Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2014 г. N 13АП-15190/14

г. Санкт-Петербург

25 августа 2014 г.

Дело N А56-534/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Кашиной Т.А.

судей Баркановой Я.В., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кривобоковым К.В.,

при участии:

от истца : представителей Григорьевой О.В., протокол от 04.03.2013 N 3, паспорт, Евсеевой К.М., доверенность от 16.07.2014, Голованова Ю.И., доверенность от 16.07.2014, Левчевой М.А., доверенность от 20.03.2014

от ответчиков: 1. представителя Гавриловой С.А., доверенность от 21.04.2014 2. представителя Пугачева В.В., доверенность от 30.12.2013 3. представителей Гиневой И.Н., доверенность от 09.01.2014, Колганова С.А., доверенность от 28.02.2014

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15190/2014) ООО "Айрис" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.04.2014 по делу N А56-534/2014 (судья Иванилова О.Б.), принятое

по иску (заявлению) ООО "Айрис"

к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", СПб ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

о признании отчета недействительным, обязании

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Айрис" (далее Общество) обратилось в арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее КУГИ), открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества) и Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее ГУП ГУИОН) в котором просит признать недействительным отчет об оценке рыночной стоимости от 14.10.2013 N 31-8-0868(001)-2013, выполненный ГУП ГУИОН, в отношении нежилого помещения 1Н с кадастровым номером 78:1486:0:5:1, общей площадью 52,5 кв. м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 168, литер Г, помещение 1Н, а также обязать КУГИ и Фонд имущества заключить договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения по цене 3 208 000 руб.

Решением от 17.04.2014 в части требования о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости в иске отказано. Суд обязал заключить договор купли-продажи нежилого помещения 1Н по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 168, литер Г, кадастровый номер 78:1486:0:5:1 между Комитетом по управлению городским имуществом и ООО "Айрис", установив цену продажи объекта 6 530 000 руб. В иске к ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" отказано.

В апелляционной жалобе Общество, просит решение изменить и обязать заключить договор купли-продажи нежилого помещения 1Н по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 168, литер Г, кадастровый номер 78:1486:0:5:1 между Комитетом по управлению городским имуществом и ООО "Айрис", установив цену продажи объекта 3 208 000 руб.

Представители КУГИ, Фонда имущества и ГУП ГУИОН возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенных в отзывах.

Законность и обоснованность решения в обжалуемой части проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела 01.03.2006 между КУГИ (Арендодатель) и ООО "Альфа-Коммерс" (Арендатор) был заключен договор аренды N 20-А061274, согласно условиям которого за плату во временное владение и пользование предоставляется объект нежилого фонда - нежилое помещение 1Н, общей площадью 52,5 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д.168, литер Г, 1 этаж, кадастровый номер N 78:1486:0:5:1.

Договор заключен сроком на 11 месяцев.

В соответствии с п. 5.2 Договора, если Арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока Договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Дополнительным соглашением N 1 от 03.04.2006 Арендатор уступил свои права и обязанности по Договору в полном объеме правопреемнику - ООО "Айрис".

Акт приема-передачи объекта подписан 03.04.2006.

12.08.2013 Общество заявило о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого объекта нежилого фонда, направив в адрес КУГИ заявление (вх.N 8933) на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее -Закон от N 159-ФЗ).

Распоряжением Комитета от 22.10.2013 N 1726-рз принято решение о приватизации данного объекта путем продажи Обществу по преимущественному праву приобретения по цене 6 530 000 руб., определенной в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 14.10.2013 N 31-8-0868(001)-2013, выполненным ГУП ГУИОН (далее - Отчет об оценке), с рассрочкой платежа на 12 кварталов.

Уведомлением от 01.11.2013 Фонд имущества сообщил Обществу о принятии данного решения; направил проект договора купли-продажи на указанных в распоряжении условиях и предложил в тридцатидневный срок принять меры для заключения договора. Данное уведомление получено истцом 01.11.2013.

Не согласившись с предложенной Фондом ценой, истец 06.11.2013 направил Фонду письмо N 43 с просьбой обосновать указанную в проекте договора цену продажи объекта, 26.11.2013 направил Фонду письмо N 46 с протоколом разногласий в части цены продажи, указав ее в размере 3 208 000 руб. на основании Отчета об оценке N 201-Н-13 от 21.11.2013, выполненного ООО "Северо-Западная Оценочная Компания".

Общество полагает, что при определении рыночной стоимости объекта оценки ГУП ГУИОН были использованы данные, не соответствующие фактическому состоянию помещения и среднерыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости. Кроме того, Общество полагает, что ГУП ГУИОН нельзя признать соответствующим критериям независимого оценщика, а проведенную им оценку - независимой, поскольку его учредителем является КУГИ.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском, при этом истец просит обязать Комитет и Фонд для целей реализации истцом преимущественного права на приобретение помещения заключить договор купли-продажи по цене, определенной в Отчете об оценке N 201-Н-13 от 21.11.2013, выполненном ООО "Северо-Западная Оценочная Компания" (3 208 000 руб.).

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требование о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости от 14.10.2013 N 31-8-0868(001)-2013, выполненный ГУП ГУИОН, в отношении спорного имущества не подлежит удовлетворению, поскольку Общество не представило доказательств, подтверждающих недостоверность Отчета об оценке, выполненного ГУП ГУИОН, Суд указал, что не согласие Общества с суммой выкупа, определенной Отчетом об оценке, не является основанием полагать данный отчет недостоверным.

Апелляционный суд, исследовав материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и соглашается с позицией КУГИ и ГУП ГУИОН.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов ФР или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее Закон N 159) субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие установленным данной статьей критериям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ (далее - Закон об оценочной деятельности).

