Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 декабря 2014 г. N Ф07-10352/14 по делу N А56-28067/2014

22 декабря 2014 г.

Дело N А56-28067/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Колесниковой А.Ю. (доверенность от 02.12.2014), от закрытого акционерного общества "47 ТРЕСТ" Рогалевой Н.М. (доверенность от 28.04.2014), Смирновой Н.М. (доверенность от 01.10.2014), от открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Мигуновой А.С. (доверенность от 30.12.2013),

рассмотрев 15.12.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "47 ТРЕСТ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.07.2014 (судья Балакир М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2014 (судьи Барканова Я.В., Тимухина И.А., Жиляева Е.В.) по делу N А56-28067/2014,

установил:

Закрытое акционерное общество "47 ТРЕСТ", место нахождения: 198188, Санкт-Петербург, ул. Васи Алексеева, д. 9, корп. 1, ОГРН 1027802743935, ИНН 7807020417 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ), об обязании заключить дополнительное соглашение к договору от 11.07.2012 N 10882-А3 купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием, изложив пункт 3.2.3 договора в следующей редакции: "Осуществить капитальный ремонт, реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора либо в случаях, установленных Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 N 820-7, осуществить разборку здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора и возвести на освобождаемом участке объект недвижимости с восстановлением внешнего облика или без такового в течение 42 месяцев с момента получения градостроительного плана N RU78171000-17311, утвержденного распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (далее - КГА) от 25.12.2013 N 2902, в отношении земельного участка, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Тамбовская ул., д. 7, лит. Б.".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5 (далее - Фонд).

Решением суда от 07.07.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 08.10.2014, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и неполное установление обстоятельств дела, просит отменить указанные судебные акты и принять новый судебный акт - об удовлетворении иска.

Как указывает податель жалобы, на стадии торгов и при заключении договора купли-продажи имелась информация о возможности сноса здания, поэтому проведение нового технического обследования дома на предмет ликвидации его аварийного состояния и согласования такого обследования с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП) явилось существенным изменением обстоятельств и увеличило сроки сноса здания на 8 месяцев. Отсутствие градостроительного плана, а также нарушение КГА сроков его выдачи не позволили Обществу в установленные сроки получить разрешительную документацию. Нарушение сроков строительства является основанием для расторжения договора и взыскания штрафа, поэтому отказ в иске о внесении изменений в договор причинит материальный ущерб Обществу. По мнению Общества, суды не учли, что в соответствии с пунктом 5.1 договора купли-продажи стороны несут ответственность за предоставление не соответствующей действительности информации, за непредоставление информации, которая была либо должна была быть им известна, и имевшей существенное значение для заключения договора, поэтому риск изменения обстоятельств, вызванный предоставлением не соответствующей действительности информации, несет КУГИ как лицо, не предоставившее градостроительный план земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу КУГИ просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты, ссылаясь на то, что Общество не предоставило доказательств наличия оснований для изменения договора, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), действия КГА в установленном порядке не оспорены.

В судебном заседании представители Общества поддержали позицию, изложенную в кассационной жалобе, представители КУГИ и Фонда просили в удовлетворении жалобы отказать по основаниям, указанным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Обществом (покупателем) и КУГИ (продавцом) в лице Фонда 11.07.2012 заключен договор N 10882-АЗ купли-продажи расселенного жилого дома площадью 851.2 кв. м с кадастровым номером 78:13:7308:0:68 и земельного участка площадью 1042 кв. м с кадастровым номером 78:13:7308:33, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Тамбовская ул., д. 7, лит. Б.

Согласно пункту 3.2.3 договора истец обязался осуществить капитальный ремонт, реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора либо в случаях, установленных Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 N 820-7, осуществить разборку здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора и возвести на освобождаемом участке объект недвижимости с восстановлением внешнего облика или без такового в течение 42 месяцев с момента заключения договора.

По акту от 18.07.2012 Обществу переданы здание и земельный участок, а также документация, в том числе заключение межведомственной комиссии от 11.04.2007 N 145 и распоряжение администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга от 27.06.2007 N 679-р, которыми здание признано аварийным и подлежащим сносу. Право собственности Общества на здание и земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.10.2012.

Общество, ссылаясь на то, что на протяжении 15 месяцев с момента государственной регистрации договора оно не имело возможности начать проектирование и возведение здания, поскольку градостроительный план не был предоставлен, 26.02.2014 направило в КУГИ письмо, в котором просило внести изменения в пункт 3.2.3 договора, а именно исчислять срок строительства с даты получения градостроительного плана.

КУГИ письмом от 20.03.2014 отклонил предложение Общества, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, сославшись на положения статьи 451 ГК РФ. Суд установил, что Общество на момент проведения торгов было уведомлено об условиях договора купли-продажи, до настоящего момента не получило разрешение на строительство, а также не представило доказательств невозможности исполнения обязательств по объективным причинам, на которые Общество не могло повлиять, срок для возведения на освобожденном участке объекта недвижимости не истек.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, а также указал, что Общество при заключении договора не могло не предвидеть необходимость как согласования сноса здания, так и получения градостроительного плана земельного участка, само по себе позднее получение Обществом необходимых для производства работ документов нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут судом по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В обоснование требования о внесении изменений в договор истец сослался на необходимость согласования в КГИОП заключения о невозможности ликвидации аварийности здания и нарушение КГА сроков выдачи градостроительного плана земельного участка.

Однако с учетом положений статьи 451 ГК РФ данные обстоятельства не могут являться основанием для внесения изменений в договор купли-продажи путем установления иной даты для исчисления срока строительства - с момента выдачи градостроительного плана земельного участка.

Пунктом 3.2.3 установлен срок строительства - 42 месяца, в который продавец обязан как снести здание, так и построить на освобожденном участке новый объект.

Согласно части 1 статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам. Частью 2 этой же статьи установлено, что подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

С учетом требований статьи 51 ГрК РФ предоставление градостроительного плана является обязательным при получении разрешения на строительство.

В договоре купли-продажи не установлена обязанность продавца передать покупателю градостроительный план земельного участка. Поэтому Общество должно было знать, что в установленный в договоре срок (42 месяца) необходимо, в том числе, получить градостроительный план земельного участка.

Право собственности Общества на здание, подлежащее сносу, зарегистрировано 01.10.2012. Заключение по результатам его технического обследования, направленное Обществом в КГИОП 22.10.2012, согласовано письмом от 09.01.2013 N 308751-1.

Распоряжением КГА от 25.12.2013 N 2902 утвержден градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Тамбовская ул., д. 7, лит. Б, кадастровый номер 78:13:0007308:33. При этом документы, подтверждающие, что КГА нарушил сроки выдачи градостроительного плана, в материалы дела не представлены.

Следовательно, указанные Обществом обстоятельства не могут являться основанием для продления срока строительства на 17 месяцев в соответствии со статьей 451 ГК РФ.

С учетом того, что суды всесторонне и полно исследовали материалы дела, а также правильно применили нормы материального права, в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.07.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2014 по делу N А56-28067/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "47 ТРЕСТ" - без удовлетворения.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

Т.И. Сапоткина И.В. Сергеева