Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 декабря 2014 г. N Ф07-10006/14 по делу N А56-534/2014

16 декабря 2014 г.

Дело N А56-534/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Айрис" Левчевой М.А. (доверенность от 20.03.2014), от Комитета по управлению городским имуществом Гавриловой С.А. (доверенность от 21.04.2014), от открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Пугачева В.В. (доверенность от 30.12.2013), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Табалы Д.Н. (доверенность от 09.01.2014) и Гиневой И.Н. (доверенность от 09.01.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Айрис" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.04.2014 (судья Иванилова О.Б.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2014 (судьи Кашина Т.А., Барканова Я.В., Серикова И.А.) по делу N А56-534/2014,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Айрис", место нахождения: 191024, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 168, литера Г, помещение 1Н, ОГРН 1057810111611, ИНН 7842311539 (далее - ООО "Айрис", общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ), открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга") и Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Роси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУП ГУИОН), о признании недействительным отчета от 14.10.2013 N 31-8-0868(001)-2013 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения 1Н общей площадью 52,5 кв. м с кадастровым номером 78:1486:0:5:1, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, Невский пр., д. 168, литера Г, помещение 1Н, выполненного ГУП ГУИОН, а также об обязании КУГИ и ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" заключить договор купли-продажи указанного нежилого помещения по цене 3 208 000 руб.

Решением суда от 17.04.2014 в части требования о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости помещения в иске отказано. Суд обязал КУГИ заключить договор купли-продажи нежилого помещения 1Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 168, литера Г, кадастровый номер 78:1486:0:5:1, установив цену продажи объекта 6 530 000 руб., в иске к ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" отказал.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 25.08.2014 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Айрис" просит решение и постановление отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

Податель жалобы полагает, что КУГИ, являясь единственным учредителем ГУП ГУИОН, имея имущественный интерес, заведомо поручил проведение оценки имущества зависимому оценщику, что противоречит Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

По мнению подателя жалобы, отчёт от 14.10.2013 N 31-8-0868(001)-2013 об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный ГУП ГУИОН, содержит множество недостатков, в частности некорректное применение оценщиком ставки капитализации.

ООО "Айрис", исходя из того, что между сторонами существует спор о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, полагает необходимым провести экспертизу отчёта от 14.10.2013 N 31-8-0868(001)-2013.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании представитель общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители КУГИ, ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и ГУП "ГУИОН" обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Между КУГИ и ООО "Альфа-Коммерс" заключен договор 01.03.2006 N 20-А061274, в соответствии с которым ООО "Альфа-Коммерс" предоставляется за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение 1Н с кадастровым номером 78:1486:0:5:1 общей площадью 52,5 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 168, литера Г, 1 этаж.

Договор заключен сроком на 11 месяцев.

Если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 5.2 договора).

В соответствии с дополнительным соглашением от 03.04.2006 N 1 к договору арендатор уступил свои права и обязанности по договору в полном объеме ООО "Айрис".

По акту приема-передачи от 03.04.2006 спорное помещение передано ООО "Айрис".

Общество направило в адрес КУГИ заявление от 12.08.2013 о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого объекта нежилого фонда на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от N 159-ФЗ).

КУГИ издано распоряжение от 22.10.2013 N 1726-рз о приватизации упомянутого помещения путем продажи обществу по цене 6 530 000 руб., определенной в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости от 14.10.2013 N 31-8-0868(001)-2013, выполненным ГУП ГУИОН, с рассрочкой платежа на 12 кварталов.

Уведомлением от 01.11.2013 ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" сообщило обществу о принятии решения о приватизации помещения и направило проект договора купли-продажи на указанных в распоряжении условиях, предложив в тридцатидневный срок заключить договор купли-продажи. Уведомление получено обществом 01.11.2013.

