Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 марта 2015 г. N Ф07-598/15 по делу N А44-5396/2013

02 марта 2015 г.

Дело N А44-5396/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 марта 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

при участии от закрытого акционерного общества "Суворовец" Семенова А.Н. (доверенность от 06.02.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Суворовец" на решение Арбитражного суда Новгородской области от 13.08.2014 (судья Деменцова И.Н.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2014 (судьи Шадрина А.Н., Зорина Ю.В., Романова А.В.) по делу N А44-5396/2013,

установил:

закрытое акционерное общество "Суворовец" (место нахождения: 174400, Новгородская обл., г. Боровичи, ул. 9-го Января, д. 38А, ОГРН 1025300988217, ИНН 5320008456; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Боровичского муниципального района (место нахождения: 174400, Новгородская обл., г. Боровичи, Коммунарная ул., д. 48, ОГРН 1025300991572, ИНН 5320002630; далее - Комитет) и обществу с ограниченной ответственностью "Инвенцен" (место нахождения: 174400, Новгородская обл., г. Боровичи, Коммунарная ул., д. 27, ОГРН 10253000989383, ИНН 5320012068; далее - ООО "Инвенцен") о признании недостоверным отчета "Об оценке рыночной стоимости от 02.09.2013 N 302/09/13 здания склада общей площадью 266,2 кв. м с земельным участком общей площадью 1951 кв. м, с кадастровым номером 53:232:0021201:25, расположенных по адресу: Новгородская обл., г. Боровичи, Комсомольская ул., д. 91Б", выполненного ООО "Инвенцен", в части определения величины рыночной стоимости объектов оценки, а также о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи указанных объектов недвижимости и об обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи по цене равной 1 992 000 руб. и 258 594 руб. 00 коп. соответственно (требования с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением суда от 19.12.103 по ходатайству сторон назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Аудиторско-консалтинговая группа "Новгородаудит" Стрункову Анатолию Ивановичу.

Определением суда от 30.04.2014 назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Аудит-Оценка" (далее - ООО "Аудит-Оценка") Лисенковой Ольге Юрьевне.

Решением от 13.08.2014 признан недействительным отчет ООО "Инвенцен" от 02.09.2013 N 302/09/13 в части определения величины рыночной стоимости спорных объектов; на Комитет возложена обязанность заключить с Обществом договор купли-продажи спорных объектов недвижимости по цене 2 733 000 руб. (здание склада - 1 992 000 руб., земельный участок - 741 000 руб.) с рассрочкой платежа на 60 месяцев на прочих условиях проекта договора; в остальной части иска отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 17.11.2014 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на то, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Общества; вынести новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты, считая их законными и обоснованными.

ООО "Инвенцен" в отзыве на кассационную жалобу выражает согласие со стоимостью спорных объектов, определенную в заключении эксперта ООО "Аудит-Оценка" Лисенковой О.Ю.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 18.01.2007 N 886, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору в аренду нежилое пристроенное помещение общей площадью 265,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Боровичи, Комсомольская ул., д. 91Б, для использования под склад, сроком до 30.12.2007.

В период с 2008 по 2013 годы между сторонами заключены договоры аренды этого же здания N 1003, 1157, 1217, 1296, 1329.

Приказом Комитета от 15.10.2012 N 198 внесены изменения в реестр муниципального имущества в объект учета казны с реестровым номером 1923 "Склад", расположенный по вышеуказанному адресу, в соответствии с которыми площадь здания составляет 266,2 кв.м, материал стен - кирпичные, расположен на земельном участке площадью 1951 кв.м, с кадастровым номером 53:22:0021201:25.

Впоследствии договоры аренды на 2012 - 2014 годы заключены сторонами с учетом указанных изменений.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 25.07.2013 о намерении реализовать свое преимущественное право выкупа нежилого помещения (склада), расположенного по адресу: г. Боровичи, Комсомольская ул., д. 91Б.

Комитет письмом от 02.08.2013 N 1091 сообщил Обществу о том, что вопрос о реализации преимущественного права на приобретение испрашиваемого объекта недвижимости рассмотрен положительно, в связи с чем необходимо провести рыночную оценку арендуемого объекта.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что по заданию Комитета ООО "Инвенцен" подготовило отчет от 02.09.2013 N 302/09/13 "Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости здания склада с земельным участком, расположенного по адресу: Новгородская обл., г. Боровичи, Комсомольская ул., д. 91д", в соответствии с которым общая рыночная стоимость арендуемого здания склада с земельным участком составляет 2 910 000 руб. с учетом НДС, в том числе здания склада - 2 301 000 руб. и земельного участка - 609 000 руб.

