Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 марта 2014 г. N Ф07-978/14 по делу N А56-31016/2013

12 марта 2014 г.

Дело N А56-31016/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Стародубцевой В.В. (доверенность от 30.12.2013 N 34930-42); индивидуального предпринимателя Хавренкова Д.В. (паспорт) и его представителя Пентешиной Н.В. (доверенность от 21.02.2014),

рассмотрев 05.03.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Хавренкова Дмитрия Валерьевича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.08.2013 (судья Ракчеева М.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2013 (судьи Барканова Я.В., Серикова И.А., Тимухина И.А.) по делу N А56-31016/2013,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Хавренкову Дмитрию Валерьевичу, ОГРНИП 304780635900382, о взыскании 226 170 руб. 81 коп. задолженности и 29 007 руб. 79 коп. пеней по договору от 13.10.2006 N 15-А004559 аренды нежилого помещения 1-Н площадью 69 кв.м с кадастровым номером 78:7:3071:2:2:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кропоткина, д. 19/8, лит. А; о расторжении названного договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Руднев Глеб Владимирович.

Решением от 15.08.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 26.11.2013, иск удовлетворен частично: с предпринимателя Хавренкова Д.В. в пользу Комитета взыскано 226 170 руб. 81 коп. задолженности и 29 007 руб. 79 коп. пеней; в остальной части в иске отказано.

В кассационной жалобе предприниматель Хавренков Д.В., ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые решение и постановление отменить, передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как указывает податель жалобы, во исполнение договора купли-продажи от 07.08.2012 Комитет передал спорное помещение Рудневу Г.В. по акту приема-передачи от 06.09.2012, в связи с чем у Комитета отсутствуют основания для взыскания с предпринимателя Хавренкова Д.В. арендной платы; дело рассмотрено судом первой инстанции в отсутствие представителя ответчика, не уведомленного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании предприниматель и его представитель поддержали доводы жалобы и просили приобщить к материалам дела дополнительные доказательства. Представитель Комитета против удовлетворения жалобы и ходатайства возражал.

Руднев Г.В. о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Ходатайство предпринимателя о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств отклонено кассационной инстанцией на основании статьи 287 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Алиса" (далее - Общество; арендатор) 13.10.2006 заключили договор N 15-А004559 аренды нежилого помещения 1-Н площадью 69 кв.м с кадастровым номером 78:7:3071:2:2:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кропоткина, д. 19/8, лит. А, сроком действия с 13.10.2006 до 11.10.2007 для использования под нежилые цели.

На основании договора уступки права требования (договора цессии) от 20.10.2006, заключенного Обществом и предпринимателем Хавренковым Д.В., а также дополнительного соглашения от 29.12.2006 N 1 к договору аренды права и обязанности арендатора по договору аренды N 15-А004559 перешли к Хавренкову Д.В.

Помещение передано предпринимателю по акту приема-передачи от 20.10.2006.

Дополнительным соглашением от 29.11.2007 N 2 срок действия договора установлен до 14.11.2010.

По истечении установленного в договоре срока его действие продлилось на неопределенный срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно пункту 2.2.2 договора арендатор обязался своевременно уплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование имуществом.

Размер, сроки и порядок перечисления арендной платы установлены в разделе III договора.

В случае нарушения арендатором условий договора о внесении арендной платы начисляются пени в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 4.9 договора).

Неисполнение арендатором обязательств по договору аренды послужило основанием для предъявления ему претензии от 29.01.2013 N 232-/13 с предложением погасить задолженность по арендной плате, уплатить пени, добровольно расторгнуть договор аренды и освободить занимаемое помещение.

На основании протокола об итогах аукциона от 18.07.2012 Комитет (продавец) и Руднев Г.В. (покупатель) 07.08.2012 заключили договор N 10932-ППА купли-продажи нежилого помещения 1-Н площадью 69 кв.м с кадастровым номером 78:7:3071:2:2:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кропоткина, д. 19/8, лит. А.

Помещение передано Рудневу Г.В. по акту приема-передачи от 06.09.2012.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.08.2013 N 31/018/2013-33 право собственности Руднева Г.В. на данное помещение зарегистрировано 24.05.2013.

Комитет, ссылаясь на неисполнение предпринимателем Хавренковым Д.В. обязательств по внесению арендной платы за период с 01.10.2012 по 31.03.2013, а также отсутствие ответа на претензию от 08.12.2011 N 3898-02, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 614, 617 ГК РФ, пришли к выводу об обоснованности иска Комитета в части взыскания 226 170 руб. 81 коп. задолженности и 29 007 руб. 79 коп. пеней. С учетом заключенного Комитетом и Рудневым Г.В. договора от 07.08.2012 N 10932-ППА купли-продажи спорного помещения суды отказали Комитету в расторжении договора и истребовании арендуемого имущества.

Кассационная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункты 1 и 2 статьи 551 ГК РФ).

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ; в то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний собственник и арендодатель перестает быть стороной по договору только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Следовательно, арендатор обязан платить арендную плату прежнему собственнику и арендодателю до даты государственной регистрации перехода права собственности на арендованную недвижимость к покупателю.

Поскольку право собственности Руднева Г.В. на спорное помещение зарегистрировано 24.05.2013 и в материалах дела отсутствуют доказательства уплаты предпринимателем Хавренковым Д.В. арендной платы в заявленный период, суды правомерно удовлетворили требования о взыскании с него 226 170 руб. 81 коп. задолженности по арендной плате и 29 007 руб. 79 коп. пеней, начисленных на основании пункта 4.9 договора аренды.

Ссылка подателя жалобы на нарушение судом первой инстанции процессуальных норм права была предметом исследования апелляционного суда и получила надлежащую правовую оценку.

Доводы жалобы отклоняются кассационной инстанцией как основанные на неверном толковании норм права.

Оснований для отмены принятых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.08.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2013 по делу N А56-31016/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Хавренкова Дмитрия Валерьевича - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

Г.М. Рудницкий Т.И. Сапоткина