Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 декабря 2014 г. N Ф07-9633/14 по делу N А66-2542/2013

22 декабря 2014 г.

Дело N А66-2542/2013

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Ракчеевой М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "АВТО" Кузнецовой Е.В. (доверенность от 14.01.2014); от открытого акционерного общества "Сбербанк России" Макеевой Е.В. (доверенность от 06.06.2013),

рассмотрев 16.12.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице Тверского отделения N 8607 на решение Арбитражного суда Тверской области от 21.04.2014 (судья Истомина О.Л.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 (судьи Докшина А.Ю., Пестерева О.Ю., Тарасова О.А.) по делу N А66-2542/2013,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "АВТО", место нахождения: 172610, Тверская обл., г. Западная Двина, ул. Ленина, д.16, ОГРН 1026901776153, ИНН 6922003136 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к открытому акционерному обществу "Сбербанк России", место нахождения: 117997, Москва, ул. Вавилова, д. 19, ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893, в лице Тверского отделения N 8607 (далее - Банк), об изменении условий договора аренды недвижимого имущества от 17.02.2005.

Общество просило изменить пункт 3.1 договора, изложив его в следующей редакции с 15.07.2012: "Арендатор своевременно производит арендную плату в размере 513 рублей за 1 кв. м в месяц с НДС" (с учетом изменения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 21.04.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 28.08.2014, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Банк, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит отменить указанные решение и постановление, принять по делу новый судебный акт.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Банка поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Общества возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов рассмотрена кассационным судом исходя из доводов жалобы.

Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит административное здание общей площадью 655,9 кв. м, расположенное по адресу: Тверская область, город Западная Двина, Школьная улица, дом 17.

Общество (арендодатель) и Банк (арендатор) заключили договор от 17.02.2005 аренды нежилого помещения, состоящего из 20 комнат общей площадью 306 кв. м, расположенного в указанном здании.

Договор действует в течение 10 лет с момента его государственной регистрации (пункт 4.1.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора ежемесячная арендная плата установлена в размере 147 руб. 50 коп. за 1 кв. м с учетом НДС.

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендная плата может быть пересмотрена по требованию одной из сторон в случае изменения реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на коммунальные услуги и оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемых помещений, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 4.5 изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые изменения и дополнения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

По акту приема-передачи от 17.02.2005 помещение передано арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.04.2006.

В июне 2013 года Общество направило ответчику дополнительное соглашение от 07.06.2012 к договору аренды, в котором предложило установить с 15.07.2012 арендную плату в размере 750 рублей за 1 кв. м без учета НДС.

Поскольку дополнительное соглашение не было подписано и между сторонами возник спор о размере арендной платы, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды, всесторонне и объективно исследовав обстоятельства, с которыми стороны связали возможность изменения договора аренды, установили наличие условий для увеличения размера арендной платы.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Суд первой инстанции установил, что возможность изменения условий договора в части размера арендной платы согласована сторонами в пункте 3.4 договора аренды. Условием для пересмотра размера арендной платы по требованию одной из сторон является изменение реально складывающихся цен.

Поскольку требования Общества были мотивированы увеличением рыночных ставок арендной платы за аналогичные помещения по сравнению с уровнем цен, существовавших в момент заключения договора аренды, суд первой инстанции по ходатайству лиц, участвующих в деле, назначил экспертизу с целью установления реальной рыночной величины арендной платы, существующей в заявленные периоды.

Согласно экспертному заключению Тверского регионального отделения Российского общества оценщиков от 07.03.2014, реальная рыночная величина ежемесячной арендной платы за 1 кв. м нежилых помещений, расположенных на первом этаже в двухэтажном здании общей площадью 306 кв. м, расположенных по адресу: Тверская область, г. Западная Двина, Школьная ул., д. 17, без учета коммунальных услуг составляет 513 руб. с учетом НДС по состоянию на июнь 2012 года и 559 руб. с учетом НДС по состоянию на февраль 2014 года.

Учитывая, что экспертом было установлено значительное увеличение размера арендной платы за помещение, арендуемое Банком, суд первой инстанции признал требование Общества об изменении условий договора аренды обоснованным. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения.

Довод жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора подлежит отклонению.

По правилам пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Материалами дела подтверждается, что истец неоднократно предлагал ответчику решить вопрос об изменении размера арендной платы путем подписания дополнительного соглашения. Между сторонами возник спор в отношении размера арендной платы. Однако ответчик, возражая против условий дополнительного соглашения, не принял никаких мер для установления рыночной, по его мнению, стоимости арендной платы за 1 кв. м помещения по спорному договору. Дополнительное соглашение так и не было подписано.

При таких обстоятельствах суды правильно расценили поведение ответчика как отказ от изменения договора и установили наличие правовых оснований для предъявления настоящего иска.

Кассационный суд не усматривает в действиях истца признаков злоупотребления правом, установленных статьей 10 ГК РФ.

Довод о том, что распространение условий договора на прошедшее время может быть произведено только по соглашению сторон и суд не вправе устанавливать новый размер арендной платы с 15.07.2012, основан на неправильном толковании норм материального права.

Выводы судов соответствуют положениям статей 607, 614 ГК РФ, предусматривающим возмездный характер арендных отношений. Судебное решение не исключает возможности дальнейшего пересмотра сторонами размера арендной платы в порядке, установленном пунктом 3.4 договора.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, которые привели или могли бы привести к принятию неправильного решения.

Кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты должны быть оставлены без изменения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 21.04.2014 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 по делу N А66-2542/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице Тверского отделения N 8607 - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Т.С. Гафиатуллина М.А. Ракчеева