Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31 марта 2015 г. N Ф07-1693/15 по делу N А56-38793/2014

31 марта 2015 г.

Дело N А56-38793/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 марта 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "РосЖилСтрой" Церковной Н.С. (доверенность от 23.03.2015 N 170/Д-15),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.09.2014 (судья Балакир М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Полубехина Н.С.) по делу N А56-38793/2014,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РосЖилСтрой", место нахождения: 191024, Санкт-Петербург, 4-я Советская ул., д. 37А, ОГРН 1077847144330, ИНН 7838377174 (далее - ООО "РЖС", общество), о взыскании 462 648 руб. 30 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 11.02.2005 N 00/ЗК-03213(17) за период с 01.01.2013 по 30.06.2014 и 191 103 руб. 92 коп. пеней за просрочку платежа за периоды с 01.02.2013 по 31.03.2013, с 11.04.2013 по 30.06.2013, с 11.07.2013 по 30.09.2013, с 11.10.2013 по 31.12.2013, с 01.02.2014 по 31.03.2014 и с 11.04.2014 по 30.06.2014.

Решением суда от 02.09.2014 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 22.12.2014 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитет просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.

Податель жалобы ссылается на статьи 309, 310 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 части первой статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, часть вторую статьи 35 и часть 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей в спорный период, на правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в пункте 2.2 постановления от 28.05.2010 N 12-П, и полагает, что в рассматриваемом случае границы земельного участка сформированы для строительства жилого дома, при государственной регистрации прав граждан на помещения в многоквартирном доме земельный участок не переходит в общую долевую собственность собственников помещений, поскольку его размер и границы превышают максимальную площадь для эксплуатации и обслуживания жилого дома, считает, что право общей долевой собственности у собственников дома до момента постановки на кадастровый учёт земельного участка, сформированного непосредственно под этим домом для целей его обслуживания, не возникает.

Податель жалобы ссылается на пункт 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и указывает, что, поскольку земельный участок в целях эксплуатации многоквартирного дома не сформирован, обязанность общества по внесению арендной платы могла прекратиться только в отношении части участка, непосредственно занятой многоквартирным домом.

Кроме того, податель жалобы считает, что судами не исследовался вопрос о моменте произведенной государственной регистрации права собственности первого лица на помещения в многоквартирном доме, а также об основаниях и целях использования арендованного земельного участка либо его части.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании представитель общества обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Комитет о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Между комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ИСГ "Невский Синдикат" (далее - ООО "ИСГ "Невский Синдикат", арендатор) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 11.02.2005 N 00/ЗК-03213(17), в соответствии с которым арендодатель предоставляет во временное владение и пользование арендатору земельный участок общей площадью 16 521 кв. м с кадастровым номером 78:4156А:8, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Богатырский пр., участок 3 (юго-западнее пересечения с Туристской ул.), для проектирования и строительства жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой.

Согласно пункту 3.4 договора квартальная арендная плата за участок, выраженная в у.е. составляет за период с 05.11.204 по дату расторжения договора 1 532,323 у.е. (стоимость аренды 1 кв. м в год составляет 0,371 у.е.)

С момента приемки законченного строительством (реконструированного) результата инвестирования либо его части в эксплуатацию государственной комиссией арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке с учетом функционального назначения результата инвестирования. Арендная плата может быть пересчитана на основании ведомости по функциональному использованию участка.

Пунктами 3.5, 3.6, 3.7 договора предусмотрено, что арендатор самостоятельно ежеквартально рассчитывает размер арендной платы, подлежащей перечислению в соответствии с установленным на дату внесения платежа значением у.е. и перечисляет её в соответствии с пунктом 3.9 договора. В случае изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих порядок исчисления размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке. При одностороннем изменении размера арендной платы в случаях, предусмотренных договором, новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в разделе 14 договора.

В соответствии с пунктом 3.8 договора арендатор обязан перечислять арендную плату за каждый квартал вперед не позднее десятого числа первого месяца текущего квартала.

В случае нарушения условий пункта 3.8 договора арендатору начисляются пени в размере 0,15 % от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 9.3 договора).

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.03.2005.

Земельный участок передан арендатору по акту от 11.02.2005.

