Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 сентября 2014 г. N Ф07-7212/14 по делу N А56-52774/2013

29 сентября 2014 г.

Дело N А56-52774/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "А-3" Леончева Д.О. (доверенность от 01.09.2013 N 3), от общества с ограниченной ответственностью "Герад" Рябова И.В. (доверенность от 18.09.2014 N 1), Водопьяновой Н.А. (доверенность от 22.10.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Радуга-1" Говорушина П.И. (доверенность от 11.01.2013),

рассмотрев 24.09.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Герад" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.12.2013 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2014 (судьи Жиляева Е.В., Тимухина И.А., Барканова Я.В.) по делу N А56-52774/2013,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "А-3", место нахождения: 191036, Санкт-Петербург, Гончарная ул., д. 18, лит. А, пом. 1-Н, ОГРН 1117847022479, ИНН 7842445211 (далее - ООО "А-3"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Герад", место нахождения: 198217, Санкт-Петербург, б-р Новаторов, д. 98, лит. В, ОГРН 1027802772898, ИНН 7805080805 (далее - ООО "Герад"), о расторжении договора от 01.01.1996 аренды нежилого здания площадью 363,5 кв.м с кадастровым номером 78:8436:0:3, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, б-р Новаторов, д. 98, лит. В, и выселении ответчика из названного здания.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Радуга-1", место нахождения: 198217, Санкт-Петербург, б-р Новаторов, д. 98, лит. В (далее - ООО "Радуга-1").

Решением от 25.12.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.05.2014, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ООО "Герад", ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые решение и постановление отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению подателя жалобы, заключение специалистов общества с ограниченной ответственностью "Европейский центр судебных экспертов" (далее - Центр) от 22.06.2013 N 54/25 не содержит указания на то, в каком состоянии передавалось здание в аренду и не может являться доказательством его ненадлежащей эксплуатации; суды не учли положения пункта 6.2 договора аренды, из которого следует, что арендатор не должен предварительно согласовывать с арендодателем проведение перепланировок; доказательств незаконности произведенной перепланировки материалы дела не содержат; суды не приняли в качестве доказательств устранения нарушений требований пожарной безопасности, выявленных при осмотре здания, акт проверки соблюдения требований пожарной безопасности от 18.12.2013 N 2-3-802; истцом не соблюден досудебный претензионный порядок расторжения спорного договора; ответчик устранил допущенные нарушения в разумные сроки.

В судебном заседании представители ООО "Герад" поддержали доводы кассационной жалобы, а представители ООО "А-3" и ООО "Радуга-1" возражали против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, товарищество с ограниченной ответственностью "Радуга-1" (правопредшественник ООО "Радуга-1"; арендодатель) и Добин Григорий Михайлович (арендатор) 01.01.1996 заключили договор аренды нежилого здания общей площадью 361,7 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, б-р Новаторов, д. 98, лит. В., сроком на 20 лет для использования под магазин.

Здание передано арендатору по передаточному акту от 01.07.1997.

Пунктом 5.2 договора на арендатора возложены следующие обязанности: использовать здание в соответствии с его назначением, содержать в исправности и надлежащем санитарном состоянии, не допускать ухудшения, производить его текущий ремонт, нести ответственность за противопожарную безопасность, наличие и исправность оборудования.

Добин Г.М. и ООО "Герад" 28.11.1997 подписали соглашение о перенайме, в соответствии с которым к последнему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от 01.01.1996.

Здание передано ООО "Герад" по передаточному акту от 28.11.1997.

Дополнительным соглашением от 08.12.1997 стороны внесли изменения в договор аренды от 01.01.1996, указав в качестве арендатора по договору ООО "Герад".

В связи с приобретением ООО "А-3" права собственности на спорное здание на основании договора купли-продажи от 03.02.2011, заключенного с ООО "Радуга-1", к ООО "А-3" в соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) перешли права арендодателя по спорному договору (свидетельство о государственной регистрации права от 25.02.2013 серии 78-АЖ N 813293).

Согласно имеющемуся в материалах дела протоколу осмотра доказательств от 22.04.2013 серии 78 АА N 3936931, составленного нотариусом Санкт-Петербурга Биткиным Сергеем Валентиновичем, 22.04.2013 в присутствии представителей сторон, а также специалистов Центра было произведено обследование спорного здания с целью проверки исполнения ООО "Герад" обязательств по договору аренды от 01.01.1996.

По результатам обследования здания установлено, что на спорном объекте нарушены требования норм и правил пожарной безопасности; техническое состояние здания является близким к предельно допустимому для эксплуатации зданий общественного назначения уровню износа (около 44%), причиной которого, по мнению специалистов, является ненадлежащее содержание объекта (отсутствие своевременного текущего ремонта; наличие самовольных перепланировок здания без разработанной надлежащим образом проектной документации), о чем специалистами Центра составлено заключение от 22.06.2013 N 54/25.

ООО "А-3" направило в адрес ООО "Герад" требование от 07.07.2013 N 005/А об устранении в срок до 26.08.2013 выявленных нарушений, согласовании с ООО "А-3" произведенных перепланировок, соблюдении требований противопожарной безопасности и проведении текущего ремонта здания, либо в срок до 30.08.2013 предложило расторгнуть договор аренды от 01.01.1996.

Согласно уведомлению закрытого акционерного общества "ДХЛ Интернешнл" от 08.08.2013 названное требование не доставлено получателю в связи с отсутствием ООО "Герад" по указанному в накладной адресу.

ООО "А-3" 26.08.2013 направило в адрес ООО "Герад" требование о расторжении спорного договора и освобождении здания в течение трех дней с даты получения требования.

ООО "А-3", ссылаясь на оставление ООО "Герад" названного требования без удовлетворения, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о соблюдении арендодателем процедуры расторжения договора, предусмотренной пунктом 2 статьи 452 и статьей 619 ГК РФ, и удовлетворили иск.

Кассационная инстанция не находит правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Суды правильно применили статьи 450, 452, 619 ГК РФ.

Оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды пришли к выводу о наличии существенных нарушений ответчиком условий договора аренды. Судами установлено, что ответчик эксплуатирует здание с существенными нарушениями требований противопожарной безопасности и санитарно-эпидемиологических норм, в период действия спорного договора работы по текущему ремонту здания не проводил, осуществил незаконные перепланировку и реконструкцию здания.

Суды также установили, что арендодатель направлял арендатору как претензию с требованием об устранении выявленных нарушений, так и требование о расторжении договора аренды.

При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора и наличии оснований для расторжения договора аренды.

Апелляционный суд обоснованно отклонил ссылку ООО "Герад" на акт проверки соблюдения требований пожарной безопасности от 18.12.2013 N 2-3-802, указав, что данный акт не свидетельствует об устранении ответчиком нарушений требований пожарной безопасности в разумный срок.

Доводы жалобы об устранении ООО "Герад" всех допущенных нарушений, а также о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, опровергаются материалами дела и установленными судами обстоятельствами, которым была дана надлежащая правовая оценка.

Ссылка подателя жалобы на пункт 6.2 договора аренды не может служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не опровергает вывод судов о наличии помимо перепланировок реконструкции здания.

Иные доводы жалобы отклоняются кассационной инстанцией, поскольку сводятся к несогласию ООО "Герад" с установленными по делу фактическими обстоятельствами и произведенной судами оценкой доказательств.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.12.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2014 по делу N А56-52774/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Герад" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

Т.И. Сапоткина И.В. Сергеева