Петербург, Варшавская ул., д. 25, корп. 2, лит. А, ОГРН 1027807980991 (далее - Общество), со следующими исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ):

- взыскать с Общества в пользу Пекаревского А.М. 18 795 руб. 21 коп. задолженности по арендной плате за апрель - июнь 2013 года по договору от 12.02.2010 N 697 аренды нежилого помещения площадью 315,7 кв.м, расположенного в здании по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, пос. Большая Ижора, ул. Астанина, д. 1, и 12 106 руб. 74 коп. неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 08.03.2013 по 01.07.2013;

- взыскать с Общества в пользу Клюквина К.В. 11 038 руб. 44 коп. задолженности по арендной плате за апрель - июнь 2013 года по указанному договору аренды и 7110 руб. 31 коп. неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 08.03.2013 по 01.07.2013;

- расторгнуть названный договор аренды.

Суд первой инстанции решением от 12.09.2013 взыскал с ответчика 18 795 руб. 21 коп. задолженности по арендной плате и 12 106 руб. 74 коп. неустойки в пользу Пекаревского А.М., 11 038 руб. 44 коп. задолженности по арендной плате и 7110 руб. 31 коп. неустойки в пользу Клюквина К.В., в остальной части иска отказал.

Апелляционный суд постановлением от 09.12.2013 изменил решение от 12.09.2013 в части отказа в расторжении договора аренды, расторг договор, в остальной части решение оставил без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 12.09.2013 и постановление от 09.12.2013; в части требования о взыскании задолженности и неустойки направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции; требование о расторжении договора оставить без рассмотрения.

Податель жалобы указывает на следующее: суды не учли, что договором аренды предусмотрено право арендодателя инициировать изменение постоянной величины арендной платы, а не в одностороннем порядке без подписания соглашения с арендатором увеличивать размер арендной платы; ответчик платил за аренду в апреле, мае и июне 2013 года в размере, установленном договором аренды (198 891 руб.); истцы, в одностороннем порядке увеличив арендную плату на 9944 руб. 55 коп. в месяц, неправомерно обратились в суд с иском о взыскании долга в том размере, на который они увеличили плату; ответчик предложил подписать дополнительное соглашение об изменении арендной платы и в июле 2013 года направил истцам проект такого соглашения, который истцы не подписали; у апелляционного суда не было предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) оснований для расторжения договора аренды, поскольку ответчик не допускал более двух раз подряд нарушений обязательств по внесению арендной платы; платеж за январь 2013 года ответчик перечислил бывшему собственнику арендованного помещения - индивидуальному предпринимателю Мадорскому Александру Евсеевичу, поскольку о переходе права собственности на это помещение к истцам ответчику стало известно только в марте 2013 года; после того, как Мадорский А.Е. возвратил Обществу часть необоснованно полученной платы за период с 16.01.2013 по 31.01.2013, ответчик платежным поручением от 08.08.2013 перечислил новым собственникам арендованного помещения плату за указанный период; истцы направляли ответчику претензию о необходимости заплатить долг за период с 16.01.2013 по 31.01.2013, февраль и март 2013 года; долг за февраль и март 2013 года ответчик погасил уже в марте 2013 года; предприниматели не направляли Обществу претензию о расторжении договора в связи с неуплатой последним той суммы, на которую истцы увеличили арендную плату в апреле, мае и июне 2013 года.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматели, считая постановление апелляционного суда законным и обоснованным, просят оставить его без изменения, а жалобу Общества - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель предпринимателей - доводы, приведенные в отзыве на нее.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Русинов Кирилл Вячеславович (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 12.02.2010 N 697 аренды нежилого помещения площадью 296,5 кв.м, расположенного в здании по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, пос. Большая Ижора, ул. Астанина, д. 1, для использования под розничную торговлю на семь лет с даты государственной регистрации договора. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Пунктом 2.2.2 договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором.

В пункте 3.1 договора указано, что за владение и пользование помещением арендатор ежемесячно уплачивает арендатору арендную плату, состоящую из постоянной и переменной величин. Размер постоянной величины, порядок его изменения определены в разделе VII приложения N 1 к договору.

