Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 января 2015 г. N Ф07-10041/14 по делу N А56-11963/2014

26 января 2015 г.

Дело N А56-11963/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 января 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Кадулина А.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Орешкиной О.А. (доверенность от 26.12.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2014 по делу N А56-11963/2014 (судьи Серикова И.А., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ, комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), о признании незаконным выраженного в письме от 30.11.2013 N 37/029/2013-480,481 отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды от 25.04.2008 N 04-А001857 и регистрации договора аренды от 21.06.2013 N 04-А001857, заключенных с обществом с ограниченной ответственностью "Паритет", в отношении помещения 2-Н площадью 1295,6 кв. м с кадастровым номером 78:10:0005554:6254, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Гражданский пр., д. 105, корп. 1, лит. А, и об обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды от 25.04.2008 N 04-А001857 и регистрацию договора аренды от 21.06.2013 N 04-А001857.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Паритет" (далее - ООО "Паритет", общество).

Решением суда от 29.04.2014 требования удовлетворены.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 21.08.2014 решение отменено, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе Комитет просит постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Податель жалобы ссылается на статьи 4, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывает, что Федеральный закон от 17.07.2009 N 173-ФЗ "О внесении изменений в статьи 17.1 и 53 Федерального закона "О защите конкуренции", которым изменена статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), не содержит указания на распространение его действия на отношения сторон, возникшие до его введения.

Податель жалобы полагает, что поскольку договор аренды заключен до введения в действие обязательного требования о проведении торгов и действие данного договора в режиме неопределенного времени является правомерным, продление такого договора должно производиться с соблюдением преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок без торгов.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра просит постановление оставить без изменения.

Законность постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании представитель комитета подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Между КУГИ (арендодатель) и ООО "Паритет" (арендатор) заключен договор от 25.04.2008 N 04-А001857 аренды нежилого помещения 2-Н площадью 1 295,6 кв. м с кадастровый номер 78:10:0005554:6254, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Гражданский пр., д. 105, корп. 1, лит. А, сроком по 24.04.2011.

Комитетом издано распоряжение от 21.06.2013 N 497-к о передаче указанного объекта недвижимости обществу в аренду путем заключения с ним договора на новый срок.

Между КУГИ и ООО "Паритет" заключен договор от 21.06.2013 N 04-А001857 аренды названного нежилого помещения.

Комитет обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 21.06.2013 N 04-А001857 и прекращения аренды на объект недвижимости, ранее переданный обществу по договору аренды от 25.04.2008 N 04-А001857.

Управление Росреестра уведомлением от 30.11.2013 N 37/029/2013-480,481 отказало комитету в осуществлении государственных регистрационных действий, сославшись на то, что заявителем не представлены документы, подтверждающие проведение в установленном порядке конкурса или аукциона на право заключения договора аренды в соответствии с требованиями статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Считая, что отказа Управления Росреестра не соответствует закону и нарушает права комитета и общества в предпринимательской деятельности, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции применил часть 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, сослался на правовою позицию, изложенную в пунктах 1, 2 и 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73), и указал, что предусмотренный указанной нормой льготный порядок заключения договоров аренды на новый срок не исключает возможности его применения к договорам аренды, которые были заключены до вступления в силу положений Закона о защите конкуренции.

Суд первой инстанции посчитал, что поскольку договор аренды от 25.04.2008 N 04-А001857 заключен в период, когда не требовалось проведение торгов, и общество является добросовестным арендатором, заключение с ним договора от 21.06.2013 N 04-А001857 аренды того же помещения на новый срок не противоречит требованиям статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, в связи с чем сделал вывод о том, что у Управления Росреестра не было оснований для отказа в государственной регистрации договора.

Суд апелляционной инстанции сослался на то, что положения части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции регламентируют порядок заключения договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок без проведения конкурса или аукциона по истечении срока действия ранее действовавшего договора аренды, который был заключен по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения таких договоров. Суд посчитал, что, поскольку представленный на регистрацию договор аренды заключен сторонами без проведения торгов в порядке оформления на новый срок арендных отношений, ранее возникших на основании договора аренды, который также был заключен без проведения торгов, то есть не в соответствии с требованиями части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, оснований для применения положений части 9 этой же статьи не имеется. Изложенное позволило апелляционному суду сделать вывод о том, что Управление Росреестра правомерно отказало в государственной регистрации сделки, нарушающей требования статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Суд апелляционной инстанции сделал правомерный вывод о том, что оспариваемый комитетом отказ Управления Росреестра соответствует требованиям закона, следовательно, не нарушает права заявителя, так как на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие заключение договора в результате проведения конкурса, либо документы, подтверждающие возможность продления договора аренды без проведения конкурса.

Положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции направлены на обеспечение равного доступа к государственному (муниципальному) имуществу в условиях конкуренции. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не является исключительным и с момента вступления в силу названного Закона реализуется с соблюдением требований, установленных статьей 17.1 этого Закона.

Как следует из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, а также систематического толкования всех положений названной статьи, необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора в соответствии с порядком, предусмотренным частями 1 и 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурсов и аукционов на право заключения таких договоров.

В пункте 4.1 постановления Пленума ВАС РФ N 73 указано, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Таким образом, при толковании данных норм Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обратил внимание на необходимость заключения первоначального договора в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Разъяснения, приведенные в пунктах 1-3 постановления ВАС РФ N 73, касаются возможности возобновления на неопределенный срок договора аренды, заключенного до вступления в силу Закона о защите конкуренции, и права добросовестного арендатора по такому договору требовать перевода на него прав и обязанностей арендатора по новому договору, заключенному на торгах. В названных пунктах постановления ВАС РФ N 73 не дано толкования, из которого можно сделать вывод, что с добросовестным арендатором по договору, заключенному до вступления в силу Закона о защите конкуренции без проведения торгов, может быть заключен договор аренды на новый срок без проведения торгов.

На государственную регистрацию не были представлены документы, свидетельствующие о том, что общество подпадает под исключительные случаи, предусмотренные частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, позволяющие заключить с ним договор аренды без проведения конкурса или аукциона.

Поскольку прежний договор аренды от 25.04.2008 N 04-А001857 был заключен сторонами до вступления в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции без проведения торгов, то договор аренды на новый срок не мог быть заключен с обществом без проведения конкурса или аукциона.

Договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный с нарушением требований статьи 17.1 Закона о защите конкуренции является ничтожной сделкой. Как разъяснено в пункте 1 постановления ВАС РФ N 73, является ничтожной сделкой и договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов. Такие сделки посягают на публичные интересы и права и охраняемые законом интересы третьих лиц, которые вправе получит в аренду государственное и муниципальное имущество, приняв участие в конкурсе или аукционе.

Управление Росреестра, установив, что на государственную регистрацию представлены документы, не соответствующие требованиям законодательства, на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правомерно отказало в осуществлении государственных регистрационных действий.

При таком положении суд апелляционной инстанции правильно отказал в удовлетворении требований Комитета о признании незаконным оспариваемого отказа Управления Росреестра.

Поскольку нормы права применены апелляционным судом правильно, сделанные судом апелляционной инстанции выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2014 по делу N А56-11963/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом - без удовлетворения.

Председательствующий

Т. И. Сапоткина

Судьи

А.В. Кадулин Г.М. Рудницкий