Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 ноября 2014 г. N Ф07-8980/14 по делу N А05-2537/2014

11 ноября 2014 г.

Дело N А05-2537/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 ноября 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей, Ракчеевой М.А. и Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Капитал" директора Поспелова В.А. (протокол участников общества от 29.08.2013 N 1), от администрации муниципального образования "Северодвинск" Кожанова Е.А. (доверенность от 26.12.2013),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Капитал" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 14.04.2014 (судья Шапран Е.Б.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2014 (судьи Романова А.В., Зорина Ю.В., Шадрина А.Н.) по делу N А05-2537/2014,

установил:

Администрация муниципального образования "Северодвинск", место нахождения: 164501, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7, ОГРН 1032901000703, ИНН 2902018137 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Капитал", место нахождения: 164500, Архангельская обл., г. Северодвинск, Морской пр., д. 53, оф. 3-Н, ОГРН 1072902005076, ИНН 2902057601 (далее - Общество), о взыскании 1 857 256 руб. задолженности по арендной плате за III и IV кварталы 2013 года по договору от 18.07.2008 N 12 132 000 аренды земельного участка и 39 369 руб. 96 коп. пеней за период с 16.10.2013 по 20.02.2014.

Решением от 14.04.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 31.07.2014, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 14.04.2014 и постановление от 31.07.2014 и передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции либо вынести по делу новое решение об отказе в иске.

Податель жалобы указывает на следующее: Администрация при расчете арендной платы неправомерно применила ставку, установленную в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, в размере 1,5 %; поскольку арендуемый земельный участок в настоящее время имеет вид разрешенного использования "для жилищного строительства", то арендную плату следовало рассчитывать с применением ставки в размере 0,3 %, установленной Положением об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Архангельской области, утвержденным постановлением правительства Архангельской области от 15.12.2009 N 190-пп (далее - Постановление N 190-пп), в отношении земельных участков, предназначенных для жилищного строительства; при расчете арендной платы истец необоснованно применил дополнительный коэффициент, равный 10, установленный пунктом 5.2 договора аренды от 18.07.2008.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация, считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, просит оставить их без изменения, а жалобу Общества - без удовлетворения. Администрации указывает, что договор аренды от 18.07.2008 заключен по итогам аукциона, условиями которого было предусмотрено применение повышающего коэффициента, равного 10, при расчете арендной платы в том случае, если арендатор не построит в срок запланированный объект и договор будет продлен для завершения строительства; это условие аукциона было продублировано в пункте 5.2 договора аренды.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель Администрации - доводы, приведенные в отзыве на нее.

Законность принятых по делу судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) на основании протокола от 15.07.2008 N 5/Лот 2 об итогах аукциона заключили договор от 18.07.2008 N 12 132 000 аренды земельного участка площадью 7190 кв.м с кадастровым номером 29:28:103097:0064, местоположение которого установлено примерно в 62 м по направлению на северо-восток от расположенного за пределами участка ориентира - жилого здания по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Коновалова, д. 10. Участок предоставлен для строительства 2-этажного бизнес-центра.

Дополнительным соглашением от 19.07.2013 к договору стороны продлили срок его действия до 01.01.2015.

В дальнейшем на основании заявления Общества Администрация постановлением от 23.11.2011 изменила вид разрешенного использования земельного участка на следующий: "для строительства 9-этажного многоквартирного дома со встроенными помещениями некоммерческого назначения", а в сентябре 2013 года - на "здания жилые многоквартирные в 5-12 этажей. Административные здания, офисы, конторы. Кафе, закусочные, столовые (без или с ограниченным ассортиментом алкогольных напитков) во встроенных и пристроенных помещениях в здания жилые многоквартирные. Магазины товаров первой необходимости во встроенных и пристроенных помещениях в здания жилые многоквартирные".

Дополнительным соглашением от 18.09.2013 стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора и указали новый вид разрешенного использования земельного участка "здания жилые многоквартирные в 5-12 этажей. Административные здания, офисы, конторы. Кафе, закусочные, столовые (без или с ограниченным ассортиментом алкогольных напитков) во встроенных и пристроенных помещениях в здания жилые многоквартирные. Магазины товаров первой необходимости во встроенных и пристроенных помещениях в здания жилые многоквартирные".

Договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке.

Сроки и порядок внесения арендной платы установлены в разделе 5 договора аренды.

В пункте 5.2 стороны предусмотрели возможность продления договора при условии получения арендатором в установленном порядке разрешения на строительство и начале строительства; при этом арендная плата за использование земельного участка должна вносится на основании расчета, произведенного арендодателем в соответствии с нормативными актами органов государственной власти Российской Федерации и (или) органов местного самоуправления Северодвинска с коэффициентом 10 вплоть до государственной регистрации прав на построенные и в действие объекты недвижимости без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения.