Согласно пункту 3.1.1.1 договора арендатор производит уплату постоянной величины арендной платы не позднее 15 числа текущего месяца аренды, но не ранее 10 рабочих дней с даты получения счета.

На момент подписания договора ежемесячная постоянная величина арендной платы была установлена сторонами в размере 186 795 руб.

Переменная величина арендной платы определяется сторонами ежемесячно на основании показаний приборов учета, установленных в арендуемом помещении, а в случае невозможности установки приборов учета - пропорционально площади помещения к общей площади здания, в котором помещение расположено, согласно тарифам на коммунальные услуги, по которым арендодатель эти услуги получает от снабжающих организаций (электроэнергия, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, канализация, телефонная связь).

Пунктом 4.2 договора установлена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде пеней (0,1 % с просроченной суммы платежей за каждый день просрочки).

Пунктом 5.9 договора предусмотрена возможность его расторжения в случае, если арендатор более двух раз подряд в течение одного года по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В связи с увеличением площади арендуемого по договору помещения стороны заключили дополнительное соглашение от 03.07.2010 к договору аренды, в котором определили, что площадь арендованного помещения составляет 315,7 кв.м, а постоянная величина арендной платы - 198 891 руб. в месяц.

В соответствии с соглашением от 01.12.2010 к договору аренды арендодателем помещения стал индивидуальный предприниматель Мадорский А.Е.

По договору купли-продажи от 26.12.2012 здание, в котором расположено спорное помещение, перешло в общую долевую собственность предпринимателей Пекаревского А.М. (доля в размере 63/100) и Клюквина К.В. (доля в размере 37/100). Государственная регистрация права общей долевой собственности предпринимателей осуществлена 16.01.2013.

Предприниматели заказным письмом от 04.03.2013, которое получено Обществом 19.03.2013, уведомили его о переходе права собственности и предложили пересмотреть с 01.04.2013 размер арендной платы по причине изменения конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости.

Арендодатели 21.03.2013 направили Обществу предложение о расторжении договора аренды, ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате за часть января, февраль и март 2013 года.

Общество уплатило за аренду за февраль 2013 года с просрочкой в 8 дней, а за март 2013 года с просрочкой в 11 дней.

В уведомлении от 29.03.2013 предприниматели сообщили об увеличении постоянной величины арендной платы на 9944 руб. 55 коп. в месяц; указали на необходимость платить им с 01.04.2013 по 208 835 руб. 55 коп. ежемесячно, заплатить долг за аренду за период с 16.01.2013 по 31.01.2013 и пени в связи с просрочкой платежей за март и февраль 2013 года.

Арендодатели 28.05.2013 вновь направили в адрес Общества предложение о расторжении договора, ссылаясь на то, что Общество не внесло постоянную и переменную части арендной платы за период с 16.01.2013 по 31.01.2013 и переменную часть арендной платы за февраль и март 2013 года.

В июле 2013 года предприниматели обратились в арбитражный суд с иском о взыскании долга по арендной плате, неустойки и о расторжении договора аренды, ссылаясь на следующее: Общество не заплатило 102 655, 42 руб. арендной платы за период с 16 по 31 января 2013 года и не доплатило в апреле, мае и июне 2013 года по 9944 руб. 55 коп. постоянной части арендной платы; за внесение арендной платы с просрочкой Общество обязано уплатить неустойку; в связи с нарушением ответчиком обязательства по внесению арендной платы предприниматели вправе требовать расторжения договора аренды; претензионный порядок истцами соблюден путем направления Обществу письма от 28.05.2013.

В связи с тем, что при рассмотрении спора в суде первой инстанции Общество платежными поручениями от 08.08.2013 N 033199 и 033200 погасило задолженность за январь 2013 года в размере 102 653 руб. 42 коп., предприниматели уточнили исковые требования в части основного долга и попросили суд взыскать с Общества 29 803 руб. 65 коп. (недоплата за апрель, май и июнь 2013 года).

