Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 декабря 2014 г. N Ф07-9739/14 по делу N А21-9932/2012

12 декабря 2014 г.

Дело N А21-9932/2012

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Ракчеевой М.А., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Арт и К" Котельниковой С.И. (доверенность от 25.07.2014), от Агентства по имуществу Калининградской области Галяс Н.Ю. (доверенность от 20.01.2014 N НМ-177), Глущенко А.В. (доверенность от 25.07.2014 N НМ-3525), Сафонова Ю.М. (доверенность от 15.06.2014 N НМ-3345), Воробьева А.В. (доверенность от 15.07.2014 N НМ-3346), от Службы государственной охраны объектов культурного наследия по Калининградской области Голубь Е.Ю. (доверенность от 10.01.2014 N 2),

рассмотрев 11.12.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арт и К" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 24.03.2014 (судья Гурьева И.Л.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2014 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.) по делу N А21-9932/2012,

установил:

Агентство по имуществу Калининградской области, место нахождения: Калининград, ул. Д. Донского, д. 1, ОГРН 1023900767186, ИНН 3905031025 (далее - Агентство), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Арт и К", место нахождения: Калининград, ул. Профессора Баранова, д. 2а, ОГРН 1023900594233, ИНН 3904003498 (далее - Общество), о расторжении охранно-арендного договора от 03.06.1996 N 49, обязании Общества возвратить Агентству памятник истории и культуры "Башня "Врангель", расположенный по адресу: Калининград, ул. Профессора Баранова, д. 2а.

Делу присвоен номер N А21-9932/2012.

Общество обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным отказа Агентства в реализации преимущественного права Общества на приобретение арендуемого памятника "Башня "Врангель" площадью 1302,8 кв.м, кадастровый номер 39-39-01/146/2010-882, обязании Агентства принять решение об условиях выкупа заявителем указанного нежилого здания.

Делу присвоен N А21-7797/2013.

Определением от 18.11.2013 указанные дела объединены для совместного рассмотрения с присвоением делу номера А21-9932/2012.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное бюджетное учреждение культуры "Научно-производственный центр по охране, учету и реставрации памятников истории и культуры Калининградской области", место нахождения: Калининград, Советский пр., д. 13, ОГРН 1023900596444, ИНН 3904015912 (далее - Центр), Служба государственной охраны объектов культурного наследия по Калининградской области, место нахождения: Калининград, Советский пр., д. 13, ОГРН 1083905001730, ИНН 3904094329 (далее - Служба), Балтийское управление Министерства культуры Российской Федерации, место нахождения: Калининград, Клиническая ул., д. 19 (далее - Балтийское управление).

Решением суда первой инстанции от 24.03.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.09.2014, требования Агентства удовлетворены, в удовлетворении требований Общества отказано.

В кассационной жалобе Общество указывает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку в направленной Агентством в адрес Общества претензии не содержится перечня нарушений, которые необходимо устранить, и ответчику не предоставлен разумный срок для исполнения обязательства, поэтому право на досрочное расторжение договора у Агентства не возникло. По мнению подателя жалобы, выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что выявленные нарушения Обществом не устранены, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, так как арендатор разработал проектную документацию. Кроме того, Общество выполнило требования по сохранению и использованию памятника, что подтверждается актом обследования от 26.04.2005, актом проверки от 21.01.2010 N 3.

На основании изложенного податель жалобы просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в жалобе, а представители Агентства и Службы возражали против ее удовлетворения по мотивам, приведенным в отзывах.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, государственным научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры (арендодателем) и правопредшественником Общества - товариществом с ограниченной ответственностью "АРТ и К" (далее - ТОО "АРТ и К") 03.06.1996 заключен сроком на 49 лет охранно-арендный договор N 49 на пользование памятником истории и культуры "Башня "Врангель", расположенным по адресу: Калининград, ул. Профессора Баранова, д. 2а, для использования под культурно - сервисный центр, музей, антикварный салон, выставочный зал, фольклорный центр, торговые ряды, неотъемлемой частью которого являлся акт технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории, подписанный Обществом 03.06.1996.

Объект передан арендатору по акту приема-передачи от 04.06.1996.

Согласно пунктам 7 и 8 раздела III договора арендатор обязался нести полную ответственность за сохранность памятника и использовать его исключительно по назначению в соответствии с установленным для этого режимом пользования, содержать в благоустроенном состоянии территорию памятника и его охранную зону, не использовать их под новое капитальное строительство без письменного разрешения арендодателя, не заселять помещения памятника для целей постоянного проживания, беспрепятственно допускать в рабочее время представителей госоргана для контроля за выполнением правил использования или научного обследования, в кратчайшие сроки извещать госорган о всяком повреждении, аварии или ином обстоятельстве, нанесшем ущерб памятнику.

Согласно пункту 9 раздела IV договора арендатор обязан своевременно независимо от сезона производить ремонтно-реставрационные, консервационные и реставрационные работы по арендуемому памятнику.

