Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 ноября 2014 г. N Ф07-8471/14 по делу N А21-9148/2013

26 ноября 2014 г.

Дело N А21-9148/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Грандлидер" Баймакова А.В. (доверенность от 28.10.2014), от Калининградского городского потребительского общества Евтюниной О.А. (доверенность от 14.11.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Калининградского городского потребительского общества на решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.03.2014 (судья Ковалев Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2014 (судьи Серикова И.А., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.) по делу N А21-9148/2013,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Грандлидер", место нахождения: 236000, Калининград, Судостроительная ул., д. 75, ОГРН 1063906139550, ИНН 3907054187 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Калининградскому городскому потребительскому обществу, место нахождения: 236029, Калининград, ул. Профессора Баранова, д. 30, ОГРН 1023900985206, ИНН 3906020837 (далее - ГОРПО), об определении порядка пользования сторонами земельным участком общей площадью 13 522 кв.м с кадастровым номером 39:15:131703:29, расположенным по адресу: Калининград, ул. Горького, д. 2 - ул. Профессора Баранова, д. 30.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация городского округа "Город Калининград", место нахождения: 236006, Калининград, пл. Победы, д.1, ОГРН 1023900770222, ИНН 3903016790 (далее - Администрация), Калининградский областной союз потребительских обществ, место нахождения: 236000, Калининград, Комсомольская ул., д. 41, ОГРН 1023900585532, ИНН 3900000055.

С учетом заключения судебной экспертизы от 14.02.2014 Общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнило исковые требования и попросило суд определить порядок пользования спорным земельным участком в соответствии со вторым вариантом, представленным в заключении судебной землеустроительной экспертизы.

Суд первой инстанции решением от 21.03.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.08.2014, установил порядок пользования сторонами спорным земельным участком в соответствии со вторым вариантом определения порядка пользования земельным участком, представленным в заключении судебного эксперта от 14.02.2014 с учетом беспрепятственного доступа сторон к своим зданиям и инженерным сетям.

В кассационной жалобе ГОРПО, ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, спросит отменить решение от 21.03.2014 и постановление от 14.08.2014.

Податель жалобы указывает на следующее: целью предъявления настоящего иск в арбитражный суд было получение Обществом в пользование всего арендованного сторонами земельного участка с целью установки торговых ларьков, навесов и организации платной парковки; между сторонами сложился порядок пользования участком и устанавливать новый не было необходимости; положенное в основу судебных актов заключение эксперта является ненадлежащим доказательством; предложенный экспертом вариант порядка пользования спорным участком основан только на принципе пропорциональности площади зданий, принадлежащих сторонам, и площади участка, не учитывает сложившегося порядка пользования, не обеспечивает ГОРПО возможность беспрепятственного доступа к его зданиям; определенный судами порядок пользования учитывает только интересы Общества, которое после вынесения решения суда установило бетонные плиты по границам определенной ему территории и преградило тем самым доступ в кафе ГОРПО, подъезд машин с грузами; ГОРПО фактически лишилось права пользования арендуемым участком, поскольку: в пользование ГОРПО оставлено всего два маленьких участка общей площадью 190 кв.м с торца здания под литерой А1, А1-2; арендуемый сторонами участок несоизмеримо мал по сравнению с площадью расположенных на нем зданий, пользоваться этим участком можно только совместно без выделения территорий для каждого арендатора.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель ГОРПО поддержал доводы жалобы, а представитель Общества - доводы, приведенные в отзыве на нее.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Как следует из материалов дела, Общество является собственником торгового-развлекательного комплекса общей площадью 21 472,9 кв.м с кадастровым номером 39:15:131703:41, литера А (свидетельство о государственной регистрации права от 10.04.2013 серия 39-АБ N 167349).

В собственности ГОРПО находятся два нежилых здания: литера А1,А1-2 общей площадью 2517,2 кв.м с условным номером 39-39-01/216/2006-941 и литера В общей площадью 215,7 кв.м с условным номером 39-39-01/216/2006-942 (свидетельство о государственной регистрации права от 29.12.2006 серии 39-АА N 449809 и 450719).

Все указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке общей площадью 13 522 кв.м с кадастровым номером 39:15:131703:29, расположенном по адресу: Калининград, ул. Горького, д. 2 - ул. Профессора Баранова, д. 30.

Администрация (арендодатель), Общество и ГОРПО (арендаторы) заключили договор от 12.07.2013 N 011778 аренды указанного земельного участка на срок до 10.06.2014.

Пунктом 1.6 договора предусмотрено, что арендаторы вправе заключить между собой соглашение о порядке пользования земельным участком для обеспечения прохода, проезда, размещения автотранспорта, обслуживания зданий, охраны, уборки территорий с учетом прав собственников на объекты недвижимого имущества, а также сложившегося порядка пользования земельным участком.

