Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 февраля 2015 г. N Ф07-537/14 по делу N А56-22348/2014

09 февраля 2015 г.

Дело N А56-22348/2014

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Грачевой И.Л. и Шпачевой Т.В.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Загребальной Я.А. (доверенность от 12.01.2015 N 37-42), от частного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский медико-социальный институт" Курочкина И.Ю. (доверенность от 20.03.2014),

рассмотрев 04.02.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу частного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский медико-социальный институт" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.07.2014 (судья Савина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-22348/2014,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к частному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский медико-социальный институт", место нахождения: 194064, Санкт-Петербург, пр. Раевского, д. 16, лит. "А", ОГРН 1047855032631, ИНН 7839301210 (далее - Институт), о взыскании 977 822,33 руб. задолженности по арендной плате за период с 20.02.2013 по 31.03.2014, 110 360,26 руб. пени, начисленных на сумму долга за период с 02.03.2013 по 31.03.2014, и выселении Института из нежилого помещения 3Н площадью 306,1 кв. м (далее - помещение), расположенного на четвертом этаже многоквартирного дома 18, литера "А" по улице Егорова в Санкт-Петербурге (далее - многоквартирный дом).

Решением от 30.07.2014 с Института в пользу Комитета взыскано 887 468,2 руб. задолженности по арендной плате за период с 20.02.2013 по 14.03.2014, 107 922 руб. пени, в остальной части в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014, решение от 30.07.2014 изменено, иск удовлетворен в полном объеме.

В кассационной жалобе и дополнении к ней Институт просит решение от 30.07.2014 и постановление от 13.10.2014 отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на следующее:

- Комитет не представил надлежащих доказательств использования помещения не по назначению, а потому договор аренды от 22.03.2011 N 11-А139939 (далее - Договор) считается расторгнутым не в связи с односторонним отказом арендодателя, а на основании заявления Института с 14.03.2014;

- по акту приема-передачи от 14.03.2014 помещение возвращено в удовлетворительном состоянии без постороннего имущества балансодержателю - обществу с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 1 Адмиралтейского района" (далее - Общество), доказательства обратного в материалы дела Комитетом не представлены;

- обязательство по внесению арендной платы в новом размере не могло возникнуть ранее 31.01.2014 (установленного Договором срока платежа), в связи с чем отсутствуют правовые основания для взыскания пени за просрочку оплаты долга, возникшего на основании письма Комитета от 12.11.2013 N 7126, до указанной даты;

- Договор являлся ничтожной сделкой, поскольку помещение, не изолированное от жилой части дома, не соответствует требованиям Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (далее - Закон N 52-ФЗ).

В судебном заседании представитель Института поддержал кассационную жалобу, представитель Комитета возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

В соответствии с Договором, зарегистрированным 15.11.2013, Санкт-Петербург в лице Комитета (арендодателя) обязался предоставить Институту (арендатору) за плату во временное владение и пользование помещение, а арендатор - использовать его под образовательные цели (пункт 1.1).

Пунктом 2.1.1 Договора определено, что помещение передается арендатору по акту приема-передачи (приложение N 1 к Договору), подписываемому арендодателем, арендатором и осуществляющим управление многоквартирным домом юридическим лицом, в качестве которого указано Санкт-Петербургское государственное учреждение "Жилищное агентство Адмиралтейского района".

Договором предусмотрено, что арендатор обязуется использовать помещение в соответствии с пунктом 1.1 Договора (пункт 2.2.1), своевременно и полностью выплачивать арендную плату за пользование помещением (пункт 2.2.2).

Согласно пунктам 3.1 и 3.2 Договора арендная плата за пользование помещением устанавливается с применением коэффициента социальной значимости (далее - коэффициент) менее 1 и ее размер в 2011 г. составляет 318,8 руб. за 1 кв. м; с 2012 г. арендная плата рассчитывается арендатором самостоятельно по приведенной формуле; в случае изменения вида деятельности арендатора (с соблюдением пункта 2.2.1 Договора) размер арендной платы составит полную рыночную стоимость с применением коэффициента, равного 1.