Дополнительным соглашением от 26.01.2004 к договору ТОО "АРТ и К" заменено на Общество.

Дополнительным соглашением от 25.08.2011 права и обязанности арендодателя по договору переданы Агентству.

В период с 2008 по 2012 год Службой совместно с Агентством, Центром и Балтийским управлением проводились проверки порядка использования и сохранения памятника, выполнения условий охранно-арендного договора.

Претензией от 30.11.2011 N ис-5014 Агентство уведомило Общество о необходимости выполнить условия договора по сохранению и использованию арендуемого объекта, разработать проект его реставрации и погасить задолженность по арендной плате в срок до 31.12.2011, в случае неустранения нарушений Агентство предложило досрочно расторгнуть договор.

Поскольку Общество оставило претензию без удовлетворения, Агентство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что арендатор не выполнил взятых на себя обязательств, предусмотренных договором N 49, в связи с чем арендодатель имел право потребовать досрочного прекращения спорного договора, удовлетворили исковые требования Агентства, в удовлетворении требований Общества отказали.

Изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, кассационная инстанция полагает, что обжалуемые решение и постановление должны быть оставлено без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с положениями статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 статьи 615 ГК РФ установлено, что если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Суды правомерно указали, что охранно-арендного договор по своей правовой природе является смешанным, поскольку включает условия договора аренды и охранные обязательства. Заключение такого договора соответствовало пункту 59 Положения об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденному постановлением Совета Министров СССР от 16.09.1982 N 865. Кроме того, права, обязанности и ответственность сторон по охранно-арендному договору установлены в соответствии с Инструкцией о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры, утвержденной приказом Минкультуры СССР от 13.05.1986 N 203.

В таком случае довод жалобы о том, что спорный договор не является охранным подлежит отклонению. То обстоятельство, что не оформлено охранное обязательство по действующему в настоящее время законодательству об объектах культурного наследия, не свидетельствует об отсутствии у Общества обязанности по сохранению арендуемого памятника и ответственности за неисполнение этого обязательства.

Довод подателя жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора был предметом рассмотрения судов, ему дана надлежащая оценка. Поскольку претензия от 30.11.2013 N ис-5014 Обществом получена, суды посчитали, что досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден. Вопреки доводам жалобы в претензии содержится указание на допущенные нарушения, в том числе указанные в предписании Службы от 16.05.2011 N 33-П, предложение их устранить. Довод о неразумности срока для устранения допущенных нарушений подлежит отклонению, поскольку к дате обращения Агентства в суд с иском сведений об исполнении претензии, в том числе предписания Службы, не имелось.

Поскольку Общество не исполнило обязательств по сохранению памятника культуры в надлежащем состоянии, не проводило своевременно ремонтно-реставрационные работы согласно условиям охранно-арендного договора и требованиям действующего законодательства по охране памятников истории и культуры, суды правомерно удовлетворили требование о расторжении спорного договора. Ввиду отсутствия оснований для занятия здания, суды удовлетворили требование о выселении Общества на основании статьи 622 ГК РФ.

Суды учли, что в рамках дела N А21-10736/2012 установлено, что Общество не выполнило предписание от 16.05.2011 N 33-П об устранении выявленных при осмотре спорного объекта нарушений (акт от 13.05.2011 N 54), в том числе не разработало и не представило на согласование проектную документацию по сохранению объекта культурного наследия, тем самым не исполнив условий договора. Кроме того, по результатам проверки (акт от 07.09.2012 N 105) Службой 10.09.2012 выдано Обществу предписание N 36-П об устранении выявленных нарушений, в том числе Общество должно разработать проектную документацию на проведение неотложных противоаварийных и реставрационных работ на памятнике.

Таким образом, предписанные Обществу мероприятия предусмотрены охранно-арендным договором как обязанность арендатора и направлены на обеспечение сохранения памятника.

Данные обязанности Общество не выполнило, что подтверждается фактическим состоянием здания, отраженным в актах осмотра.

Доводы жалобы об отсутствии нарушений со стороны Общества подлежат отклонению, поскольку противоречат установленным судами обстоятельствам на основе проведенного исследования и надлежащей оценки доказательств.

Суды также правомерно отказали Обществу в удовлетворении его заявления. Расторжение договора в связи с существенным нарушением арендатором принятых на себя обязательств лишает его преимущественного права на приобретение в собственность арендованного недвижимого имущества.

Иные доводы не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального и процессуального права.

Поскольку кассационная жалоба рассмотрена, меры по приостановлению исполнения решения от 24.03.2014, принятые определением суда кассационной инстанции от 14.11.2014, подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 24.03.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2014 по делу N А21-9932/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арт и К" - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения от 24.03.2014 отменить.

Председательствующий

М. В. Захарова

Судьи

М.В. Захарова М.А. Ракчеева Т.И. Сапоткина