Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 апреля 2014 г. N Ф07-1829/14 по делу N А56-34659/2013

01 апреля 2014 г.

Дело N А56-34659/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Захаровой М.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб" Коженовой С.Л. (доверенность от 08.08.2013),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом городского округа "Железнодорожный" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2013 по делу N А56-34659/2013 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Полубехина Н.С.),

установил:

Комитет по управлению имуществом городского округа "Железнодорожный", место нахождения: 143986, Московская обл., г. Железнодорожный, Юбилейная ул., д. 14Б, ОГРН 1025001546899 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб", место нахождения: 199034, Санкт-Петербург, наб. Лейтенанта Шмидта, д. 5/16, лит. А, ОГРН 1069847534360 (далее - Общество), о взыскании 19 759 620 руб. задолженности по арендной плате по договору от 06.11.2012 N 4791 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:50:0040214:3 и 50:50:0040211:9 за период с 01.01.2013 по 31.03.2013 и 147 824 руб. 51 коп. неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 16.03.2013 по 25.03.2013.

Суд первой инстанции решением от 03.10.2013 (судья Васильева Н.В.) удовлетворил иск.

Апелляционный суд постановлением от 24.12.2013 отменил решение от 03.10.2013, взыскал с Общества в пользу Комитета 7542 руб. 54 коп. неустойки за период с 16.03.2013 по 18.03.2013 и отказал в остальной части иска.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального и процессуального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 24.12.2013 и оставить в силе решение от 03.10.2013.

Податель жалобы указывает на следующее: апелляционный суд сделал неправильный вывод о том, что Закон Московской области от 26.12.2012 N 220/2012-03 "О внесении изменений в Закон Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон N 220/2012-03), с учетом положений которого арендная плата за земельные участки, арендуемые Обществом, рассчитана с 01.01.2013 в новом размере, противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582); апелляционный суд, проверив законность нормативного правового акта Московской области, превысил предоставленные ему полномочия; ответчик не обжаловал в установленном порядке законодательство Московской области в части введения с 01.01.2013 повышающего коэффициента при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные для жилищного строительства.

В отзыве на кассационную жалобу Общество, считая постановление апелляционного суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а жалобу Комитета - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в отзыве на жалобу.

Комитет извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, по итогам торгов в форме аукционе Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) для комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства заключили договор от 06.11.2012 N 4791 аренды следующих земельных участков, находящихся в государственной собственности, относящихся к категории земель населенных пунктов и имеющих вид разрешенного использования "под многоэтажное жилищное строительство":

- участка площадью 365 000 +/- 211 кв.м с кадастровым номером 50:50:0040211:9 и кадастровой стоимостью 759 137 950 руб, местоположение которого установлено относительно ориентира по адресу: Московская обл., г. Железнодорожный, Загородная ул., д. 102;

- участка площадью 205 000 кв.м с кадастровым номером 50:50:0040214:3 и кадастровой стоимостью 424 770 250 руб, местоположение которого установлено относительно ориентира по адресу: Московская обл., г. Железнодорожный, ул. 1 Мая, д. 24.

Договор заключен на срок с 06.11.2012 по 05.11.2019.

Согласно документации о проведении аукциона открытый аукцион проводился на повышение платы за право аренды земельных участков.

В пункте 3.1 договора указано, что расчет арендной платы приведен в приложении N 4 к договору, которое является неотъемлемой его частью. Квартальная арендная плата установлена в размере 7 542 525 руб. и подлежит уплате ежеквартально в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала (пункт 3.2 договора).

Согласно приложению N 4 размер годовой арендной платы рассчитывается путем умножения значений базовой ставки арендной платы (Аб), коэффициента вида деятельности (Кд), коэффициента удобства расположения (Км), корректирующего коэффициента (Пкд) и площади земельного участка.

На момент заключения договора расчет арендной платы осуществлен на основании Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон N 23/96-ОЗ) в редакции, действовавшей на дату заключения договора. С учетом того, что для земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства базовая ставка (Аб) была установлена в размере 52,93 руб. за кв.м, а Кд, Км и Пкд - в значении, равном единице, размер арендной платы за указанные земельные участки в год составил 30 701 100 руб., а в квартал - 7 542 252 руб. Частью 13.1 статьи 14 названного Закона было предусмотрено, что арендная плата за 1 кв.м земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, не может превышать максимального значения базового размера арендной платы.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, следующее: размер арендной платы может изменяться в зависимости от изменения значений Аб и повышающих коэффициентов Кд, Км и Пкд и в иных случаях, установленных законом; размер арендной платы может меняться не чаще одного раза в год; размер арендной платы изменяется с применением нового порядка определения арендной платы или с применением новых значений показателей, используемых при расчете с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативно-правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей; арендная плата изменяется без согласования с арендатором и без внесения изменений или дополнений в договор аренды путем направления соответствующего уведомления арендатору.

