Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 марта 2015 г. N Ф07-611/15 по делу N А56-5706/2014

19 марта 2015 г.

Дело N А56-5706/2014

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Кировский домостроительный комбинат" Зубовой Е.А. (доверенность от 17.03.2014), Александровой Е.В. (доверенность от 02.12.2013), от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области Масюкевич О.В. (доверенность от 11.03.2015 N 1394), от Яковлевой А.В., Недвецкого Б.В., Кравцова А.Б., Кравцовой Н.К., Серикова А.В., Волокитиной И.Н., Христолюбова А.А., Васильева С.Н., Земскова Ю.Н. представителя Евдокимовой О.А. (по доверенностям),

рассмотрев 12.03.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кировский домостроительный комбинат" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2014 по делу N А56-5706/2014 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Полубехина Н.С.),

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области, место нахождения: Ленинградская обл., г. Кировск, Новая ул., д. 1, ОГРН 1024701335515, ИНН 4706000923 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кировский домостроительный комбинат", место нахождения: Ленинградская обл., г. Кировск, Набережная ул., д. 1/21, ОГРН 1024701333480, ИНН 4706018624 (далее - Комбинат), о взыскании 2 078 572 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 07.09.2005 N 1086-з за период с 20.11.2012 по 23.01.2014 и 449 387 руб. 34 коп. пеней за просрочку внесения арендной платы за период с 20.11.2012 по 23.01.2014.

Определением суда первой инстанции от 18.03.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Боченин Владимир Павлович, Валиуллин Равиль Давлетович, Васильев Сергей Николаевич, Волокитина Ирина Николаевна, Гаенко Лариса Филипповна, Головко Александр Юрьевич, Горохова Галина Ивановна, Денисов Алексей Алексеевич, Земсков Юрий Николаевич, Копашин Сергей Мстиславович, Кравцова Нелли Константиновна, Кравцов Анатолий Борисович, Недвецкий Борис Владиславович, Пак Алсу Гарифовна, Пак Сергей Ильич, Сериков Антон Владимирович, Солодовник Андрей Александрович, Сухарев Иван Борисович, Филиппов Евгений Петрович, Христолюбов Александр Анатольевич, Яковлева Анна Вячеславовна, общество с ограниченной ответственностью "ДиПОС-Санкт-Петербург".

Решением суда первой инстанции от 25.04.2014 (судья Егорова Д.А.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 17.11.2014 решение от 25.04.2014 отменено, иск удовлетворен, с Комбината в пользу Комитета взыскано 2 078 572 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате, 449 387 руб. 34 коп. пеней и в доход федерального бюджета 37 639 руб. 80 коп. государственной пошлины.

В кассационной жалобе Общество указывает, что с ноября 2006 по март 2012 года все объекты недвижимости, построенные на земельном участке, проданы по договорам купли-продажи третьим лицам. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, поэтому обязанность по внесению арендной платы у Комбината отсутствует. В связи с этим ответчик просит постановление от 17.11.2014 отменить, а решение от 25.04.2014 оставить в силе.

В судебном заседании представители Комбината поддержали доводы, изложенные в жалобе, а представитель Комитета возражал против ее удовлетворения, представитель третьих лиц поддержал позицию Комитета.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемого постановления проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения администрации муниципального образования "Кировский район Ленинградской области" от 31.08.2005 N 1127 Комитет (арендодатель) и Комбинат (арендатор) 07.09.2005 заключили договор N 1086-з аренды земельного участка площадью 34 599 кв. м, кадастровый номер 47:16:02-01-012:0029, расположенного в г. Отрадное, Кировского р-на, Ленинградской обл., ограниченного 3-м Советским пр., 1-й Линией, 2-м Советским пр. и Безымянной ул., для строительства малоэтажного жилого комплекса, в том числе объектов сопутствующей инженерно-транспортной инфраструктуры (дороги, проезды, электроснабжение, канализация, телефонизация и радиофикация) в соответствии с проектной документацией, согласованной в установленном порядке.

Договор заключен на срок до 31.12.2008.

Согласно пункту 2.1 условия договора распространяются на отношения, возникшие с 31.08.2005.

Размер и условия внесения арендной платы стороны согласовали в разделе 3 договора.

Пунктом 3.4 договора предусмотрена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени в размере 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки.

Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы по договору аренды, возобновленному на неопределенный срок, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, посчитав, что у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы в связи с переходом в собственность третьих лиц объектов недвижимого имущества, расположенных на участке, руководствуясь пунктом 2 статьи 271, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, приняв во внимание разъяснения, содержащиеся в пунктах 13 - 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в удовлетворении иска отказал.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции в связи с отсутствием в деле доказательств выбытия в установленном законом порядке Комбината из спорных правоотношений, кроме того, нахождением на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ответчику. Удовлетворяя исковые требования полностью, суд апелляционной инстанции не привел ссылку на конкретные доказательства, подтверждающие факт нахождения на спорном участке объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, а также обязанность Комбината оплачивать пользование всего земельного участка, в том числе и той части, которую он не мог использовать в связи с продажей объектов недвижимости.

Между тем, исходя из приведенных норм покупатель (третьи лица) с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (незавершенный строительством жилой дом) приобрел право пользования на праве аренды земельным участком, занятым именно этим объектом и необходимым для его использования.

По условиям договора N 1086-з общая площадь земельного участка, сданного в аренду, составляет 34 599 кв.м, а площадь используемого третьими лицами земельного участка (часть, которая занята объектом недвижимости, и часть, необходимая для ее использования) значительно меньше.

До настоящего времени раздел указанного земельного участка не произведен.

При рассмотрении спора судам следовало установить, прекратилась ли обязанность ответчика по внесению арендной платы за пользование земельным участком в отношении всего либо части спорного участка, когда и в результате какого обстоятельства.

При этом необходимо исследовать фактическое исполнение Комбинатом принятых на себя инвестиционных обязательств, в том числе по инвестиционному договору, по строительству жилого комплекса и объектов сопутствующей инженерно-транспортной инфраструктуры, в связи с чем был предоставлен в аренду земельный участок, какие объекты возведены на участке, кто является их владельцем, что имеет значение для выводов суда о сохранении за ответчиком в пользовании части земельного участка после продажи жилых домов.

Согласно статьям 307, 407 ГК РФ обязательства возникают, в частности, из договоров и прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу положений абзаца первого пункта 2 статьи 610, пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если по истечении срока его действия арендатор продолжал пользоваться переданным ему земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

При расторжении договора по основаниям предусмотренным законом (статья 450, пункт 2 статьи 610 ГК РФ) обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).

В случае сохранения действия договора аренды, так и в случае его расторжения и несвоевременного возврата имущества (статья 622 ГК РФ) арендодатель имеет право на получение арендной платы.

Применительно к указанным нормам права и предмету данного спора имеет значение исследование и оценка обстоятельств, касающихся действия договора аренды, выбытия ответчика из арендного обязательства, фактического использования им земельного участка (его части).

Таким образом, выводы судов о фактических обстоятельствах основаны на неполном их выяснении, исследовании и оценке доказательств по делу, что в силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ является основанием для отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, полно, всесторонне и объективно исследовать имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства с учетом подлежащих применению норм права, регулирующих спорные правоотношения, проверить доводы и возражения лиц, участвующих в деле, принять законное и обоснованное решение, по результатам разрешения спора распределить судебные расходы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.04.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2014 по делу N А56-5706/2014 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Г.М. Рудницкий Т.И. Сапоткина