Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 апреля 2014 г. N Ф07-1820/14 по делу N А56-35774/2013

01 апреля 2014 г.

Дело N А56-35774/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Захаровой М.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от закрытого акционерного общества "Леноблторгтехника" Петрова В.Б. (доверенность от 24.03.2014), Ранта Ю.Э. (доверенность от 11.02.2014), от общества с ограниченной ответственностью "Цеолит" директора Малолетнева В.В. (приказ от 10.01.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Леноблторгтехника" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.10.2013 (судья Ракчеева М.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2013 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А56-35774/2013,

установил:

Закрытое акционерное общество "Леноблторгтехника", место нахождения: 192007, Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 259, ОГРН 1037835015756 (далее - ЗАО "Леноблторгтехника"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Цеолит", место нахождения: 188560, Ленинградская обл., г. Сланцы, ул. 1 Мая, д. 22, ОГРН 1024701706050 (далее - ООО "Цеолит"), о взыскании 873 500 руб. убытков, 3000 руб. стоимости услуг по составлению оценочного акта, а также об обязании освободить принадлежащее истцу на праве собственности нежилое здание общей площадью 161,50 кв.м, расположенное по адресу: Ленинградская обл., г. Сланцы, ул. 1 Мая, д. 22, и передать названное здание истцу по акту приема-передачи.

Суд первой инстанции решением от 10.10.2013 отказал в иске.

Апелляционный суд постановлением от 20.12.2013 изменил решение от 10.10.2013, взыскал с ООО "Цеолит" в пользу ЗАО "Леноблторгтехника" 63 000 руб. задолженности по арендной плате, в остальной части в иске отказал.

В кассационной жалобе ЗАО "Леноблторгтехника", ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 10.10.2013 и постановление от 20.12.2013 и удовлетворить иск в полном объеме.

Податель жалобы указывает на следующее: суды пришли к неправильному выводу о том, что действие договора аренды продлилось на неопределенный срок по правилам статей 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); договор аренды от 01.07.1994 был заключен сторонами на один год; разделом 6 договора аренды установлено преимущественное право арендатора на возобновление договора по окончании срока его действия при надлежащем исполнении обязательств, однако начиная с 1998 года ООО "Цеолит" не платило за аренду, в связи с чем договор аренды прекратил свое действие; суды не учли, что договор аренды не был зарегистрирован в установленном порядке, а следовательно, является недействительной сделкой.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Цеолит", считая ее доводы необоснованными, просит оставить без изменения решение от 10.10.2013. По мнению ООО "Цеолит", суд первой инстанции правильно полностью отказал в иске, поскольку ответчик понес затраты по содержанию здания в большем объеме, чем арендная плата, взысканная с него апелляционным судом.

В судебном заседании представители ЗАО "Леноблторгтехника" поддержали доводы жалобы, а представитель ООО "Цеолит" - доводы, приведенные в отзыве на нее.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке, исходя из доводов жалобы.

Как следует из материалов дела, на основании плана приватизации от 21.06.1993 правопредшественник истца - акционерное общество открытого типа "Леноблторгтехника" (далее - АООТ "Леноблторгтехника") стало собственником нежилого здания общей площадью 161,50 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., г. Сланцы, ул. 1 Мая, д. 22 (повторное свидетельством о государственной регистрации права от 22.11.2007 серии 78-АВ N 897747).

АООТ "Леноблторгтехника" (арендодатель) и правопредшественник ответчика - товарищество с ограниченной ответственностью "Цеолит" (далее - ТОО "Цеолит", арендатор) заключили договор от 01.07.1994 аренды названного здания для использования под офисные, складские и производственные цели сроком с 01.07.1994 по 01.07.1995.

Поскольку на момент заключения договора законодательное требование об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок один год и более, отсутствовало, названный договор аренды не подлежал государственной регистрации.

Разделом 6 договора установлено преимущественное право арендатора на возобновление договора по окончании срока его действия при надлежащем исполнении обязательств.

Письмом от 17.12.1998 N 314 "О внесении изменений в договор аренды от 01.07.1994" АООТ "Леноблторгтехника" подтвердило свое согласие на внесение в указанный договор следующих изменений:

- пункт 1.1 договора изложить в редакции: "Общая площадь арендуемых нежилых и вспомогательных помещений составляет 96,2 кв.м";

- пункт 1.5 договора изложить в редакции: "Срок аренды устанавливается с 01.10.1998 по 30.03.1999";

- пункт 3.1 договора изложить в редакции: "Арендатор уплачивает арендную плату в размере 615 руб. 08 коп. без НДС ежемесячно не позднее 10 числа следующего месяца за отчетным";

- пункт 7 договора дополнить следующими условиями: "Пункт 7.3 "Арендатор обязуется обеспечить сохранность ранее арендуемых нежилых помещений до момента их сдачи арендодателем другим юридическим лицам".