На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 09.10.2007 N 1315 комитет, ООО "ИСГ "Невский Синдикат" и ООО "РЖС" заключили дополнительное соглашение от 20.12.2007 N 1 к договору аренды.

В соответствии с дополнительным соглашением от 20.12.2007 ООО "РЖС" приобретает все права и обязанности арендатора и осуществляет свою деятельность как равноправная сторона договора аренды с даты государственной регистрации настоящего соглашения.

Дополнительными соглашениями от 30.10.2008 N 2, от 05.07.2012 N 3 и от 15.11.2011 N 4 продлен срок действия договора аренды до 07.06.2012 и срок предоставления арендатором арендодателю акта государственной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством результата инвестирования до 07.06.2012.

Строительство дома завершено и объект принят в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2011 N 78-6915в-2011.

ООО "РЖС" направило в комитет письмо от 15.06.2012 N 62 о прекращении договора аренды земельного участка со ссылкой на разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Комитет направил обществу претензию от 19.03.2014 N 1734-17/14 с требованием погасить задолженность по арендной плате за период с 01.01.2013 по 19.03.2014 и уплатить пени за просрочку перечисления арендной платы в размере 0,15 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, а также предложил в срок до 02.04.2014 явиться в Управление (агентство) недвижимого имущества Приморского района для заключения соглашения о расторжении договора аренды.

Ссылаясь на наличие у общества задолженности по арендной плате и неустойки, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции счёл установленным, что связи с окончанием строительства многоквартирный жилой дом сдан в эксплуатацию, о чем Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2011 N 78-6915в-2011, помещения в жилом доме переданы в собственность физических и юридических лиц.

Суд применил статьи 617, 309, 310, 307 и 407 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статью 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и пришёл к выводу о том, что ООО "РЖС" перестало быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартир и нежилых помещений в собственность иных лиц после завершения строительства многоквартирного жилого дома, а земельный участок, являвшийся предметом договора аренды от 11.02.2005 N 00/ЗК-03213(17), в силу закона перешёл в общую долевую собственность собственников помещений указанного многоквартирного жилого дома.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами, сделанными судом первой инстанции. Апелляционный суд счёл установленным, что в заявленный в иске период спорный земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учёт, находился у собственников помещений многоквартирного жилого дома на праве общей долевой собственности, в связи с чем пришёл к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Апелляционный суд отклонил доводы комитета, сославшись на то, что суд первой инстанции выяснил имеющие значение для дела обстоятельства в полном объеме и дал им надлежащую правовую оценку, и указал в постановлении, что выводы суда первой инстанции основаны на правильном применении норм законодательства и соответствуют обстоятельствам дела и правоприменительной практике по данной категории споров.

Кассационная инстанция полагает, что решение и постановление подлежат отмене в связи с тем, что изложенные в них выводы не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделаны при неполном исследовании обстоятельств дела.

Суды посчитали установленным, что в результате реализации инвестиционного проекта многоквартирный жилой дом на земельном участке, являвшемся предметом упомянутого договора аренды, построен, введен в эксплуатацию в установленном порядке, помещения в доме переданы обществом физическим и юридическим лицам, являющимся участниками долевого строительства. При этом суды сослались на акт ввода дома в эксплуатацию.

Однако указанное доказательство подтверждает лишь факт окончания строительства объекта и пригодность его к эксплуатации.

Доказательств, свидетельствующих о том, что помещения в указанном доме переданы физическим и юридическим лицам и зарегистрировано право собственности указанных лиц на отдельные квартиры в дома, в деле не имеется.

Ссылка общества на то, что сведения о государственной регистрации права собственности на квартиры в доме за конкретными физическими и юридическими лицами подтверждаются информацией, расположенной в сети Интернет, которая является общедоступной, несостоятельна, так как противоречит нормам арбитражного процессуального законодательства.

В соответствии со статьей 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Обязанность доказывания в силу статьи 65 АПК РФ возложена на лиц, участвующих в деле.

Ссылаясь на то, что возникло право общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под упомянутым многоквартирным жилым домом, в связи с тем, что возникло право собственности физических и юридических лиц на отдельные квартиры в доме, общество должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих возражений против иска комитета.

Согласно части 4 этой же статьи лица, участвующие в деле, вправе ссылаться только на те доказательства, с которыми другие лица, участвующие в деле, были ознакомлены заблаговременно.

