Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 июня 2014 г. N Ф07-1478/12 по делу N А26-10656/2010

02 июня 2014 г.

Дело N А26-10656/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 июня 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе

председательствующего Кадулина А.В.,

судей Сергеевой И.В. и Грачевой И.Л.,

при участии от индивидуального предпринимателя Хачатряна Т.С. представителя Блинова А.Ю. (доверенность от 28.05.20140, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Хачатряна Тиграна Степановича и индивидуального предпринимателя Романова Дмитрия Владимировича на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013 по делу N А26-10656/2010 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Полубехина Н.С.),

установил:

индивидуальный предприниматель Хачатрян Тигран Степанович, (ОГРНИП 304100129500105) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия к администрации Петрозаводского городского округа, место нахождения: место нахождения: 185910, Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 2, ОГРН 1021000538481 (далее - Администрация) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи встроенных нежилых помещений общей площадью 105,2 кв.м, расположенных в жилом пятиэтажном доме по адресу: г. Петрозаводск, Лесная ул., д. 22, на первом этаже, в связи с реализацией преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), в частности, принять в предложенной им редакции пункты 3.1 и 3.2 договора, установив цену продажи объекта в сумме 1 285 593 руб. без НДС, определенную на основании отчета об оценке от 27.08.2010 N 2048APR и урегулировать разногласия по пунктам 5.2, 5.3, 5.4, 5.5., 6.1, 6.4 договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Романов Дмитрий Владимирович (ОГРНИП 308100120300072) и оценщик Пименов Александр Юрьевич.

Решением суда первой инстанции от 19.08.2011 (судья Богданова О.В.) исковые требования удовлетворены частично: цена продажи объекта установлена в размере 1 709 892 руб. без учета НДС на основании экспертного заключения N 127-45 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, выполненного независимым оценщиком Мельниковым А.И. в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; пункт 5.2 договора исключен; пункт 5.3 договора принят в редакции Администрации; пункт 5.4 договора принят в редакции, определенной судом; пункт 5.5 договора принят в редакции Администрации; пункт 6.1 договора исключен: пункт 5.4 договора принят в редакции Хачатрян Т.С.; пункт 3.2 и Приложение N 1 и Приложение N 2 договора приняты в редакции применительно к определенной судом цене выкупа 1 709 892 руб.

Постановлением апелляционного суда от 23.12.2011 (судьи Старовойтова О.Р., Мельникова Н.А., Полубехина Н.С.) решение суда первой инстанции от 19.08.2011 частично изменено. Цена продажи объекта установлена в размере 1 841 028 руб. без учета НДС на основании экспертного заключения N 127-45 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, выполненного независимым оценщиком Мельниковым А.И., определенной без учета существующего обременения в виде аренды помещения; пункт 3.2 и Приложение N 1 и Приложение N 2 договора изменены с учетом увеличения рыночной стоимости объекта.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.04.2012 (судьи Кадулин А.В., Гафиатуллина Т.С., Рудницкий Г.М.) постановление апелляционной инстанции от 23.12.2011 оставлено без изменения.

Романов Д.В. обратился в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с заявлением о пересмотре вступившего в законную силу постановления апелляционной инстанции от 23.12.2011 по новым обстоятельствам.

Постановлением апелляционной инстанции от 11.07.2013 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Жиляева Е.В.) постановление от 23.12.2011 отменено, по новым обстоятельствам в соответствии с пунктом 5 части второй статьи 311 АПК РФ.

Постановлением апелляционной инстанции от 10.12.2013 решение суда от 19.08.2011 частично изменено. Цена продажи объекта установлена в размере 2 370 000 руб. без учета НДС; пункт 3.2 и Приложение N 1 и Приложение N 2 договора изменены с учетом увеличения рыночной стоимости объекта.

В кассационной жалобе Романов Д.В. ссылаясь на то, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, обжалуемый судебный акт принят с нарушением норм процессуального и материального права, просит постановление от 10.12.2013 отменить, решение суда первой инстанции от 19.08.2011 оставить без изменения.

Хачатрян Т.С. в кассационной жалобе считая, что постановление от 10.12.2013 вынесено с нарушением норм процессуального и материального права, просит отменить обжалуемый судебный акт, постановление апелляционной инстанции от 23.12.2011 оставить без изменения.

В отзыве на кассационные жалобы Администрация просит оставить без изменения обжалуемое постановление апелляционного суда, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель Хачатряна Т.С. поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, предприниматель Хачатрян Т.С. с 27.11.2006 является арендатором муниципального имущества г. Петрозаводска - нежилого встроенного помещения площадью 105,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, Лесная ул., д. 22.