В силу пункта 4.8 Договора, в случае нарушения арендатором пункта 2.2.2 Договора ему начисляются пени в размере 0,15 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктами 1.3 и 1.4 Договора предусмотрено, что он вступает в силу с момента его государственной регистрации, действует до 21.03.2014 включительно и распространяется на отношения, возникшие между сторонами с 22.03.2011.

Согласно пунктам 5.5 и 5.6 Договора арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от его исполнения в случае нарушения арендатором пункта 2.2.1 Договора в части целевого использования помещения, указанного в пункте 1.1 Договора; Договор считается расторгнутым с момента получения арендатором письменного уведомления арендодателя об отказе от Договора.

Как видно из материалов дела, по акту приема-передачи от 22.03.2011 (далее - акт от 22.03.2011), подписанному Комитетом, Обществом (балансодержателем, осуществляющим управление многоквартирным домом) и Институтом, помещение, находящееся в удовлетворительном состоянии, передано последнему.

Комитетом 20.02.2013, 04.04.2013 и 08.11.2013 с применением фотофиксации проведены проверки целевого использования Институтом помещения, в ходе которых установлено, что оно используется третьими лицами в качестве общежития, о чем составлены соответствующие акты.

Комитет уведомлением от 12.11.2013 N 7126 известил Институт о том, что в связи с нецелевым использованием им помещения арендная плата подлежит расчету с применением коэффициента, равного 1, и с 20.02.2013 ее размер в квартал составляет 234 489,77 руб., а уведомлением от 31.12.2013 N 12041, полученным Институтом 17.01.2014, завил об отказе от Договора на основании пункта 5.5 Договора.

Ссылаясь на то, что у Института имеется задолженность по арендной плате за период с 20.02.2013 по 31.03.2014, размер которой был изменен в связи с нецелевым использованием помещения, отказ арендатора освободить помещение, Комитет обратился в суд с указанным иском.

Институт в отзыве на иск указал на то, что он 02.02.2014 обратился к Комитету с заявлением о расторжении Договора с 01.03.2014, а 14.03.2014 направил Комитету дополнительное соглашение к Договору о его расторжении с 14.03.2014 и подписанный арендатором и балансодержателем акт приема-передачи нежилых помещений (строений) от 14.03.2014 (далее - акт от 14.03.2014), согласно которому помещение находится в удовлетворительном состоянии, ключи от него переданы Обществу.

Суд первой инстанции, установив, что в связи с нецелевым использованием помещения Институтом арендная плата подлежала исчислению с применением коэффициента, равного 1, и что Договор считается расторгнутым с 14.03.2014, помещение арендатором освобождено, иск удовлетворил только в части взыскания задолженности, рассчитанной по 14.03.2014, и пени, начисленной на эту сумму задолженности.

Суд апелляционной инстанции, установив, что Договор расторгнут в одностороннем порядке по инициативе Комитета с 17.01.2014, помещение не сдано по акту приема-передачи арендодателю, Общество не наделено полномочиями принимать помещение при прекращении Договора, решение от 30.07.2014 изменил и иск удовлетворил в полном объеме.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы Института, суд кассационной инстанции считает ее подлежащей частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор в свою очередь обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ) и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 5.5 Договора его стороны предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора в случае нецелевого использования помещения арендатором.

В материалы дела представлены доказательства нецелевого использования помещения, что подтверждается не только актами, но и письмами главы муниципального образования муниципального округа Измаловское от 06.11.2013, 18.11.2013.

При таком положении у Комитета имелось право на односторонний отказ от Договора.

Суд апелляционной инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, пришел к правильному выводу о том, что Договор был расторгнут по инициативе Комитета с момента получения такого уведомления Институтом, то есть с 17.01.2014, а не с 14.03.2014, как ошибочно посчитал суд первой инстанции.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требование Комитета о выселении Института из помещения пришел к выводу о том, что это помещение не было передано по акту приема-передачи арендодателю, а представленный ответчиком акт от 14.03.2014 не может быть принят во внимание, так как он подписан Обществом, не являющимся стороной Договора.