Указанное письмо о согласовании изменений в договор аренды подписано руководителями сторон и скреплено печатями организаций.

Письмом от 15.10.1999 N 377, подписанным руководителями АООТ "Леноблторгтехника" и ТОО "Цеолит", стороны согласовали внесение следующих изменений в договор аренды:

- пункт 1.1 договора изложить в редакции: "Общая площадь арендуемых нежилых и вспомогательных помещений составляет 88,4 кв.м";

- пункт 1.5 договора изложить в редакции: "Срок аренды устанавливается с 01.10.1998 по 30.03.2000".

Дополнительным соглашением к договору аренды пункт 1.1 договора изложен в редакции: "Арендодатель сдал, а арендатор принял в срочное хозяйственное возмездное пользование (аренду) помещения в количестве 3-х комнат общей площадью 42,1 кв.м, расположенные по адресу: Ленинградская обл., г. Сланцы, ул. 1 Мая, д. 22, без права передачи права собственности на данные помещения, с размером арендной платы 1500 руб. в месяц, включая НДС 20%".

Платежным поручением от 13.03.2002 N 31 ООО "Цеолит" оплатило аренду помещений за декабрь 2001 года.

Письмом от 27.11.2002 N 372 АООТ "Леноблторгтехника" потребовало у ООО "Цеолит" в срок до 31.12.2002 произвести оплату аренды помещений за 2002 год. Аналогичное письмо N 24/бух направлено в адрес арендатора 17.12.2003 с требованием внести арендую плату за 2003 год.

Письмом от 18.02.2008 ООО "Цеолит" обратилось к арендодателю с просьбой установить условия долгосрочной аренды с правом выкупа арендуемых помещений.

ЗАО "Леноблторгтехника" в июне 2013 года обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на следующее: ООО "Цеолит" незаконно занимает указанное здание, поскольку договор аренды от 01.07.1994 прекращен 01.07.1995 и не возобновлялся по истечении срока его действия; ответчик обязан возместить истцу убытки, связанные с неполучением платы за пользованием зданием, исходя из рыночной стоимости арендной платы за спорное здание, определенной в заключении оценщика от 29.05.2013, оплатить расходы по составлению акта оценки и освободить здание.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в дело доказательства, в том числе переписку сторон, пришел к выводу о том, что действие договора аренды от 01.07.1994 по правилам статей 610 и 621 ГК РФ продлилось на неопределенный срок, истец в установленном порядке от договора не отказался, поэтому нет правовых оснований для выселения ответчика. Суд также отказал в остальной части иска, почитав, что с ответчика может быть взыскана арендная плата, а не убытки, как требует истец.

Апелляционный суд признал правильными выводы суда первой инстанции о том, что договор аренды от 01.07.1994 является заключенным, его действие возобновилось на неопределенный срок, поскольку истец не представил доказательств отказа от договора в установленном законом порядке, поэтому нет правовых оснований для выселения ответчика. Вместе с тем апелляционный суд посчитал, что суд первой инстанции неправильно отказал истцу во взыскании с ответчика платы пользование арендованным имуществом.

Апелляционный суд, принимая во внимание положения статей 133 и 168 АПК РФ и разъяснения, приведенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10, указал, что арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных правоотношений, которую предлагают стороны, должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений, может по своей инициативе определить круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора, и решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Поскольку договор аренды от 01.07.1994 является действующим, согласно последним изменениям к договору, согласованным сторонами, ответчику предоставлены в пользование помещения общей площадью 42,1 кв.м, а размер арендной платы составляет 1500 руб. за 1 кв.м, апелляционный суд пришел к выводу о том, что с ответчика надлежит взыскать за спорный период 63 000 руб. арендной платы.

Апелляционный суд отклонил как необоснованный и не подтвержденный надлежащими доказательствами довод истца о том, что ответчик занимает здание целиком.

Кассационная инстанция считает выводы апелляционного суда правильными, соответствующими установленным по делу обстоятельствам и нормам материального и процессуального права.

Приведенный в отзыве на жалобу довод ответчика о том, что апелляционный суд неправильно взыскал с него арендную плату за пользование помещениями, поскольку он понес затраты на содержание здания в большем объеме, чем арендная плата, не может служить основанием для отмены постановления от 20.12.2013, так как ООО "Цеолит" не представило в материалы дела надлежащих доказательств несения расходов на содержание здания и не привело никаких расчетов.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемого постановления.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2013 по делу N А56-35774/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Леноблторгтехника" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л.Грачева

Судьи

М.В. Захарова И.В. Сергеева