Постановлением администрации Петрозаводского городского округа от 25.10.2010 N 3501 Хачатряну Т.С. в порядке реализации Закона N 159-ФЗ предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества по цене, установленной на основании Отчета об оценке от 13.10.2010, выполненного независимым оценщиком, и составляющей 2 277 402 руб. 41 коп. без НДС, с рассрочкой платежа на пять лет.

Администрация направила в адрес Хачатряна Т.С. проект договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с предложением подписать его в течение 30 дней после получения или сообщить об отказе от использования преимущественного права. Хачатрян Т.С. подписал договор с протоколом разногласий. Письмом от 06.12.2010 Администрация отказала Хачатряну Т.С. в согласовании спорных пунктов договора.

В связи с тем, что соглашение по существенным условиям договора не было достигнуто, Хачатрян Т.С. обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.

Решением от 19.08.2011 суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования частично, установив рыночную стоимость нежилого помещения в размере 1 709 892 руб. без учета НДС по состоянию на 27.05.2011.

Изменяя решение суда первой инстанции в данной части, апелляционный суд указал, что является ошибочным вывод суда первой инстанции об определении цены выкупа с учетом обременения объекта договором аренды, заключенным с Хачатряном Т.С. По мнению суда апелляционной инстанции, цена выкупа должна быть определена без учета обременения выкупаемого объекта правом аренды самого покупателя, поскольку указанное право аренды прекращается в результате выкупа объекта (статья 413 ГК РФ). Рыночная стоимость объекта без учета указанного обременения согласно постановлению апелляционного суда составила 1 841 028 руб. без учета НДС.

Предприниматель Романов Д.В. обратился в Высший арбитражный Суд Российской Федерации (далее - ВАС РФ) с заявлением об отмене постановления апелляционного суда от 23.12.2011 в порядке надзора.

Определением ВАС РФ от 22.03.2013 N ВАС-6771/12 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ. При этом в определении указано на возможность пересмотра данного дела по новым обстоятельствам с вязи с тем, что в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12 выработан подход к определению даты, на которую следует определять рыночную стоимость имущества, выкупаемого в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ. Согласно правовой позиции, изложенной в указанном постановлении оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права.

Отменив постановление от 23.12.2011, апелляционный суд назначил судебную экспертизу с целью определить рыночную стоимость выкупаемого помещения по состоянию на 12.05.2010 (день получения Администрацией заявления Хачатряна Т.С. о выкупе помещения).

На основании экспертного заключения апелляционный суд установил рыночную стоимость испрашиваемого помещения в размере 2 370 000 руб. без учета НДС.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя Хачатряна Т.С., кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Как следует из статьи 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

Поскольку в материалы дела Администрация и Хачатрян Т.С. представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту Мельникову А.И. По результата проведения экспертизы было представлено экспертное заключение, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений составила 1 709 892 руб. без учета НДС с учетом обременения договором аренды по состоянию на 27.05.2011.

Суд апелляционной инстанции с учетом правовой позиции изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12 признал, что поскольку заявление Хачатряна Т.С. подано 12.05.2010, то именно на эту дату должна быть определена рыночная стоимость испрашиваемого объекта недвижимости для заключения договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции определением от 30.07.2013 правомерно назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту Голубевой Наталье Сергеевне, перед которой поставил вопрос о рыночной стоимости испрашиваемого объекта недвижимости без учета обременения договором аренды по состоянию на 12.05.2010. Согласно представленному заключению эксперта N 2578-26-08/13 рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 12.05.2010 составила 2 370 000 руб. без учета НДС.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости заключить договор купли-продажи по цене 2 370 000 руб. без учета НДС.

В кассационной жалобе Романов Д.В. просит обжалуемое постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции от 19.08.2011. между тем указанное решение в части установления цены выкупа противоречит толкованию норм права, изложенному в постановлении Президиума ВАС РФ 18.10.2012 N 7240/12.

Хачатрян Т.С. в своей кассационной жалобе просит отменить обжалуемое постановление и оставить в силе постановление апелляционного суда от 23.12.2011. Между тем постановление от 23.12.2011 отменено по новым обстоятельствам постановлением апелляционного суда от 11.07.2013.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационных жалоб.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013 по делу N А26-10656/2010 оставить без изменения, а кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Хачатряна Тиграна Степановича и индивидуального предпринимателя Романова Дмитрия Владимировича - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

И.Л. Грачева И.В. Сергеева