Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 ноября 2014 г. N Ф07-8276/14 по делу N А56-1311/2014

25 ноября 2014 г.

Дело N А56-1311/2014

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Ракчеевой М.А.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Степанкевич Е.В. (доверенность от 30.12.2013); от закрытого акционерного общества "НефтеХим" Волкова А.М. (доверенность от 11.03.2014),

рассмотрев 18.11.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.04.2014 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2014 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.) по делу N А56-1311/2014,

установил:

Закрытое акционерное общество "НефтеХим", место нахождения: 195426, Санкт-Петербург, Индустриальный пр., д. 15, лит. А, ОГРН 1027804187223, ИНН 7806057118 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), о признании незаконным решения Комитета об отказе Обществу в реализации преимущественного права на выкуп нежилого помещения 3Н с кадастровым номером 78:6103:1:2:2, площадью 542,3 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Индустриальный пр., д. 15, лит. А, выраженного в уведомлении от 09.12.2013 и обязании Комитета осуществить приватизацию указанного помещения в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Решением от 07.04.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 29.07.2014, заявление удовлетворено.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применения норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит отменить указанные решение и постановление и в удовлетворении заявления отказать. Податель жалобы считает, что у Общества имеется задолженность по пеням, что препятствует Обществу реализовать преимущественное право на приватизацию спорных помещений.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Общества возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и закрытое акционерное общество "Нитрохим" (арендатор, далее - ЗАО "Нитрохим") 23.09.1998 заключили договор N 07-А001682 аренды нежилого помещения площадью 542,3 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Индустриальный пр., д. 15, лит. А, пом. 3Н, сроком до 01.02.2009.

Дополнительным соглашением от 14.11.2001 N 2 в связи с реорганизацией ЗАО "Нитрохим" арендатор по договору заменен на открытое акционерное общество "Нитрохим".

По дополнительному соглашению от 13.08.2004 N 3 права и обязанности арендатора по договору переданы закрытому акционерному обществу "Нитрохим-Эксим" (далее - ЗАО "Нитрохим-Эксим").

Дополнительным соглашением от 26.04.2013 N 9 в связи со сменой фирменного наименования ЗАО "Нитрохим-Эксим" заменено на Общество.

Общество 01.08.2013 обратилось в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого объекта в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Комитет уведомлением от 09.12.2013 N 5465/13 сообщил заявителю об отсутствии у Общества преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества в собственность в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, ссылаясь на наличие задолженности по уплате пеней за несвоевременное внесение арендной платы по договору и регистрацию Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу прекращения договора на основании уведомления арендодателя.

Считая отказ Комитета не соответствующим Закону N 159-ФЗ и нарушающим его право на выкуп, Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.

Суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности оспариваемого отказа Комитета, указав на соответствие Общества всем условиям, указанным в статье 3 Закона N 159-ФЗ, необходимым для реализации права на выкуп помещения.

Апелляционная инстанция с выводами суда первой инстанции согласилась.

Исследовав материалы дела, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении четырех условий:

- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 того же Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- площадь арендуемого помещения не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В качестве основания для отказа Обществу в реализации преимущественного права на приобретение в собственность спорного помещения Комитет сослался на наличие у арендатора в период с 2001 по 2010 год задолженности по пеням и расторжении договора аренды.

При этом материалами дела не подтверждается, что Комитет до обращения Общества с заявлением о реализации преимущественного права извещал его о наличии задолженности по договору аренды нежилого помещения, в том числе по неустойкам (штрафам, пеням), предъявлял Обществу требования о ее погашении. Сведения о наличии подобной задолженности появились лишь после обращения Общества с заявлением о выкупе помещения. В качестве доказательства наличия задолженности представлен только расчет Комитета, составленный в одностороннем порядке после возникновения настоящего спора. При этом задолженность, которая, по мнению Комитета, имеется у Общества, образовалась за пределами трехлетнего срока исковой давности, что практически исключает возможность ее взыскания.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что возражения Комитета относительно наличия у Общества задолженности по неустойкам (штрафам, пеням), по сути, представляют собой действия, имеющие целью исключительно воспрепятствование реализации Обществом преимущественного права на приобретение нежилого помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ. В этом случае суд, руководствуясь разъяснениями, данными в пункте 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, может признать наличие у арендатора преимущественного права на приобретение имущества.

Признав наличие у Общества указанного права, суды обоснованно возложили на Комитет обязанность восстановить нарушенные права заявителя путем совершения всех предусмотренных действующим законодательством и правовыми актами действий, направленных на реализацию Обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения.

Кроме того, согласно подготовленной Комитетом справке для выкупа от 01.08.2013 за период с 23.09.1998 по 01.08.2013 у Общества отсутствует задолженность, а имеется переплата по пеням в размере 11 708 руб. 90 коп.

Доводу Комитета о расторжении договора аренды судами дана надлежащая правовая оценка. В материалах дела отсутствует уведомление от 06.05.2013 N 1919/13 об отказе от договора, а также суды учли, что Общество обратилось с заявлением о выкупе арендуемого помещения до истечения установленного договором срока его действия.

Поскольку суд кассационной инстанции не усматривает наличия предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов, решение от 07.04.2014 и постановление от 29.07.2014 должны быть оставлены без изменения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.04.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2014 по делу N А56-1311/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Т.С. Гафиатуллина М.А. Ракчеева