Пунктом 5.2 договора установлена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде пеней в размере 0,05% от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени начисляются с даты государственной регистрации договора.

Комитет 22.01.2013 направил Обществу уведомление N 830, в котором сообщил, что на основании Закона N 23/96-ОЗ, Закона Московской области от 26.12.2012 N 203/2012-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области на 2013 год" (далее - Закон N 203/2012-ОЗ), решения Совета депутатов городского округа "Железнодорожный Московской области" от 19.07.2006 N 07/14 "Об утверждении Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для ведения предпринимательской деятельности на территории городского округа "Железнодорожный Московской области" размер квартальной арендной платы с 01.01.2013 увеличен с 7 542 525 руб. до 34 844 670 руб. Изменение арендной платы произошло в связи с увеличением базовой ставки (Аб) до 58,22 руб. за 1 кв.м и применением Кд, равного 4.2, установленного с 01.01.2013 для земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Поскольку Общество платежным поручением от 15.03.2013 N 25124 уплатило арендную плату за первый квартал 2013 года в размере 7 542 525 руб., исходя из расчета, установленного пунктом 3.2 договора и приложением N 4 к договору, Комитет направил Обществу претензию от 26.03.2013 N 2819 с требованием заплатить арендную плату в новом размере.

Комитет обратился с настоящим иском в арбитражный суд, ссылаясь на то, что Общество на претензию не ответило и арендную плату за первый квартал 2013 года в новом размере не уплатило.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, посчитав требования Комитета обоснованными. Суд исходил из того, что поскольку стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен и в Закон N 23/96-ОЗ с 01.01.2013 внесены изменения Законом N 220/2012-ОЗ в части, касающейся Кд для земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, отменен пункт 13.1 части 14, а Законом N 203/2012-ОЗ увеличен базовый размер арендной платы, то Комитет правомерно увеличил с 01.01.2013 арендную плату, поэтому Общество должно платить за аренду в новом размере.

Апелляционный суд, руководствуясь статьями 447, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 22, 65 ЗК РФ, Постановлением N 582, разъяснениями, приведенными пункте 18 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", посчитал выводы суда первой инстанции ошибочными, сделанными с неправильным применением норм материального и процессуального права, не соответствующими имеющимся в деле доказательствам, отменил решение от 03.10.2013, взыскал с Общества в пользу Комитета 7542 руб. 54 коп. неустойки за период с 16.03.2013 по 18.03.2013 и отказал в остальной части иска.

Апелляционный суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы, установленной в договоре в твердом размере, не может меняться чаще одного раза в год даже в случае изменений значений базовой ставки (Аб) и повышающих коэффициентов Кд, Км и Пкд. Между тем в нарушение указанной нормы и условий договора Комитет изменил размер арендной платы через два месяца после заключения договора аренды.

Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата; порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды; общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято Постановление N 582.

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Поскольку жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, то при аренде земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, арендная плата, определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в подпунктах "г" и "д" пункта 3 Постановления N 582, то есть превышать два процента от кадастровой стоимости земельного участка (с учетом положений пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в отношении сроков строительства).

Указанная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11.

Между тем в результате принятия Закона Московской области от 26.12.2012 N 220/2012-ОЗ в отношении определения арендной платы за земельные участки, предоставленные для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и изменения величины Кд с 1 до 4,2 арендная плата в квартал за земельные участки, арендуемые Обществом, с 01.01.2013 увеличилась более чем в 4 раза (до 139 378 680 руб. в год), что значительно превышает ставки, установленные для федеральных земель, предоставленных в аренду в тех же целях (два процента от общей кадастровой стоимости спорных земельных участков составляют 23 678 164 руб.).

Учитывая приведенные обстоятельства и руководствуясь статьей 12 ГК РФ, статьей 13 АПК РФ, правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, апелляционный суд пришел к выводу о том, что применение при расчете арендной платы за спорные земельные участки Кд, равного 4,2 установленного Законом N 220/2012-ОЗ, противоречит статьям 22, 65 ЗК РФ и основным принципам, изложенным в Постановлении N 582.

При таком положении апелляционный суд правомерно отказал Комитету во взыскании с Общества арендной платы в размере, указанном в иске. Поскольку Общество допустило 3-дневную просрочку внесения платы за первый квартал 2013 года, апелляционный суд взыскал с Общества 7542 руб. 54 коп. пеней.

Кассационная инстанция считает выводы апелляционного суда правильными, соответствующими нормам материального и процессуального права и имеющимся в деле доказательствам, и не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемого постановления.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2013 по делу N А56-34659/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом городского округа "Железнодорожный" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

М.В. Захарова И.В. Сергеева