Согласно пункту 5.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 19.07.2013) арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 15-го числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, а за IV квартал - не позднее 25-го декабря текущего года.

Пунктом 6.2 договора установлена ответственность арендатора за несвоевременное перечисление арендной платы в виде пеней в размере 1/300 действующей на день уплаты пеней ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Администрация, ссылаясь на то, что Общество в период с 01.07.2013 по 31.12.2013 платило за аренду не в полном размере, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. Поскольку с момента заключения договора прошло более трех лет, Администрация рассчитала арендную плату на основании Постановления N 190-пп.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав материалы дела и руководствуясь статьями 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришли к выводу об обоснованности иска.

Суды исходили из следующего.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с частью 3 указанной статьи за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Пунктом 1 статьи 614 того же Кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должник обязан уплатить кредитору неустойку.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 5.2 договора стороны предусмотрели возможность продления срока его действия и обязанность арендатора по внесению арендной платы на основании расчета Администрации, выполненном в соответствии с нормативными актами органов государственной власти Российской Федерации и (или) органов местного самоуправления Северодвинска.

Дополнительным соглашением от 19.07.2013 стороны продлили срок его действия до 01.01.2015.

В спорный период арендная плата за земельные участки на территории Архангельской области определялась на основании Постановления N 190-пп. Пунктом 4 этого постановления предусмотрено, что размер арендной платы определяется исходя из ставок арендной платы, дифференцированных по видам разрешенного использования земельного участка.

Так, пунктом 13 данного постановления ставка арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, установлена в размере 0,3 %, а в отношении земельных участков, предоставленных для других видов строительства, в размере 1,5 %.

Согласно пункту 14 Постановления N 190-пп в случае осуществления арендатором на земельном участке нескольких видов разрешенного использования участка расчет арендной платы производится в следующем порядке:

а) при условии представления арендатором документов, подтверждающих осуществление определенного вида разрешенного вида деятельности (свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости либо проектной документации), - пропорционально используемым площадям с учетом соответствующей ставки арендной платы;

б) в случае непредставления арендатором документов, подтверждающих осуществление определенного разрешенного вида деятельности на земельном участке, применяется ставка арендной платы того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение является наибольшим.

Как видно из материалов дела, Общество 25.06.2013 зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства "Бизнес-центр в районе ул. Коновалова, 10, первый пусковой комплекс (продовольственный магазин)".

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ Общество не представило доказательств того, что оно ведет на участке строительство многоквартирного жилого дома. Представитель Общества пояснил в заседании суда кассационной инстанции, что в настоящее время ведется подготовка проектной документации по строительству жилого дома.

При таком положении и с учетом нахождения на участке только названного объекта незавершенного строительства суды обоснованно отклонили довод Общества о необходимости применять при расчете арендной платы ставки в размере 0,3 %, установленной для жилищного строительства, и признали правильным применение Администрацией ставки в размере 1,5 %, установленной Постановлением N 199-пп для иных объектов строительства.

Довод представителя Общества, приведенный в судебном заседании кассационной инстанции, о том, что Общество намерено снести не завершенный строительством объект, который представляет собой только сваи, и на его месте построить многоквартирный жилой дом, не может служить основанием для признания неправильным расчета арендной платы в спорный период, поскольку названный объект не снесен, на него не прекращено право собственности в установленном порядке и не представлены ни проектная документация на строительство многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями, ни доказательства строительства на арендованном участке только многоквартирного дома.

Ввиду того, что Общество в период, указанный в иске, платило арендную плату в неполном размере, суды правомерно взыскали с него долг и неустойку, рассчитанную на основании пункта 6.2 договора. Ходатайства о снижении неустойки Общество при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявило.

Приведенный Обществом только в кассационной жалобе довод о том, что Администрация неправомерно применила при расчете арендной платы повышающий коэффициент, равный 10, подлежит отклонению ввиду следующего.

Условие о применении указанного коэффициента при расчете арендной платы в том случае, если арендатор не построит объект в срок, установленный договором, содержалось в аукционной документации. Общество, став победителем аукциона и заключив по его итогам договор аренды, пунктом 5.2 которого предусмотрен такой коэффициент, согласилось с его применением, а следовательно, не вправе в кассационной инстанции ссылаться на незаконность его использования при расчете арендной платы.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что суды, правильно применив нормы материального и процессуального права, обоснованного удовлетворили иск, поэтому обжалуемые судебные акты отмене не подлежат.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 14.04.2014 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2014 по делу N А05-2537/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Капитал" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

М.А. Ракчеева И.В. Сергеева