Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 ноября 2014 г. N Ф07-8511/14 по делу N А56-51615/2013

07 ноября 2014 г.

Дело N А56-51615/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 ноября 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Ракчеевой М.А. и Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Мечта" Яныкина А.А. (доверенность от 09.01.2014), от муниципального бюджетного учреждения "Гатчинский городской Дом культуры" Березовской Е.А. (доверенность от 21.01.2014), от администрации муниципального образования "Гатчинский муниципальный район" Ленинградской области Березовской Е.А. (доверенность от 02.06.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мечта" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2014 по делу N А56-51615/2013 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Старовойтова О.Р.),

установил:

Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Гатчина", место нахождения: 188306, Ленинградская обл., г. Гатчина, пр. 25 Октября, д. 21, ОГРН 1024701244204, ИНН 4705000159 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мечта", место нахождения: 188309, Ленинградская обл., г. Гатчина, ул. Авиатриссы Зверевой, д. 10, ОГРН 1054700276322, ИНН 4705029817 (далее - Общество), о расторжении договора от 15.10.2005 N 49-05 аренды нежилого помещения общей площадью 350,03 кв.м на первом этажа здания Дома культуры (помещение N 1, комнаты с 1 по 17 включительно), расположенного по адресу: г. Гатчина, пр. 25 Октября, д. 1, и выселении ответчика из названного помещения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования "Город Гатчина" Гатчинского муниципального района, место нахождения: 188300, Ленинградская обл., Гатчина, ул. Киргетова, д.1, ОГРН 1024701247185, ИНН 4705015109 (далее - Администрация города), и муниципальное бюджетное учреждение "Гатчинский городской Дом культуры", место нахождения: 188300, Ленинградская обл., г. Гатчина, пр. 25 Октября, д.1, ОГРН 1074705000963, ИНН 4705036966 (далее - Учреждение).

Решением от 31.01.2014 (судья Савина Е.В.) в иске отказано.

Комитет и Администрация города обратились с апелляционными жалобами на указанное решение.

В связи с ликвидацией Комитета и на основании соглашения о передаче части полномочий Администрации города по решению вопросов местного значения в том числе полномочий по распоряжению имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального образования "Город Гатчина" Гатчинского муниципального района Ленинградской области, администрации муниципального образования "Гатчинский муниципальный район" Ленинградской области, место нахождения: 188300, Ленинградская обл., г. Гатчина, ул. Карла Марка, д. 44 (далее - Администрация района), утвержденного решением Совета депутатов муниципального образования "Город Гатчина" Гатчинского муниципального района Ленинградской области от 26.03.3014 и решением Совета депутатов муниципального образования "Гатчинский муниципальный район" Ленинградской области от 28.03.2014, апелляционный суд определением от 15.07.2014 в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заменил Комитет и Администрацию города на Администрацию района.

Постановлением от 16.07.2014 апелляционный суд отменил решение от 31.01.2014 и удовлетворил иск.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 16.07.2014 и оставить в силе решение от 31.01.2014.

Податель жалобы указывает следующее: апелляционный суд пришел к неправильному выводу о том, что проведение капитального ремонта здания, в котором расположено арендуемое ответчиком помещение, является существенным изменением обстоятельств, влекущим расторжение договора аренды; апелляционный суд не учел, что Общество осуществило капитальный ремонт своего помещения; нахождение кафе Общества в спорном здании Дома культуры не препятствует его использованию по целевому назначению, в том числе работе детской спортивной школы; тот факт, что в кафе Общества реализуется алкогольная продукция, не может служить основанием для расторжения договора, поскольку между входом в кафе и входом в спортивную школу больше 100 м.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация района просит оставить обжалуемое постановление без изменения, считая его законным и обоснованным. Истец также указал, что спорное здание Дома культуры, закрепленное за Учреждением, требовало капитального ремонта и перепланировки для использования его по целевому назначению, в том числе для размещения детской спортивной школы, различных кружков, студий детского творчества, проведения детских спектаклей; размещение в Доме культуры кафе, осуществляющего продажу алкогольной продукции, не соответствует ни целям, для реализации которых создано Учреждение, ни нормативным актам, регулирующим оборот алкогольной продукции.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель Администрации района и Учреждения - доводы, приведенные в отзыве на нее.

Законность постановления проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 15.10.2005 N 49-05 аренды нежилого помещения общей площадью 350,03 кв.м по адресу: Ленинградская обл., г. Гатчина, пр. 25 Октября, д.1, на срок по 31.10.2025.

Названное помещение предано арендатору по акту приема-передачи от 15.10.2005.

Согласно пункту 5.2 договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.