Общество, ссылаясь на то, что оно направило ГОРПО предложение заключить соглашение о совместном использовании указанного земельного участка, однако соарендатор не ответил на это предложение, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу о том, что спорный земельный участок является неделимым объектом гражданским прав, поэтому применительно к положениям статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование таким участком должно осуществляться по соглашению арендаторов, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом.

Установив, что соарендаторы не достигли согласия об определении порядка пользования спорным земельным участком, суд первой инстанции по ходатайству истца определением от 16.01.2014 назначил судебную землеустроительную экспертизу в целях определения возможных и допустимых вариантов порядка пользования спорным земельным участком.

В заключении от 14.02.2014 эксперта Марченко Натальи Семеновны - члена саморегулируемой организации "Некоммерческое партнерство "Кадастровые инженер" предложено два варианта возможного определения порядка пользования спорным земельным участком.

Суд первой инстанции, проанализировав эти варианты, пришел к выводу о возможности определения порядка пользования спорным участком в соответствии со вторым вариантом. Суд указал, что в данном варианте части участка, передаваемые в пользование сторонам, соответствуют идеальным долям, рассчитанным в зависимости от площади объектов недвижимости сторон, определены с учетом предпринимательской деятельности арендаторов. При этом суд указал, что данный вариант порядка пользования принимается с учетом беспрепятственного доступа сторон к своим зданиям и инженерным сетям.

Апелляционный суд согласился с данными выводом.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и подтверждено представителями сторон в судебном заседании кассационной инстанции, здание с литерой А, принадлежащее Обществу, и здание с литерами А1, А1-2, принадлежащее ГОРПО, неразрывно связаны, имеют общую стену и единое объемно-планировочное решение, образуют памятник архитектуры регионального значения "Здание дома техники с рельефами". Принадлежащее ГОРПО здание с литерой В расположено в торце здания Общества и между частями здания с литерой А1, А1-2. Назначение всех зданий - торговое. При таком положении суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорный участок, сформированный под указанными зданиями с учетом сложившейся соседней застройки, земель общего пользования (улиц, проездов), является неделимым объектом гражданских прав, поэтому соарендаторы этого участка вправе заявить в суд требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Разрешая такое требование, суд должен учитывать фактически сложившийся порядок пользования участком, который может точно не соответствовать пропорциональному соотношению площади объектов недвижимости сторон, нуждаемости каждого из соарендаторов в этом участке и реальной возможности совместного пользования.

Площадь спорного земельного участка составляет 13 522 кв.м, из которых 7158,5 кв.м - площадь застройки здания Общества; 1336,53 кв.м - площадь застройки зданий ГОРПО; незастроенная площадь, прилегающая к зданиям, - 5027 кв.м. Поскольку незастроенная площадь спорного участка значительно меньше площади зданий сторон, то при определении порядка пользования нельзя исходить только из принципа пропорциональности площади зданий сторон площади участка без учета сложившегося порядка пользования, хозяйственной деятельности истца и ответчика.

Согласно материалам дела незастроенная площадь использовалась для стоянки автотранспорта работников обоих обществ, их посетителей, доставки грузов, входа в здания. Как пояснил представитель Общества в судебном заседании кассационной инстанции, Общество заявило в суд требование об определении порядка пользования участком, намереваясь упорядочить стоянку автотранспорта, установить временные сооружения на незастроенной части участка и навес между зданием Общества и зданием ГОРПО под литерой В.

Второй вариант порядка пользования, предложенный экспертом и выбранный судами, основан на принципе пропорциональности площади зданий сторон площади земельного участка. Как видно из схемы указанного варианта (т.д. 1, л. 128), в пользование Общества фактически передана вся незастроенная часть спорного земельного участка площадью 4837 кв.м, а в пользование ГОРПО передано только 190 кв.м - две части участка с торца здания под литерой А1, А1-2. При этом не учтено, что с другого торца указанного здания осуществляется вход в кафе ГОРПО, однако эта часть участка выделена в пользование Общества. Площадь участка вокруг здания ГОРПО под литерой В также полностью выделена в пользование Общества; вход в указанное здание осуществляется только с улицы.

При таком положении следуют признать, что суды определили порядок пользования без учета хозяйственной деятельности обеих сторон, сложившегося порядка использования небольшой незастроенной территории спорного участка. К тому же определенный судами порядок установлен под условием, что позволяет неоднозначно толковать такой порядок, а следовательно, возникший между сторонами спор нельзя признать разрешенным.

Таким образом, кассационная инстанция считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное; определить порядок пользования спорным участком с учетом интересов обеих сторон, их хозяйственной деятельности; по результатам рассмотрения спора распределить судебные расходы по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.03.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2014 по делу N А21-9148/2013 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

А.В. Кадулин И.В. Сергеева