24.09.2013 Комитет издал приказ N 311 "Об утверждении программы приватизации объектов муниципальной собственности".

Письмом от 30.09.2013 N 1354 Комитет направил Обществу копию названного приказа и проект договора купли-продажи арендуемого имущества, где в пункте 2.1 цена продажи определена в размере 2 910 000 руб., в том числе здания склада - 2 301 000 руб., земельного участка - 609 000 руб., с условием о рассрочке на 5 лет.

Общество письмом от 29.10.2013 N 37 сообщило Комитету о своем согласии на приобретение вышеуказанного имущества на условиях предлагаемого договора, но по цене, установленной на основании отчета от 26.10.2013 N 633-10/13, выполненного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Профессиональная экспертиза и оценка" (далее - ООО "Профессиональная экспертиза и оценка"), в размере 2 197 000 руб., в том числе стоимость здания - 2 006 000 руб., стоимость земельного участка - 191 000 руб., с рассрочкой на 60 месяцев.

В связи с тем, что соглашение по существенным условиям договора не было достигнуто, Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.

Разрешая спор, суды исходили из того, что основные разногласия при заключении договора сведены к определению цены продажи объекта; оценив все представленные в материалы дела отчеты об оценке стоимости объектов недвижимости, суды приняли итоговую величину рыночной стоимости, определенную экспертом ООО "Аудит-Оценка" Лисенковой О.Ю., в размере 1 992 000 руб. для здания склада, 741 000 руб. для земельного участка.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства и порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества установлены в статьях 3 и 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 Закона.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из пункта 13 названного закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям приведенным пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

Для установления рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества по заданию Комитета ООО "Инвенцен" составило отчет от 02.09.2013, согласно которому рыночная стоимость спорных объектов составила с учетом НДС - 2 910 000 руб., в том числе здания - 2 301 000 руб., земельного участка - 609 000 руб.

Согласно представленному Обществом отчету, выполненному ООО "Профессиональная экспертиза и оценка" от 26.10.2013 N 633-10/13, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости составила 2 197 000 руб., в том числе стоимость здания - 2 006 000 руб., земельного участка - 191 000 руб.

Суд, принимая во внимание наличие двух отчетов, по инициативе сторон в целях установления рыночной цены недвижимого имущества назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Аудиторско-консалтинговая группа "Новгородаудит" Стрункову А.И.

В связи с наличием сомнений в обоснованности заключения Стрункова А.И., суд назначил повторную экспертизу, проведение которой поручено эксперту ООО "Аудит-Оценка" Лисенковой О.Ю.

Согласно заключению эксперта Лисенковой О.Ю. от 11.06.2014 рыночная стоимость здания склада общей площадью 266,2 кв.м, по состоянию на 02 сентября 2013 года с учетом НДС составляет 1 992 000 руб., рыночная стоимость земельного участка площадью 1951 кв.м, с кадастровым номером 53:22:0021201:25 - 741 000 руб.

Для оценки рыночной стоимости спорных объектов недвижимости эксперт использовал сравнительный подход (метод прямого сравнения продаж); при сравнительном анализе стоимости оцениваемого земельного участка с ценами аналогов оценщик использовал данные по ценам предложений аналогичных объектов, взятых из открытых источников.

При исследовании заключения эксперта Лисенковой О.Ю. от 11.06.2014 суды пришли к выводу, что оно выполнено с соблюдением законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а определенная в нем рыночная стоимость объектов недвижимости является достоверной.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о необходимости заключить договор купли-продажи по цене 2 733 000 руб.

Доводы жалобы Общества сводятся к тому, что суды дали неправильную оценку заключению экспертизы от 11.06.2014 и неверно определили рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Кассационная инстанция считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны в результате объективной и всесторонней оценки имеющихся в деле доказательств. Суды правильно применили нормы материального и процессуального права. В связи с этим кассационная инстанция не находит оснований для иной оценки выводов судов и отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новгородской области от 13.08.2014 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2014 по делу N А44-5396/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Суворовец" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

Г.М. Рудницкий Т.И. Сапоткина