Данное помещение находится в здании Дома культуры, закрепленного за Учреждением, которое создано в целях обеспечения жителей муниципального образования услугами по организации культурных мероприятий, проведению концертов, спектаклей, выставок, созданию кружков, детских студий творчества и т.п.

В соответствии с адресной программой капитальных вложений за счет средств бюджета муниципального образования "Город Гатчина" Ленинградской области, утвержденной решением Совета депутатов данного муниципального образования от 28.11.2012 N 47 "О бюджете муниципального образования "Город Гатчина" на 2013 год", Учреждение заключило контракт на выполнение капитального ремонта указанного здания Дома культуры. Проектом проведения капитального ремонта предусмотрены ремонт и перепланировка всех помещений в здании, в том числе арендуемого Обществом, а также замена перекрытий, коммуникаций.

Комитет в письме от 10.07.2013 предложил Обществу расторгнуть договор аренды по основаниям, предусмотренным статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в связи с существенным изменением обстоятельств по сравнению с теми, при которых заключался названный договор. Комитет сослался на следующее: при заключении договора в 2005 году арендодатель не мог знать, что техническое состояние названного здания потребует проведения его капитального ремонта, в том числе в целях создания санитарно-бытовых помещений для спортивной школы, необходимых условий для занятий детей, а также для использования Учреждением в целях, для которых оно было учреждено муниципальным образованием, что существующие нормативы, установленные в настоящее время для размещения детской спортивной школы, потребуют использования спорного помещения.

Обществе в письме от 12.08.2013 отказалось подписать соглашение о расторжении договора, считая, что существенного изменения обстоятельств, предусмотренных статей 451 ГК РФ, не произошло.

Комитет, ссылаясь на то, что стороны не достигли соглашения о расторжении договора, обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции отказал в иске, посчитав, что Комитет не доказал наличие оснований для расторжения договора аренды, предусмотренных статьей 451 ГК РФ, поскольку необходимость проведения капитального ремонта не является существенным изменением обстоятельств, наступление которых истец не мог предвидеть на момент заключения договора.

Суд апелляционной инстанции признал выводы суда первой инстанции ошибочными, не соответствующими имеющимся в деле доказательствам и нормам материального права, отменил решение от 31.01.2014 и удовлетворил иск.

Апелляционный суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 451 ГК РФ установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Следовательно, при наличии вышеперечисленных условий сторона вправе требовать расторжения договора в судебном порядке.

В обоснование требования о расторжении договора истец сослался на необходимость проведения капитального ремонта здания, в котором находится арендуемое Обществом помещение, с перепланировкой помещений для использования Дома культуры в соответствии с его функциональным назначением.

Необходимость проведения капитального ремонта подтверждена представленным Комитетом техническим отчетом "О результатах обследования технического состояния несущих конструкций здания Дома культуры по адресу: г. Гатчина, пр. 25 Октября, д. 1", согласно которому для нормальной эксплуатации здания необходимо силами специализированной организации, имеющей лицензию, выполнить рабочий проект, на основе которого реализовать капитальный ремонт.

Апелляционный суд указал, что проведение капитального ремонта здания Дома культуры без переоборудования помещений, занимаемых ответчиком по спорному договору, противоречит публичным интересам, нарушает действующие строительные нормы и правила, а также цели назначения спорного здания - использование его для культурно-просветительской деятельности. Действие договора аренды делает невозможным расположение в остальных помещениях здания спортивной школы и других детских коллективов, осуществляющих деятельность, соответствующую функциональному назначению Дома Культуры.

При заключении спорного договора аренды в 2005 году арендодатель не мог достоверно знать, что произойдет существенное изменение обстоятельств, поскольку договор заключался сроком на двадцать лет, а необходимость проведения капитального ремонта здания связана с его техническим состоянием и объективной необходимостью перепланировки помещений.

При таком положении апелляционный суд пришел к выводу о наличии предусмотренных статьей 451 ГК РФ оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке, расторгнул договора аренды и выселил Общество из арендованного помещения ввиду отсутствия правовых оснований его занимать.

Кроме того, апелляционный суд отметил, что действие договора аренды, предполагающего использование помещения в целях реализации алкогольной продукции, противоречит статье 16 Федерального закона от 22.11.1995 N 171-ФЗ "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничениях потребления (распития) алкогольной продукции" и несовместимо с деятельностью детских учреждений.

Кассационная инстанция считает, что апелляционный суд, правильно применив нормы материального и процессуального права, дав надлежащую оценку доводам лиц, участвующих в деле, обоснованно удовлетворил иск, поэтому обжалуемое постановление отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2014 по делу N А56-51615/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мечта" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

М.А. Ракчеева Т.И. Сапоткина