Суд первой инстанции взыскал с Общества указанную сумму долга и неустойку. Отказывая в расторжении договора аренды, суд указал следующее: в предложениях от 21.03.2013 и от 28.05.2013 о расторжении договора аренды истцы ссылались на наличие у Общества задолженности за период с 16 января по март 2013 года, между тем уведомление о переходе к предпринимателям права собственности на арендованное помещение направлено Обществу 11.03.2013; долг образовался у ответчика за незначительный период; большую часть задолженности ответчик погасил.

Апелляционный суд, посчитал, что у суда первой инстанции не было оснований для отказа в расторжении договора аренды, поскольку ответчик допустил нарушение обязательства по внесению арендной платы более двух раз подряд, изменил решение и расторг договор аренды.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, кассационная инстанция считает, что решение от 12.09.2013 и постановление 09.12.2013 следует отменить с направление дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Статьей 450 ГК РФ установлена возможность изменения и расторжения договора по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной (пункт 2 статьи 450 ГК).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как видно из материалов дела, предприниматели просили суд первой инстанции взыскать с Общества долг по арендной плате за часть января 2013 года и недоплату постоянной части арендной платы за апрель, май и июнь 2013 года в размере 9944 руб. 55 коп. за каждый месяц. Ответчик за март, апрель и май 2013 года заплатил за аренду в размере, который был установлен договором аренды (по 198 891 руб. в месяц) и не стал платить аренду в увеличенном размере, считая, что у истцов не было предусмотренных законом и договоров оснований для увеличения платы в одностороннем порядке.

Суд первой инстанции, взыскивая долг, не дал оценку указанному доводу Общества, а апелляционный суд отклонил этот довод, сославшись на то, что в соответствии пунктом 3 раздела VII приложения N 1 к договору арендодатель начиная с третьего года аренды вправе ежегодно инициировать изменение размера постоянной величины арендной платы, но не более чем на 5% от предыдущего установленного размера постоянной величины арендной платы.

Кассационная инстанция считает, что вывод апелляционного суда о наличии у арендатора права в одностороннем порядке изменить арендную плату сделан без учета и анализа иных условий договора в совокупности.

Пунктом 3 раздела VII приложения N 1 к договору предусмотрено право арендодателя инициировать изменение размера арендной платы, однако в данном пункте не указано, каким образом должно быть оформлено такое изменение, влечет ли инициатива арендодателя безусловное изменение арендной платы без согласия арендатора и без подписания дополнительного соглашения.

Между тем согласно пункту 7.1 договора любые изменения и дополнения к договору действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными на то представителями сторон, скреплены печатями и вступают в силу с даты их государственной регистрации.

Пунктом 4 раздела VII приложения N 1 к договору предусмотрено право арендатора обратиться к арендодателю с предложением о пересмотре размера постоянной величины арендной платы в случае изменения конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду; иное изменение размера постоянной величины арендной платы в течение всего срока аренды не допускается; изменение постоянной величины арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору.

При таком положении вывод судов о наличии у ответчика долга по арендной плате за апрель, май и июнь 2013 года сделан без учета приведенных обстоятельств и без исследования и толкования условий договора по правилам статьи 431 ГК РФ.

От решения вопросов о том, имелся ли у ответчика на момент предъявления иска долг по арендной плате, в каком размере и за какой период, зависит рассмотрение требования предпринимателей о расторжении договора аренды.

Таким образом, кассационная инстанция считает, что решение от 12.09.2013 и постановление от 09.12.2013 следует отменить, а дело передать на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное; дать оценку всем доводам истов и ответчика; установить, вправе ли были истцы изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, имелась ли у ответчика на момент предъявления иска задолженность по арендной плате, есть ли предусмотренные статьей 619 ГК РФ основания для расторжения договора аренды; с учетом установленных обстоятельств разрешить спор и распределить судебные расходы по уплате государственной пошлины, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.09.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2013 по делу N А56-39097/2013 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

И. Л. Грачева

Судьи

А.В. Кадулин И.В. Сергеева