Положения статьи 66 АПК РФ предусматривают, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

В соответствии с частью третьей статьи 75 АПК РФ документы, полученные посредством факсимильной, электронной или иной связи, в том числе с использованием информационно-телекоммуникационной сети Интернет, допускаются в качестве письменных доказательств в случаях и в порядке, которые установлены настоящим Кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами или договором либо определены в пределах своих полномочий Верховным Судом Российской Федерации.

Довод общества о том, что обстоятельства государственной регистрации права собственности на квартиры в доме являются общедоступными и могут быть получены с использованием сети Интернет, подлежит отклонению. Общедоступность сведений не относится к основаниям освобождения от доказывания, предусмотренным статьей 69 АПК РФ.

В соответствии с частями второй и третьей статьи 70 АПК РФ признанные сторонами в результате достигнутого между ними соглашения обстоятельства принимаются арбитражным судом в качестве фактов, не требующих дальнейшего доказывания. Признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств. Факт признания сторонами обстоятельств заносится арбитражным судом в протокол судебного заседания и удостоверяется подписями сторон. Признание, изложенное в письменной форме, приобщается к материалам дела. Частью 3.1 этой же статьи предусмотрено, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Доказательств, подтверждающих, что обстоятельства, связанные с возникновением права собственности физических и юридических лиц на квартиры в построенном доме, признаны противоположной стороной - комитетом, в деле не имеется. Как следует из материалов дела, данные обстоятельства оспариваются истцом.

Таким образом, у судов первой и апелляционной инстанций не имелось оснований для признания этих фактов, обстоятельствами, не требующими дальнейшего доказывания.

Поскольку в деле не имеется доказательств, подтверждающих, что права собственности третьих лиц на помещения в построенном многоквартирном жилом доме, расположенном на арендованном земельном участке, зарегистрированы в период, предшествующий периоду, за который истец просит взыскать задолженность по договору аренды и предусмотренную договором неустойку за просрочку внесения арендной платы, и указанные обстоятельства оспариваются комитетом, сделанные судами первой и апелляционной инстанций выводы о том, что возникло право общей долевой собственности на земельный участок и прекратились арендные отношения по договору, положенному в основание иска, не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Ссылка подателя жалобы на судебные акты по другому делу (N А56-76641/2012) несостоятельна, так как основана на неправильном применении статьи 69 АПК РФ. Поскольку спор по делу N А56-76641/2012 основан на обстоятельствах, связанных с исполнением обязательств обществом по договору аренды иного земельного участка, со строительством другого многоквартирного жилого дома и возникновением общей долевой собственности на другой земельный участок, обстоятельства, установленные судебными актами по делу N А56-76641/2012, не имеют значения для правильного разрешения настоящего спора.

Кроме того, суды не исследовали и не дали оценку доводу комитета о том, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, сформирован не для эксплуатации и обслуживания построенного на нём многоквартирного жилого дома, а для строительства, земельный участок для целей обслуживания дома не сформирован, в связи с чем обязанность по внесению арендной плату у общества могла прекратиться в случае регистрации права собственности физических и юридических лиц на квартиры в указанном доме только в отношении части земельного участка, занятой непосредственно домом.

Таким образом, сделанный судами обеих инстанций вывод о том, что спорный договор аренды земельного участка прекратился на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленными по делу обстоятельствами и имеющимися в деле доказательствами не подтверждается.

При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует установить, зарегистрированы ли права собственности на квартиры в построенном на арендованном земельном участке доме, и если зарегистрированы, то, когда. При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать обстоятельства, связанные с формированием земельного участка, являющегося предметом аренды, и дать оценку доводам комитета о том, что целью формирования земельного участка явилось строительства комплекса многоквартирных жилых домов, земельный участок превышает максимальную площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания построенного жилого дома, а также проверить обстоятельства, связанные с использованием земельного участка. После чего суду следует дать оценку установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду следует также решить вопрос о распределении между лицами, участвующими в деле, судебных расходов по государственной пошлине по кассационной жалобе.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.09.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014 по делу N А56-38793/2014 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Т. И. Сапоткина

Судьи

М.В. Захарова Г.М. Рудницкий