Не согласившись с указанной в договоре ценой, общество направило ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" письмо от 06.11.2013 N 43 с просьбой обосновать указанную в проекте договора цену продажи объекта, а впоследствии письмо от 26.11.2013 N 46 с протоколом разногласий к договору купли-продажи в части цены договора, в котором указало цену в размере 3 208 000 руб., сославшись на отчёт об оценке от 21.11.2013 N 201-Н-13, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Северо-Западная Оценочная Компания".

Поскольку протокол разногласий продавцом не подписан, считая, что при определении рыночной стоимости объекта оценки ГУП ГУИОН были использованы данные, не соответствующие фактическому состоянию помещения и среднерыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции применил статью 3 и пункт 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, статьи 12 и 17.1 Закона об оценочной деятельности, толкование норм права, приведенное в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 N 22-П. Суд сослался на то, что общество не оспаривает достоверность отчёта на предмет несоответствия его Закону об оценочной деятельности, применил статью 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, посчитал, что общество не доказало, что отчёт об оценки объекта недвижимости, выполненный ГУП ГУИОН является недостоверным, указал в решении, что при наличии отчёта об оценке, не признанного недостоверным в установленном порядке, оснований для проведения экспертизы для определения рыночной стоимости помещения не имеется, и отказал в иске о признании отчёта недостоверным.

Суд первой инстанции отклонил довод КУГИ об утрате обществом права выкупа помещения, посчитав, что нарушение установленного статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации срока для обращения в суд не свидетельствует о прекращении права выкупа помещения у истца. Суд пришёл к выводу о том, что надлежащим ответчиком по иску об обязании заключить договор является КУГИ, удовлетворил требование общества о заключении договора купли-продажи помещения, установив цену продажи 6 530 000 руб., и отказал в иске к ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга".

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции. Апелляционный суд отклонил довод общества о том, что при составлении ГУП ГУИОН отчёта нарушен принцип независимости оценщика. При этом суд применил статью 16 Закона об оценочной деятельности, сослался на то, что ГУП ГУИОН не является учредителем, собственником либо участником КУГИ, не является аффилированным лицом заказчика, и пришёл к выводу о том, что оно имеет право осуществлять оценку этого заказчика, при этом требование Закона об оценочной деятельности о независимости оценщика не нарушено.

Апелляционный суд отклонил доводы общества о наличии существенных недостатков в отчёте ГУП ГУИОН.

Суд апелляционной инстанции посчитал, что судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении ходатайства общества о назначении экспертизы для оценки стоимости объекта, сославшись на то, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции общество указало, что не оспаривает достоверность отчёта, выполненного ГУП ГУИОН.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Суды правильно применили нормы права и сделали правильный вывод о недоказанности иска в части признания недействительным отчета об оценке от 14.10.2013 N 31-8-0868(001)-2013. Суды дали правомерную оценку доводам общества, касающимся независимости оценщика, и сделали правильный вывод о недоказанности обстоятельств, подтверждающих нарушение при составлении оспариваемого отчёта об оценке указанного принципа. Апелляционная инстанция обоснованно отклонила доводы обществ о наличии в отчёте оценщика недостатков, установив, что в отчёте оценщика имеется описание определения коэффициента капитализации и имеется ссылка на то, что модели ставки капитализации, использованные оценщиком для определения коэффициента капитализации объекта оценки, размещены на общедоступном сайте ГУП "ГУИОН" в сети Интернет. Суд также установил, что в отчёте оценщика имеется ссылка на источники полученной информации по каждому из объектов аналогов, указаны даты предоставления информации и контактные телефоны лиц, предоставивших информацию об объектах аналогах, в целях осуществления возможности проверки достоверности использованной в отчёте информации об объектах аналогах.

Суд первой инстанции предоставил обществу возможность реализовать свое право на заявление ходатайства о назначении по делу экспертизы для проверки достоверности отчёта оценщика. Однако общество не воспользовалось своими процессуальными правами и в силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несет риск наступления неблагоприятных для него последствий.

Поскольку сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не имеется.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.04.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2014 по делу N А56-534/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Айрис" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т. И. Сапоткина

Судьи

М.В. Захарова Г.М. Рудницкий