Данный вывод суда апелляционной инстанции не может быть признан правильным, поскольку он не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Так, пунктом 2.2.17 Договора предусмотрено, что арендатор обязуется передать арендодателю помещение по акту приема-передачи, подписанному лицами, указанными в пункте 2.1.1 Договора, не позднее десяти дней после прекращения Договора в том состоянии, в котором арендатор его получил, свободным от своего имущества, а также от прав и имущества третьих лиц с учетом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями, а также с учетом текущего ремонта объекта, произведенного в соответствии с пунктом 2.2.4 Договора.

Как следует из материалов дела, Институтом после прекращения Договора с участием представителя Общества, от которого в свое время помещение фактически было получено при заключении Договора, составлен акт от 14.03.2014, который по форме полностью совпадает с актом от 22.03.2011. Согласно этому документу помещение арендатором передается в удовлетворительном состоянии, ключи от него получены Обществом.

Из переписки сторон видно, что акт от 14.03.2014 был направлен в адрес Комитета для подписания.

Однако Комитет в адресованных Институту письмах от 26.05.2014 N 2433 и от 25.06.2014 N 5451, сославшись на то, что Общество не уполномочено на подписание акта приема-передачи, что не соответствует условиям Договора, а так же на то, что в помещении на момент приемки находилось имущество (мебель и бытовая техника, не принадлежащие арендодателю), акт от 14.03.2014 не подписал и предложил Институту "незамедлительно направить представителя для подписания акта приема-передачи помещения".

Вместе с тем какие-либо доказательства того, что Институт до момента направления акта от 14.03.2014 Комитету продолжал занимать помещение, материалы дела не содержат.

Таким образом, поскольку Институт освободил помещение, а Комитет без каких-либо правовых оснований уклонился от его принятия, то иск последнего о выселении не подлежал удовлетворению.

Вместе с тем, прекращение Договора и освобождение помещения Институтом не освобождает его от обязанности погасить задолженность по арендной плате и уплатить неустойку за просрочку ее внесения.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Поскольку ответчик не представил доказательства получения истцом акта от 14.03.2014 ранее 31.03.2014, то суд апелляционной инстанции правомерно, решение суда первой инстанции изменил и иск Комитета о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки в соответствии с представленным расчетом на 31.03.2014, не оспоренным Институтом, удовлетворил.

Довод кассационной жалобы о том, что обязательство по внесению арендной платы в новом размере не могло возникнуть у него ранее 31.01.2014, подлежит отклонению судом кассационной инстанции, поскольку в силу пунктов 3.1 и 3.2 Договора арендатор обязан самостоятельно рассчитывать сумму арендной платы, размер которой в случае нецелевого использования помещения определяется с использованием коэффициента равного 1.

Ссылка Института на то, что Договор являлся ничтожной сделкой, поскольку помещение, не изолированное от жилой части дома, не соответствовало требованиям Закона N 52-ФЗ, не может быть принята во внимание, так как помещение, являвшееся предметом Договора, было индивидуализировано, Договор фактически исполнялся его сторонами и между ними до его прекращения спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче помещения в аренду отсутствовал.

С учетом изложенного обжалуемое постановление от 13.10.2014 в части выселения Института подлежит отмене, а иск в этой части - отклонению. Оснований для отмены названного судебного акта в остальной части, принятого в соответствии с нормами материального и процессуального права, не имеется.

В связи тем, что кассационная жалоба удовлетворена лишь частично, суд кассационной инстанции считает, что понесенные при ее подаче судебные расходы не могут быть возложены на Комитет.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 по делу N А56-22348/2014 в части выселения частного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский медико-социальный институт" отменить.

В иске в этой части отказать.

В остальной части постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 по делу N А56-22348/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу частного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский медико-социальный институт" - без удовлетворения.

Председательствующий

С.В. Афанасьев

Судьи

И.Л. Грачева Т.В. Шпачева