Из положений указанной статьи следует, что определенная независимым оценщиком величина стоимости объекта оценки является обязательной для сторон сделки и, следовательно, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, в таком случае до момента заключения договора возможно оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки путем предъявления иска в суд.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

Цена выкупа в проекте договора купли-продажи определена на основании Отчета об оценке, выполненного ГУП ГУИОН.

Апелляционная инстанция не принимает доводы Общества, что отчет, составленный ГУП "ГУИОН" не может быть признан достоверным, так как при составлении отчета был нарушен принцип независимости оценщика.

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЭ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке) предусматривает основы правового регулирования рассматриваемого вида деятельности. В этой связи, одной из фундаментальных гарантий соблюдения принципа законности при проведении оценочной деятельности является обеспечение независимости оценщика. Конкретизируя в статье 16 Закона об оценке предъявляемое к оценщику требование независимости, законодатель прямо указывает на невозможность проведения оценки, в случае если оценщик является учредителем, собственником или участником юридического лица - заказчика. Вместе с тем, очевидно, что ГУП "ГУИОН" не является учредителем, собственником или участником КУГИ, а значит, имеет право осуществлять оценку имущества указанного заказчика, и не будет нарушать при этом требование о независимости оценщика, изложенные в Законе об оценке.

Абзац 5 статьи 16 Закона об оценке предполагает также невозможность заключения договора на проведение оценки с заказчиком в случаях, если юридическое лицо является аффилированным лицом заказчика. Понятие аффилированности раскрывается в статье 4 Закона РСФСР от 22.03.1991 N 948-1 "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках". В соответствии с положениями указанного закона, аффилированными лицами являются физические и юридические лица, способные оказывать влияние на деятельность юридических и (или) физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность. Соответственно, правоспособность государственного унитарного предприятия не предоставляет ГУП "ГУИОН" механизмов, позволяющих оказывать влияние на деятельность заказчика.

Суд апелляционной инстанции соглашается с мнением ГУП "ГУИОН", что в приведенных в законе случаях оценщик либо имеет непосредственный имущественный интерес, либо возможность навязывать данный интерес заказчику посредством возможности оказывать влияние на деятельность Заказчика (аффилированность), что явно отсутствует в рассматриваемом деле.

Истец полагает, что отчет об оценке от 26.11.2013 N 201-Н-13, изготовленный ГУП "ГУИОН" имеет существенные недостатки, а именно в отчете ГУП "ГУИОН" отсутствует расчет ставки капитализации, а также отсутствуют ссылки на источники информации, используемые в отчете.

Замечание Истца не соответствует действительности.

Так на стр. 69 - 70 отчета подробно описано, как определялся коэффициент капитализации. Кроме того, в тексте отчета на стр. 69 сделана ссылка о том, что модели ставки капитализации, использованные при определении коэффициента капитализации объекта оценки, представлены на сайте ГУП "ГУИОН". В соответствии со структурой указанной модели, значение ставки капитализации определяется по формуле:

R=А0*К1 * К2* К3* К4* К5* Кб* К7* К8

где,

АО - базовая ставка, для объекта оценки составляет 9,42%.

К1 - коэффициент местоположения, для объекта оценки составляет 0,897.

К2 - коэффициент площади, для объекта оценки составляет 0,995.

КЗ - коэффициент этажа, для объекта оценки составляет 1,0.

К4 - коэффициент состояния, для объекта оценки составляет 1,0.

К5 - коэффициент входа, для объекта оценки составляет 1,02.

Кб - коэффициент типа здания, для объекта оценки составляет 1,0.

К7 - коэффициент благоустройства, для объекта оценки составляет 1,0.

К8 - коэффициент этажа, для объекта оценки составляет 1,0.

В соответствии с формулой R=9,42*0,897*0,995*1,0*1,0*1,02*1,0*1,0*1,0=8,58%, что полностью соответствует значению, указанному на стр. 70 отчета.

В Таблице 12.1.1. отчета "Описание объектов сравнения" в столбце "Источник информации" указаны конкретные источники информации по каждому из объектов аналогов.

Для возможности проверки достоверности представленной информации в столбце "Контактный телефон" указаны контактные телефоны лиц, от которых непосредственно была получена информация по объектам аналогам. Дата предоставления информации по всем объектам аналогам указана в Таблице 12.1.2. на стр. 53.

Истец ошибочно полагает, что на ГУП "ГУИОН" возложены исключительные полномочия по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности. В обоснование данной позиции истец ссылается на судебную практику Тринадцатого арбитражного апелляционного суда и Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа (дело N А56-76202/2011).

Между тем обстоятельства ставшие предметом судебного разбирательства по делу А56-72602/2011 не имеют отношения к настоящему делу и не могут рассматриваться в качестве препятствия для осуществления ГУП "ГУИОН " деятельности по осуществлению оценки объектов оценки.

Истец при рассмотрении в суде первой инстанции настоящего дела указал, что не оспаривает достоверность самого отчета ГУП "ГУИОН" и полагает, что он соответствует Закону об оценочной деятельности и иным нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность.

Учитывая данное обстоятельство, суд правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для проведения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Цена выкупа в проекте договора купли-продажи определена в соответствии с действующим законодательством, Отчет об оценке не признан недостоверным, в связи с чем, суд правомерно удовлетворил требование в части заключения договора, установив цену выкупа 6 530 000 руб.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, у апелляционного суда отсутствуют основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.04.2014 по делу N А56-534/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Т.А. Кашина

Судьи

Я.В. Барканова И.А. Серикова